（原标题：北京二手房回暖真相 低位复苏 难言反弹）
进入传统的“红五月”，北京楼市较之去年和年初的低沉活跃了不少：二手房成交量持续上扬、新项目频频亮相招揽客户、限房价项目销售新政征求意见、一大波供应即将到来……不过，与复苏迹象伴随的依然是信贷收紧、土地成交低迷与开发商对于市场的愈发谨慎。楼市上半年进入“收官季”，如今的状态如何？又将如何影响楼市下半场？
和持续低迷的新房市场相比，北京二手房市场俨然已经进入回稳通道。4月，北京二手房市场签约量达到14964套，创近12个月新高。北京商报记者走访多个区域发现，5月首周，二手房市场仍延续回升态势。业内认为，改善型需求的升温及学区房的高峰期助推二手房成交量的上涨，但是目前北京二手房月成交量仍处在低位。同时，二手房价格止跌回稳趋势明显。值得一提的是，多校划片政策也给学区房市场带来变数，购房者对学区房的心理预期开始降温。
改善型需求逐渐释放
“‘五一’期间我们公司的经纪人都没有休息，‘五一’之后调休了一天。”朝阳区青年路区域一家房地产中介公司门店宋经理如是说。在“五一”小长假期间，经纪人一天假期都没有，也从侧面说明北京二手房市场的回温行情。
宋经理告诉北京商报记者，“自3月中旬开始，就明显感觉到市场的回温，经纪人的带看量开始有较为明显的上升，成交周期也有所缩短，这一行情已延续至今。这两个月时间二手房市场成交量的上升，也带给了经纪人信心”。
据宋经理介绍，他所负责的销售小组总共有8个经纪人，5月开始的这几天，基本每天全组的带看量都在6-10个，平均每人每天有一组带看。4月至今，他们小组共成交房源7套，而在今年2、3月的时候，全组月成交有3、4套就算不错了。
北京商报记者从多个区域了解到的中介门店签约情况也和北京二手房月网签数据一致，市场成交量的回升是不争的事实。机构统计数据显示，4月北京二手住宅共网签13673套，环比2018年3月上升22.6%，这一月成交量是去年5月至今12个月里的最高值。
尽管4月北京二手房成交创下近一年新高，但不得不说的是，北京二手房月成交仍处在低位，4月的成交量同比去年下滑了19.1%。一位不愿具名的房产行业研究员表示，一般来讲，全年成交20万套、月均成交1.7万套，是北京二手房市场平稳的一个潜在标准，这两个月二手房市场的回升可以看做是“低位复苏”。
在思源地产首席分析师郭毅看来，目前二手房业主报价较去年普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的原因。
值得一提的是，北京商报记者走访时发现，从成交结构来看，与3月的刚性需求推动市场回温不同，4月市场复苏的推动力主要是改善型需求的升温。“120平方米以上的房屋是我们这个板块4月成交的主力，客户大多也是以小换大的改善客群。”朝阳区十里堡一家中介门店经纪人小王如是说。
成交价格止跌回稳
成交量连续两个月突破1万套大关，是否意味着北京二手房市场已经触底反弹了呢？在业内人士看来，当前的月成交量仅仅是开始逐渐恢复至正常水平，离触底反弹仍然很远。
值得注意的是，在二手房市场成交量逐渐回升的同时，北京二手房价格并未上涨，这两个月的房价表现可以用“止跌回稳”来形容。此外，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。
上述经纪人小王称，“当前市场成交的依旧是低价房源，以十里堡北里一套62平方米的两居室为例，该房源今年2月挂牌出售，挂牌价格为408万元，但近3个月时间依旧未能出售，目前该房屋价格已经下调至395万元。价格下调后，该房屋的客户关注度明显提升”。
尽管成交量不断回升，但是他所负责的板块及周边区域的房源价格并未上涨。这两个月成交的房屋基本上都是挂牌很久的“存货”，春节后至今，新挂牌的房源较少，目前在售的二手房多是几个月前挂牌的，甚至有些房源挂牌出售时间已经超过6个月。因为过去一年时间里，二手房成交量的大幅降低，目前市场仍是以消化近一年的库存房源为主。
同时，这两个月消化的库存房源有限，许多小区的库存房源依然较高。以东四环边上的公园1872小区为例，该小区目前仍有50余套房源在售，2016年市场较好时，在售房源一直维持在20余套左右，2013年该小区的平均在售房源约30余套。
在小王看来，在8、9月之前，多数小区仍旧会以消化积压的库存房源为主。在库存房源量消化完之前，二手房价格都会保持一个较为平稳的状态。
有业内人士分析认为，二手房市场的回暖也与新房市场的供应低迷有关，接下来北京将有大量的限房价项目与共有产权房入市销售，这将吸引大多数刚需客群的选择。整体来看，在多重因素叠加效应下，今年北京二手房市场将维持量价平稳的态势。
学区房预期降温
在北京二手房市场中，学区房可以说是受关注度颇高，这两个月二手房市场成交的升温也与购置学区房的高峰期有一定的关系。
据了解，每年的3-5月是学区房换买的高峰期，今年4月，北京市多个区域发布义务教育阶段入学政策，对市场主体行为产生一定影响。如东城区的“630政策”导致部分学区购房需求前置。此外，西城区学区政策虽基本无变化，但由于对未来政策变化的预期，加上东城、海淀两区未来实行多校划片，导致部分学区购房需求溢出到西城区，西城区成交量也有所增加。
不过，东城、海淀、丰台等区在幼升小政策中增加了关于多校划片的可能，而朝阳区今年却又取消了该表述，不过目前各细则仍未出台，这也为学区房未来市场带来了变数。
虽然东城区和平里板块被市场认定为是教育水平较为均衡的区域，但是在和平里中街门店，链家经纪人正在催促手中的学区房客户尽快办理过户，“6月30日以后就要实施新政策，所以将来怎么划片还不一定”。
该经纪人介绍，以和平里五区的房子为例，此前的划片学校是和平里一小，但是如果一旦多校划片，可能会被排到三小、六小、九小。从二手房成交价格上看，一小、三小的学区房价格高于六小、九小几千元/平方米，在该经纪人看来，若多校划片后价格将逐渐趋同。
西城区某中介门店负责人告诉北京商报记者，“近期咨询多校划片政策的购房者特别多，虽然西城学区政策基本没变，但在多个区域多校划片政策的影响下，许多购房者心理都开始出现变化，现在购买学区房不确定性较大，预期等到政策明朗再做决定”。
有业内人士分析认为，教育部门试图通过提高教育资源与房产对应关系的模糊性，降低家长购买学区房的期望值，进而避免学区房的过度炒作。在这样的政策预期下，学区房的价格也会稳中回落，预期下的降温将成为未来学区房市场的主要变化。
