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拿地少北京市场新房供应不足,房价会暴涨吗?

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与2018开年的快节奏形成鲜明对比的是,近两个月北京土地市场显得较为冷清。一方面,新增供应不足;另一方面,成交锐减。同时,开发商拿地更加谨慎,土地流拍频现。

据北京市国土局官网数据显示,2018年4月,北京并无新增土地供应,包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内。直到5月4日,才新挂牌两宗经济技术开发区的工业用地。最近一宗挂牌出让的涉宅用地是3月16日的延庆新城地块。

因已挂牌土地成交后,新增土地供应断档,导致北京土地市场成交宗数锐减。4月,北京仅交易1宗延庆区涉宅用地,出让金额为33.2亿元。进入5月后,北京土地市场还未有出让。事实上,从今年3月起,北京土地市场就鲜有成交。北京市国土局数据显示,3月北京市土地招拍挂市场仅成交1宗商业用地,相较2月减少6宗。

不过,今年一季度,北京土地市场供应总量相较于去年同期有较大增长,但供应规模逐月下降,4月更为明显。今年前3月,北京土地市场共计成交24宗,成交土地总面积205.3公顷,同比增长119%;成交地块中仍以居住用地为主,68.48%为居住用地,30.4%为商业用地,1.12%为工业用地。

值得一提的是,今年北京土地市场流拍现象时有发生。4月,北京市流拍两宗分别位于房山和门头沟的限房价项目用地。截至目前,今年开年以来北京住宅用地流拍数量已达6宗,已超过2017年全年的2宗。算上今年流拍的6宗地块,历史上北京住宅土地流标数量才有37宗。

有业内人士分析认为,目前北京的土地拍卖采取的都是“限房价、竞地价”模式,虽然设置了土地价格的封顶线,但拍卖规则仍要求房企围绕自持比例展开竞争,加上销售时房价受限,开发商的利润空间非常有限,以致开发商拿地动力严重不足,产生流拍。

“竞拍门槛高,加上房企面临的资金压力,今年开发商拿地将更加谨慎理性。”中原地产首席分析师张大伟认为,从2016年“930”开始,北京共发布房地产调控政策78条细则,调控内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。2017年全年住宅签约额为1764亿元,2018年一季度签约只有186亿元,这种情况下开发商资金链压力会越来越大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年仍将是一个土地供应和成交大年,且限房价项目和共有产权住房用地可能仍将是供应主流,将继续有效平抑房价上涨。但是,由于供需逐渐平衡,且竞拍门槛较高,开发商拿地更加谨慎。目前土地市场整体热度相比2017年有所降温,热点地块参与企业依然较多,但出价热度明显降低。

也有业内人士分析称,二季度北京市将明确土地供应年度目标,为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划,预计未来北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求,以完成年度供地任务目标为引导,后续各季度土地供应节奏将逐步加快,努力通过普通商品房、共有产权住房、定向安置房、租赁住房等方式,建立多主体供给、多渠道保障及租购并举的住房制度。


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