房价怎么降？4月3个二线城卖地收入过百亿|土地市场

房价怎么降？4月3个二线城卖地收入过百亿

2018-05-08 07:20:33　来源: 21世纪经济报道举报

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据中国指数研究院发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占13席，成为市场交易主力，其中杭州领跑全国，土地出让金收入近179亿元，同比上涨242%；此外，二线城市中宁波土地出让金虽未过百亿大关，仅为60.7亿元，但同比上涨强劲，增幅为559%。

调控高压下，土地市场尽管总体热度稍退，但重点区域依旧火热。

机构数据显示，尽管土地的供应和成交量都有所减少，但受过去一年地价持续上涨的影响，土地成交金额，同比仍然处在接近50%的上涨区间。

其中，二三线热点城市开始成为土地市场的主力，据中国指数研究院发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占了13席。

分析人士指出，二线重点城市由于资源、人流、资本实力聚集情况较好，良好的市场预期带动了土地市场交易热度持续。但也有专家认为，资金链的收紧、利率的提高、资金流向不向房地产倾斜等情况，使开发商面临较大的资金成本压力，使土地市场扩张缺乏动力，未来或将总体持观望情绪。

土地供应环比下降6%

据中国指数研究院数据显示，4月全国300城市土地整体供应环比呈下行趋势。全国300个城市于4月份共推出土地2043宗，环比减少6%，一二三线城市供应量环比均下降，其中一线城市供地节奏放缓，推出土地面积共计184万平方米，环比减少19%，同比减少46%。

但其中住宅用地的比例正在持续增加，在热点城市尤为明显。1-4月，受中国指数研究院监测的10个重点城市中，杭州、成都、重庆、天津、上海、北京、南京、武汉、深圳 9 个城市供应量超过去年同期，重庆、天津、武汉分别以 396 万平方米、328 万平方米、313 万平方米的供应量排名前三位。

成交方面，当月全国 300个城市共成交土地 1428宗，环比减少36%，同比减少10%。10个重点城市宅地成交总量环比下滑近两成，武汉、深圳无宅地入市。

土地供应量与成交量降温的同时，伴随着土地出让金额的上涨。中原地产研究中心数据显示，1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期上涨幅度达48.8%。

在全国土地市场热度稍有消退的趋势下，二线城市的土地交易却明显呈现火热之势。

据国家统计局发布数据，3月份，我国二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。对3月城市新建商品住宅销售价格指数进行分析，杭州环比上涨0.3%，宁波环比上涨0.3%，南昌环比上涨0.6%，海口环比上涨2.1%。

业内分析人士指出，二线重点城市由于资源、人流、资本实力聚集情况较好，良好的市场预期带动了土地市场交易热度持续。

土地溢价率下降延续

土地市场的另一特点，则是调控抑制下的土地溢价率持续下降。

中国指数研究院的数据显示，4月全国300个城市土地平均溢价率为18%，延续了今年第一季度的下降趋势，较去年同期下降20个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为 20%，较去年同期下降25个百分点；一二三线城市溢价率同比均呈下降趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前溢价率总体上压缩，在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。

4月24日，北京市房山区、门头沟区两宅地因无人竞价而流拍，仅延庆区延庆新城1宗面积 12 万平方米的宅地成交，该地块曾于去年挂牌，此次为重新挂牌出让。至此，北京市2018年已有6宗住宅地块流标。此外，4月领跑土地出让金榜首的杭州，土地收入高达178.7亿，却于同日出现两幅土地流拍的情况。

中原地产首席分析师张大伟认为土地流标的核心原因，一方面在于楼市限价背景下开发商出现资金紧张的问题，另一方面上市的部分土地的区位、属性较差，从而导致流拍。

据同策研究院5月发布的《40家典型上市房企融资报告》显示，目前境内融资环境依然不容乐观，融资难度高，目前房企融资的战场主要集中在海外资本市场。境内发债渠道依然收紧，境内银行贷款融资渠道也进一步收缩，4月监测房企共融资47.20亿元，环比上月下降16.28%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产市场下行过程中，开发商未来预期降低，拿地热情下降，考虑资金回笼周期等问题，拿地更为谨慎。顾云昌指出房地产业很大程度取决于开发商融资成本及融资难易程度，而目前资金链的收紧、利率的提高、资金流向不向房地产倾斜等情况，使开发商面临较大的资金成本压力，使市场扩张缺乏动力，总体持观望情绪。