融创中国成长史：销售额43倍跃级的秘密

纵观中国房企发展历史，成功或失败路径可能相似，但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为其发展创造了机遇，那么并购真正开启了规模扩张之门。

自2010年上市以来，融创中国（01918.HK）是中国房企中实现“销售额跨越式增长”的典型黑马。从上市之初仅83.3亿销售额，到如今的3600亿，融创销售额增长约43倍。

在顺驰年代，孙宏斌曾被评价为“到处拿地的偏执狂”，而纵观融创中国多年扩张逻辑，他反复强调的是“地不能买贵”。在控制拿地风险的同时，融创意外开启了并购大门。这不仅令公司规模和利润迅速增长，也令其避开了哄抢高价地的局面。

借助调控带来的弯道超车机遇，融创中国从上市之初排名在行业40位之外，跃升至2017年位列排行榜第4名。

43倍跃级

如果在中国房企中寻找一匹跃级“黑马”，确实非融创中国莫属。

2010年10月，融创中国闯关上市成功。尽管这是一家曾经充满“故事”的公司，但当时，无论是土地储备、开发面积还是销售额，其都是一家“小公司”。招股书显示，彼时融创土地储备仅590万平方米，在天津拥有五个项目，北京两个、重庆两个、无锡三个、苏州一个项目。那一年其销售额83.3亿，过百亿销售的房企在中国有40家。

今非昔比。2017年财报显示，融创新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的储备在内，融创拥有土地储备共约2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，超96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

土地储备的大幅扩张也令其销售额跨越式增长。2017年融创实现合同销售金额3620.1亿，同比大增140.3%，位列行业第四；权益合同销售金额2656.0亿，同比增155.5%。其在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五，27个核心城市销售排名位列前十。

近8年来，融创中国年度销售额数据分别是83.3亿、192亿、356亿、547亿、658亿、682亿、1506亿及2017年的3620亿。根据21世纪经济报道记者计算，8年间，融创中国销售额实现了43倍增长、五个年份销售额大幅增长。

随之带来的是利润释放。财报显示，2017年公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利136.3亿元，同比增长181.1%；毛利率20.7%，同比提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%；公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

值得注意的是，规模扩张与高利润率很难兼得。记者注意到，上市以来，融创中国净利润率表现一般，2016年其净利润率一度低至8.31%。另外，规模扩张与总负债增长同步。2010年，融创中国总负债仅110.86亿，但2017年这一数字达5624.64亿，负债总额高达50倍。

不过截至2017年末，融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿，同比增长38.5%，营运资金充裕，位居安全水平。

增长的秘密

纵观中国房企发展历史，成功或失败路径可能相似，但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为融创中国的发展创造了机遇，那么并购真正开启了其规模扩张之门。

在顺驰年代，孙宏斌曾饱受激进扩张之苦，因此，自创办融创以来，孙宏斌曾多年坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。甚至在2010年10月上市之初向投资者承诺，上市后不会考虑向全国扩张，而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟、确为区位良好的地块才会考虑去拿。

事实上，上市后两年内，融创也确实在遵守上述承诺，谨慎扩张。2011年，孙宏斌对21世纪经济报道说，上市这一年，他最大的感受是幸运地遇到了宏观调控。言外之意是，正因为房地产调控，融创中国才有了超越性的发展机会。

孙宏斌所说的机会指两点：第一，调控引发限购，令购房者更加惜购，因此利好高端住宅市场；第二，如果没有调控，房地产市场更多的机会是属于土地储备多的房企，融创并没有太多储备。

意外的是，调控带给孙宏斌真正的利好是开启并购。2012年开始，融创中国便开始在全国收购项目和土地，其凶猛的风格在近几年犹为明显。在融创中国并购史上，相继出现绿城中国、佳兆业、雨润、融科、金科、万达等知名房企的身影。尽管这其中有成功也有失败，但相继并购为融创中国持续增加了知名度以及扩张能力。

2015年，融创进一步在强二线城市中占位，当年通过收购中渝置地部分项目，进入西南重镇成都。此外还进入南京、武汉、西安、济南等城市。2016年其并购不断，收购金科地产股份，成为其第二大股东；从恒大手中收购青岛嘉凯城全部股权；收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司所有股权；以137.88亿元代价收购联想旗下所有地产业务。财报显示，2016年公司共对外发起16笔收购（包含对同一家公司发起的连续收购），涉及资金595亿元。

2017年的态势更是凶猛，连续发起10笔并购，甚至参与万达那场“世纪大并购”。当年7月，万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元；两项交易总金额637.5亿元。经记者统计，2017年融创并购涉及金额高达1065.04亿。

孙宏斌说，“王健林没有给任何人机会，他第一个找我谈就成了。为什么我们成了？就是因为名声好！我们说话算话，写在合同上算，不写在合同上也算。融创品牌分两大块，一块硬实力就是过去说的文化、价值观、战略、执行力、产品、服务等；一块软实力就是信用、口碑，是To B的。在老板圈子里你有口碑，你吃点亏，不卖了还可以退。做生意不亏钱，做不了大生意。这就是我们老能做成并购的原因。”