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城市群新格局:环沪城市与上海房价差距会缩小?

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长江三角洲城市群是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一,是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带,在国家现代化建设和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。

根据国务院于2016年批复的《长江三角洲城市群发展规划》,长三角城市群涵盖沪、苏、浙、皖的26个市。按照规划,上述26个城市要按照分工协作、协同发展等原则,打造具有全球影响力的世界级城市群,充分发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。

分城市看,杭州、南京、合肥、苏州、宁波等城市近年得益于产业的转型升级等,城市经济也获得了快速发展,虽GDP总量明显低于上海,但增速已超过上海,与上海的差距也在逐渐缩小。而随着长三角一体化的深入推进,高铁等基础设施的完善,环沪的几座城市与上海的时间距离极大缩小,这些城市在房价方面又是否会向上海看齐呢?

严调控致环沪城市表现亮眼

作为长三角核心城市,也是区域内唯一的超大城市上海,2017年,GDP达到3.01万亿元;户籍常住人口1445.65万人,比上年末增加6.15万人;外来常住人口972.68万人,比上年末减少7.52万人。此外,上海作为我国的经济中心,也始终保持着对外资的吸引力。至2017年年末,在上海投资的国家和地区达175个,在上海落户的跨国公司地区总部累计达到625家。

无论是经济总量、人口规模、配套设施、外商投资等方面,上海始终保持着很强的活力和吸引力,在长三角区域,甚至在全国均位居前列。

尽管上海始终保持着活力和吸引力,但在地产方面,自2016年3月份上海出台限购新政,将外地户籍购房人缴纳社保或个税年限从2年调升至5年,以及随后全国范围内新一轮的房地产调控影响下,上海楼市成交显著下滑。

上海市统计局数据显示,2016年上海市商品住宅销售面积2019.8万平方米,同比增长0.5%;而2017年商品住宅销售面积大幅下滑33.6%至1341.6万平方米。

在上海商品住宅成交萎缩的同时,外溢的购房需求,让环沪都市圈部分城市的楼市表现亮眼。如紧邻上海的浙江嘉兴,根据嘉兴市统计局数据,2017年嘉兴商品住宅销售额996.3亿元,同比增长29.1%;商品住宅销售面积891万平方米,同比小幅下滑9.8%。而在投资端,2017年嘉兴房地产开发投资达723.8亿元,跃升至全省第四位,同比增长51.3%,跃升至全省第一位。而去年5月,425家房企“血拼”嘉兴土拍,可见房企对嘉兴楼市的认可。

“嘉兴楼市的火热,更多的还是因其处于环沪都市圈,承接部分外溢需求的结果。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。陈晟认为,除了杭州、宁波、温州这些传统热点城市外,像环上海都市圈的嘉兴、湖州等地,受外溢购房需求,以及高铁建设的带动,将持续为这类城市带来吸引力。

地产分析人士、优淘城总裁薛建雄也认为,随着以上海为核心的长三角各城市在产业等方面融合的进一步深化,以及道路、高铁等交通基础设施的进一步完善,紧邻上海的太仓、昆山、嘉善等地将会进一步承接上海外溢的购房需求。此外苏北部分城市因承接上海转移的部分产业,对当地楼市的发展也会起到促进作用。

日光盘频现不改上海价稳趋势

一个值得注意的现象是,尽管限购、限价、摇号、土拍政策调整等致上海楼市成交大幅下滑,但进入今年3月,特别是在4月,上海多个新推楼盘出现“日光”等高去化现象。

如4月17日摇号的信达泰禾上海院子,376套房源认筹人数达到611组;4月19日摇号的大宁金茂府,382套房源认筹人数达到751组;4月23日摇号的中梁浅滩壹号,437套房源认筹人数达到3127组。其中大宁金茂府、泰禾上海院子等多个楼盘开盘当天即售罄。

对此,多位市场分析人士认为,近期部分楼盘成交去化较高,主要因为在限价政策影响下,部分高价盘售价普遍低于市场预期。

“在限价的背景下,部分新盘的性价比凸显。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。严跃进同时认为,虽然部分楼盘去化较高,甚至出现“日光”,但市场推盘量比较大,对部分购房者而言依然有较大的选择余地。

上海链家的数据显示,仅4月份,上海新建商品住宅新增供应近8000套,创近23个月来新高。此外,与上述“日光”盘认筹人数数倍于房源数不同的是,部分外环外的新房认筹数却不及房源数。《每日经济新闻》记者不完全梳理发现,自3月份以来新推的24个楼盘中,有12个楼盘的认筹数低于房源数,此外,均价低于5万元/平方米的楼盘有14个。

实际上,受限价、郊区中低价位楼盘集中上市的影响,上海楼市持续着“量缩价稳”的走势。国家统计局数据显示,3月份上海新建商品住宅价格指数同比小幅下滑0.3%。克而瑞数据也显示,3月末上海新建商品住宅成交均价45741元/平方米,较去年同期下降5%。

在上海房价“趋稳”的同时,长三角部分热点城市与上海在房价上的差距却呈缩小趋势。

上述克而瑞数据显示,至3月末,杭州新建商品住宅成交均价为25239元/平方米,同比上涨27%;南京为22324元/平方米,同比上涨11%;宁波为22271元/平方米,同比上涨23%;昆山为16906元/平方米,同比上涨26%。

不过,此前上海住房“十三五”规划中提出,要重点发展租赁住房。按照规划,上海在十三五期间将新增170万套住房,其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套。此外,上海还指出,要在2035年将常住人口控制在2500万左右,而至2017年末上海常住人口为2418万,这意味着未来上海常住人口仅有80余万的增量空间。

严跃进则认为,产业的腾笼换鸟、人才的结构性调整,以及交通的进一步完善,上海楼市的虹吸效应和外溢效应将并存,即一部分中高端或改善型的购房需求将会有所增加,同时也会有一部分购房需求会外溢到上海周边的部分中小城市。

“大力发展租赁住房,未来可供销售的住宅房源一定会越来越少,长期来看商品住宅的价格会出现上涨趋势。”薛建雄告诉记者。他认为,上海目前一方面在控制常住人口数量,一方面在引进高层次人才,未来只有进一步深化长三角各城市的融合,将中低端产业转移出去,实现腾笼换鸟,引进高端产业,才能实现建设全球卓越城市的愿景。

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