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新西兰将推新政禁止外国人购买现房

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新西兰将推新政禁止外国人购买现房

本报记者 姚瑶 上海报道

“据我观察,新西兰房价是2012年开始大涨的,主要是货币环境比较宽松,那时在新西兰有点钱的华人都去炒房了,如果不是我当时回国了,我肯定也参与进去了。不过等我2016年再回到那里,市场基本已经见顶了,去年开始市场就日趋清淡了,房价虽没大跌,但交易量不行了。我觉得市场肯定要调整,一是现在货币开始偏紧了,二是新政府的立场估计不会利好,所以我还在等买房的时机。”电话那头的新西兰华人移民徐先生对21世纪经济报道记者说,言语中透露着一丝错过良机的遗憾。徐先生早年留学新西兰,现已获得常规居民(Ordinary Resident)身份,目前在当地从事金融业。

新政拟禁止外国人购买现房

上述徐先生提及的新政府的立场,即去年10月末上台的新西兰工党提出禁止外国投机者购买当地现房,以此提高当地房价的可负担性。当地时间2017年12月14日下午,新西兰国会网站公布了禁止外国人买房的新政草案(Overseas Investment Amendment Bill),目前该法案还处于立法程序当中,不过仍然可以看出新政的整体思路。

草案显示,只有新西兰公民(Citizen)和常规居民不属于外国投资者,常规居民指的是持有新西兰居民签证有意定居于此的人,他们必须在过去12个月都住在新西兰。除此以外,包括不符合常规居民条件的居民、临时签证包括工作签和学生签的持有者,都会被视作外国投资者,这些人将不能随便买房,必须向该政府的外国投资办公室申请,即使获批了还要满足一系列的强制性条件,比如外国投资者可以申请建新房,证明为新西兰增加房屋供给,但在完工后的12个月之内,必须要完成出售,不允许持有、囤积;又如非常规居民可以申请买房自住,但在离开新西兰时,必须卖掉房产。草案目前处于初级阶段,仍有许多细节有待进一步明晰。

相关分析指出,近几年来,在低利率、房屋库存短缺和移民增长等因素的综合作用之下,新西兰的房价水涨船高,超出了当地老百姓的承受范围,比如当地第一大城市奥克兰近期的住宅房中位数较2008年翻了一番。新西兰政府如此立场鲜明的限制外国人在当地买房,那么外国人到底是不是当地房价大涨背后的主要推手呢?中国买家在其中又扮演了怎样的角色?

上述问题的答案,我们可以从新西兰土地局(LINZ)公布的数据中窥见一斑。该政府部门从2015年10月份开始跟踪记录外国购房者的数据,统计依据是购房者买房时提供的纳税声明,该部门自彼时起公布季度的数据。21世纪经济报道记者发现,根据该部门的统计口径,长期以来,只有3%的购房者为海外纳税居民。在这3%中,为中国纳税居民的买房者长期位居第一(占比约3成),澳大利亚排在第二。由此数据来看,外国人的影响力似乎比较微弱。

但21世纪经济报道记者经过采访发现,相较实际情况,上述数据以中国购房者为代表可能存在低估的可能性。

投机客手法繁多

“到新西兰来的中国人,最早是技术或留学身份的,带来一定的买房需求,后来开始出现投资移民高峰,很多的企业主和富二代,他们都会买房,而且不止一套。在2007年左右达到一个高峰,后以金融危机为分界线,从2010年左右开始到目前,又是一个上升期。”新西兰华人移民崔先生对21世纪经济报道表示,他移民已近二十年,长期从事房地产业。

记者了解到,多数中国人是出于移民或留学的刚需才在当地买房的,但出于投资目的的也不少,且手法繁多。

“这十年来,很多人拿着旅游签就过来买房了,他们拿新西兰的房价和北上广深一对比,还觉得便宜,就买了,过两年翻一倍后就卖掉,这样的很多。”崔先生透露。

持有旅游签就能买房?这让记者感到诧异,前述的移民徐先生对此提供了一些思路,“以前拿着旅游签是可以在当地银行开户的, 出于反洗钱的目的,去年年底开始就禁止了,没有当地账户就意味着不能在当地买房了,因为要在这里买房是必须拥有当地银行账户的。”徐先生说。

徐先生还说以前当地银行的贷款条件也很宽松。“中国人一般首付都没问题,然后当地货币面宽松、利率低,银行放贷审核也很宽松,一种是做假收入证明来取得贷款,可以去找贷款中介帮挂靠在当地一家公司,做假收入和纳税记录。以前更宽松的时候,甚至不需要伪造当地收入证明,贷款中介每周往你的当地账户内打款一千或二千纽元,形成流水,银行不会过问你的资金来源,然后就放贷了,贷款中介就可以从银行那里拿到返佣。现在这些操作都行不通了,银行的收入证明审批变得更严格了。”徐先生介绍道。

另外,那些无法获得贷款的投资客还有对策,“这几年还出现了代炒房的案例,比如投资者自己不符合贷款的要求,然后就找当地的亲戚或者朋友代炒,卖出后,大家利润分成,这样的案例挺多的。”崔先生说。

“当地的中介也参与炒房,就是鼓动投资者快速换手,他们就可以从中获利,比如有个投资客今天以80万纽币买入了房子,中介就鼓动他快点卖了,过了两天以85万纽币卖了,中介就又可以获得佣金了。我听说过的极端案例甚至是上午买房、下午卖房。不过这一切的基础是市场足够疯狂,不缺接盘者,换手率很高。这种现象现在几乎见不到了。”徐先生说。

新西兰政府于2015年10月出台了一项税收政策,规定除主要自住房、关系财产房和遗产房外,所有在两年内发生过买入和卖出行为的住房都需要缴纳资本利得税,旨在打击快速转手的炒房现象,政策出台后,新西兰多地的此类投机交易呈下降趋势。就在二月中旬,工党政府宣布,上述政策的执行期将从二年延长至五年,目前已进入立法程序。

新西兰楼市供应仍紧缺

新西兰的房价尽管仍在增长,但是增速已趋缓。据新西兰房地产协会(REINZ)公布的数据显示,在去年12月份,该国全国房价中位数同比增长了5.8%,而2016年12月份时的增速为11%。奥克兰的放缓则更为显著,该市去年12月份房价中位数同比增长了1.8%,而2016年12月份时的增速为9.1%。

“现在感觉整个市场冷下来了,我觉得最大的因素还是在于货币环境开始变了,一方面是利率上行,另一方面是贷款开始收紧了,之前还提高了首付比;另外就是新政府的立场也不太利好楼市。”徐先生说。

新西兰工党政府的新政草案自去年圣诞节前公布以来,包括房产经纪、律师和开发商等业界质疑新政的时间表太仓促,可能会造成短期混乱,甚至会打击到海外投资者在新西兰开发建房的兴趣。据当地媒体报道,压力之下,目前政府的态度出现了一些松动。另据新西兰国会网站显示,该草案的立法时间表也被延长了,公众咨询截止日期已从1月23日延长到了2月16日,上报日期也从2月20日延长到了5月31日。

“限制外国人买房这种举措治标不治本,虽然的确可以阻拦我前面提到的那些外来的投机需求,但新西兰房价问题的根本在于供给严重不足,建造速度又慢,每年又有新增移民带来住房需求,所以要缓解房价飙升根本在于提供更多的房源,打击海外人购房的需求并不能够根本性地解决这个问题。”崔先生说。

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