地产股集体大跌原因大猜想

经历了一月飘红后，2月26日地产股迎来了全线走低。

截至今日收盘，保利跌幅均超过3%，新城控股、招商蛇口跌幅超过2%。从资金撤离量来看，地产股资金流出23.5亿元，位居行业第一。

房价的持续低迷成为刺激资本市场导火索。2月24日，国家统计局发布1月70城房价数据，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。其中一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，环比下降，二三线城市涨幅回落。

全国房价同比下跌城市数逐步增加（来源：wind）

另一方面，由于2017年许多三四线城市房价大涨，返乡置业热情被压制，原本希望在“春节档”分一杯羹的开发商不被看好。

2017年，因一线城市调控升级，全国城市房价热度板块发生变化，广大三四线城市的交易量大幅增长，并推动市场成交规模创下历史新高。因此在全国房价热力图上，三四线城市甚至取代一线城市，全面领涨。“一线受挫，二三线收割”，众多开发商摩拳擦掌迎战春节档。

但是各种动态因素汇聚于春节市场，返乡人群真正面对的楼市已经悄然发生变化。

华泰证券分析师詹春立指出，政策导向从“去库存”到“房住不炒”，继一线城市全面限购限贷之后，广大二三线城市也收紧了口袋。2月14日，济南市济阳县发文调控，提高了购房的信贷门槛，并对新房实施“限售令”。还有城市提高公积金贷款的门槛。这些因素都提高了返乡置业人群的购房难度和成本。

另外，三西线城市的棚改货币化比例明显下降，居民加杠杆渠道被严格限制、贷款利率上调、加上需求部分透支、租赁分流等原因，尽管有一线持币购买力入场，但今年三四线的返乡置业成绩也难有超越去年的表现。

销售业绩方面，2月为房企传统销售淡季，尽管还未发布业绩公告，但可以预见的是承压中的开发商2月业绩报表并不漂亮。

单纯从资本市场来看，一月份，地产股保持在相对高位运行，涨幅6.73%。进入2月，这部分资金也存在获利离场压力。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，在未来相当长的一段时间里，政策稳定性得到空前强化，在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调继续保持的背景下，2018年全国楼市从紧趋严的政策不会改变，未来中国房价也将呈现稳中有降趋势。

监管层对于资金的监管也越来越严格。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一。

在1月25日召开的全国银行业监管会议上，银监会提出，努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。需求端和供给端两侧的资金都受到控制，金融去杠杆也将成为“新常态”。

另一个可能预见的政策影响因素就是3月份即将召开的全国两会。詹春立指出，房地产税是悬在房地产行业头上的一把利剑。无疑，关于“房地产税时间表”都会成为每次“两会”的热点话题。

结合去年中国房地产政策关键词，“租购并举”、“共有产权”、“长效机制”、“限售限贷”等都有可能列入“两会”房地产类别讨论议题。

“脱离了黄金时代传统的发展轨道，面对“两会”可能带来的不确定性，房地产行业面对的风险更多”，一位不具名分析师认为。

尽管控房价已经开始一年，但对于开发商来说，真正的寒冬或许才刚刚开始。春节期间，华南某大型开发商全部楼盘已经打响了降价第一枪。