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楼市结构性翘尾:有房企以价换量 补库存需求强烈

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因持续调控而趋于降温的房地产市场,在年末出现“翘尾”迹象。

国家统计局12月14日发布的数据显示,今年前11月,全国商品房销售额115481亿元,同比增长12.7%,增速比前10月提高0.1个百分点。就11月单月来看,销售额和销售面积都出现同比、环比回升。

这一结果被认为是房企冲击年度销售业绩,并采取了以价换量的措施所致(与10月进行比较)。销售升温,还带动了房地产企业到位资金增速的扩大。

但在投资端,房地产开发投资增速仍在收窄中,凸显了连续调控下投资意愿减弱。

国家统计局新闻发言人毛盛勇用“比较平稳”一词来总结当前市场。他认为,调控取得了成效,风险也得到了初步控制,市场制度改革和长效机制建设将是下一步的主要内容。对于未来的市场走势,机构的观点较为一致,即“翘尾”只是暂时现象,市场总体下行的趋势不可避免。

销售规模接近去年全年

数据显示,今年1-11月份,全国商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速比前10个月提高0.1个百分点。此前,累计销售额的增速已连续四个月下滑。

从绝对值上看,销售面积和销售额距离去年全年的水平仅一步之遥。机构普遍认为,今年的销售规模将超过去年。

销售数据的企稳,源于11月单月的市场升温。根据国家统计局的数据计算,11月全国商品房销售面积同比上涨了5.3%,在连续两个月同比下降后,再度转正。销售金额同比上涨13.3%,在10月出现下滑后也已转升。

多数分析人士认为,由于财务结算周期的要求,上市房企往往会在年末加大销售力度,冲击年度销售业绩。11月的销售升温,正是由于这种驱动力。

在调控的压力下,房企还普遍采取了以价换量的策略。中信建投的统计显示,11月单月的商品房销售均价为7657元/平方米,比10月的7781元/平方米有所下滑。该指标已连续两个月下滑。

在投资端,前11月全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。在今年4月达到9.3%的高点后,房地产投资增速维持了整体下滑的趋势。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,投资增速持续下滑,说明在房地产调控的持续影响下,企业投资意愿在减弱。但由于补库存动力仍足,该增速的下降幅度并不大。

严跃进预计,今年全年的房地产投资增速会在7%左右的水平。

在12月14日的新闻发布会上,毛盛勇用“比较平稳”来形容当前的房地产市场。他表示,一方面,热点城市或者主要城市的房价上涨局面得到了控制,另一方面,成交、投资总体比较平稳。这也说明,“调控取得了成效,风险也得到了初步控制。”

房企补库存需求强烈

销售升温带来了诸多连锁效应。其一是资金面的改善。今年前11月,房地产开发企业到位资金139489亿元,同比增长7.7%。增速在连续4个月收窄后,提高0.3个百分点。

据21世纪经济报道记者了解,在融资渠道收紧的情况下,回款率已成为房企关注的重要指标。近期,很多企业对项目回款率提出要求,希望在年末的时点上,改善企业的资金状况。

其二是库存进一步下滑。截至11月末,全国商品房待售面积59606万平方米,相当于2014年年末的水平。若与2016年2月的库存高点(73931万平方米)相比,最近两年间,全国共消化了1.43亿平方米的库存。

历史数据显示,2014年到2016年的三年间,房地产企业的购地面积均呈现负增长,再考虑到2016年和2017年为销售“大年”,企业补库存的需求已十分强烈。

在这种驱动下,前11月房企拿地面积达到22158万平方米,同比增长16.3%;土地成交价款11436亿元,增长47.0%。二者的增速创下最近4年来的新高。

除企业自身因素外,在“前松后紧”的惯性供地节奏下,很多城市在年末批量推地,使得房企在今年大量补仓后,年末仍有足够的拿地热情。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,房地产市场出现“翘尾”,是在年末的特殊时点上,市场出现的一个“结构性调整”。由于调控政策的基本基调并未改变,这种调整不会持续太久。

11月下旬,住建部、国土部、央行召开会议指出,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。12月8日召开的中共中央政治局会议强调,明年将“加快住房制度改革和长效机制建设。受访者普遍认为,出于巩固调控效果的考量,政策力度不会在短期内有所放松。

上述房企人士认为,12月的市场数据仍有可能维持高水平。但在现有的政策压力下,市场整体降温的大趋势不会改变,投资、销售、资金来源等数据的增速在短暂回调后,会很快出现下滑。房企拿地的热情仍在,但随着资金面的趋紧,“抢地”情况已大大减少。

他还指出,就区域房地产市场而言,分化的情况将有所缓解。此前过于冷淡的一线城市和热点二线城市,市场销售将逐渐升温;而作为今年市场热点的三四线城市,在大量去库存后,销售将逐渐乏力。

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