境内融资艰难 房企年内海外融资额同比增234%

年关将至，房企资金链或再承压。有消息称，目前有银行正重启压力测试，部分开发商资金压力将加大。今年以来国内融资渠道持续收紧，加上宏观调控对房企销售回款的影响，房企资金压力叠加。在此境况下，海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。

海外融资步伐也在加快。据中原地产统计，年内截至日前，房企海外融资合计已达372亿美元，同比涨幅234%。

与此同时，境内融资持续收紧。同策咨询监测显示，银行融资渠道连续4个月融资额持续降低；境内公司债渠道10月仅发行两笔，均为以前年度获批并于本月发行的额度；创新融资方式虽融资额环比降低，但仍是大部分房企融资的主要方式之一，其中典型的是与金融机构合作寻求贷款支持。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企海外融资步伐在加快，这主要是因为境内融资难度加大。从数据变化看，境内房企融资总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。因此，很多房企开始寻求海外融资机会，虽然美元资金价格也在上行。

房企出海找钱

11月以来，房企公开可统计的融资已经达到10笔。

11月7日晚间，合景泰富地产控股有限公司发布公告，计划发行于2024年到期本金总额3亿美元的5.875%优先票据，所得款项净额拟将若干债项再融资。合景泰富表示或会应市况变化调整款项用途，拟投资于活期存款、定期存款或货币市场工具。

11月10日，万科企业股份有限公司公告称，旗下万科地产香港近期进行第八次发行，即金额为10亿美元的10年期定息票据，票面利率3.975%。有关票据将于香港联合交易所有限公司上市。此笔中期票据是根据此前定下的44亿美元中期票据计划发行。

11月22日，时代地产宣布，公司及附属公司担保人与德银、UBS、花旗、兴证国际、国泰君安国际、海通国际、工银国际及浦银国际就发行3亿美元2023年到期6.6%优先票据订立购买协议。票据发行所得款项净额估计约2.947亿美元，拟用作其若干现有债务再融资。公司将寻求票据于联交所上市。

与之对应的是，房企境内融资日益艰难，融资成本也大涨。中原地产监测显示，2017年来发行的债券利率均在5%-6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，国内房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行，很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

一家地产公司旗下的融资机构相关人士告诉21世纪经济报道记者，因国内监管严格、融资不畅，目前公司正努力寻求各种可突破的融资渠道。这也包括成本略高的海外融资。

21世纪经济报道记者发现，房企发行的海外融资计划成本并不低。绝大部分成本在7%-8%。其中，龙湖、绿地等企业海外融资成本较低，最低可至3.875%。

从融资币种来看，2017年10月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。不过，海外融资数额在增加。同策咨询统计显示，人民币融资金额446.12亿元，占比83.95%，环比减少27.695%；美元融资总额62.08亿元人民币（9.35亿美元），占比11.68%，环比绝对值没有增加，但由于融资总额降低，占比增加；港元融资总额23.23亿元人民币（26.88亿港元），占比4.37%，环比大幅增加。10月海外融资总额折合人民币85.3亿元，相比上月83.54亿元基本持平。

“钱途”严峻

从整体形势看，房企融资状况均不乐观。

从同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况来看，10月出现了明显“收紧”迹象。其间40家房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比减少了24.14%。自6月融资峰值以来，7-8月融资总额持续下滑，9月融资额较8月虽有提高，但仍未超过7月816.15亿元融资额，10月融资额绝对值比8月减少90.55亿元。

融资成本也大大提升。10月仅有1笔利率小于5%，融资成本最高的一笔为中南建设为子公司与平安信托签署《债权转让合同》提供的担保，转让21亿元应付款项的权利，年利率达8.7%。

同策研究院分析师李霄霄表示，2017年前三季度，中国实际GDP增速为6.9%，CPI累计同比增速为1.5%，加上经验值（+2%-3%）变动，那么2017年上半年M2同比增速维持在10.4%-11.4%之间。前三季度M2同比增速降为9.2%，低于合理区间值，表明货币存在缺口。党的十九大也提出“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。这预示着，房企金融监管层面将进一步趋紧，房企融资难问题也将愈演愈烈。

张大伟认为，从资金成本看，支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企可获得来自各种渠道低价格资金。其中，公司债是房企低成本资金的主要来源。然而，2017年以来，房企境内发债难度加大，海外融资难度也越来越大，资金压力明显增加。这对于前期拿了较多土地、过多使用杠杆的房企而言，销售压力可想而知。

张大伟表示，从目前调控趋势看，发债等渠道还有可能继续收紧。另外，人民币汇率波动对房地产市场的影响将加大。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。预计一些房企在未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，这也要求其加快销售回笼资金。