新西兰等国限制外国人买房 海外房产投资风险上升

国内楼市政策频出，限制外国人购房的国家也越来越多。

10月31日，新西兰正式宣布明年将禁止外国人买房。此外，加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。

各国此举，意在提高外国人买房门槛，保障本国人民住房需求，也意味着各国的房地产投资在阶段性收窄。

随着各国楼市价格虚高，以及各类税收、外汇管制等政策，海外房产投资的风险在加大。

各国“限购”潮

新西兰新上任总理、工党领袖Jacinda Ardern日前宣布，2018年年初将禁止海外买家在新西兰购置房产，该禁令适用于非新西兰居民或非新西兰国籍人士，澳大利亚人除外。

Jacinda Ardern表示，将修改新西兰现有的《海外投资法》，将民用住宅定义为敏感资产，以此保护新西兰人民的家庭和利益，阻止外国投机者购买房屋抬高房价。

这一政策在新西兰本土受到欢迎，新西兰本地英文媒体Stuff发起的投票结果显示，在3400名参加投票的网友中，77%的人认为应禁止海外买家在新西兰购置房产。

新西兰学界不少人认为，工党虽然宣布要禁止外国人买房，但具体细则还没有出来，怎么实施，没有确切说法。只有一个主导思想就是，不能让外国人买新西兰的现有住宅房屋，但是可以买期房，以推动新房建设。

居外网驻澳洲新西兰业务总监卢静表示，新出台的限购可能会引发买家提前行动，“如在悉尼有个买家，在限购举措出台那天的半夜12点之前的15分钟完成购楼交易。”

出台“限购”政策的不只是新西兰，一直以环境优美、居住条件良好著称的澳大利亚也频出政策。根据中信证券数据显示，2005-2015年，移民流入总量约505.5万人，而在这期间，澳大利亚人口增加量仅约340万人。

随着移民人数大增，澳大利亚房价也随之上涨。据房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，澳大利亚8个州和领地（资料、团购、论坛）的首府，在截至今年3月底的12个月内的平均房价上升了12.9%，是自2010年5月以来的最高涨幅。

于是，2015年起，澳大利亚相继出台过“海外买家不得购买二手房”“添加空置税”“提高土地税”“征收更高印花税”“取消海外资产可在澳洲银行贷款”等政策，试图控制澳洲的房价。

在多重控制房价政策效果不明显的情况下，今年7月1日起，澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%的印花税，是去年的2倍。新南威尔斯州及昆士兰州，也对外国买家额外征收8%及3%的印花税。

新西兰楼市和澳大利亚楼市颇有相似之处，其政策效果如何必将对其他国家产生影响。

位于太平洋另一侧的加拿大，也在狙击楼市投资方面祭出大旗。2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策，即外国人或外国企业在当地购房时，除其他税种仍需按足额缴纳外，还要一次性加收15%的转让税（PTT）。

同时，由于温哥华楼市调控，多伦多成为外国买家的新目标。而多伦多在2017年4月推出16项“公平住房计划”，包括向海外买家开征15%的“非居民投机税”、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等，以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨。

英国也在进行印花税改革，2014年底，时任财政大臣的George Osborne在《秋季预算报告》里提出印花税改革，要求国内外第二套房购买者，在原有的递进式印花税基础上每级多缴纳3%的税。

近期，据英国媒体《星期日电讯报》称，为帮助年轻英国人首次购房，财政部正在起草限制海外买家在英国购买房产的计划。

海外房产投资风险增大

一系列抑制楼市投资政策的出台，除为了帮助本国人买房之外，还在于各国意识到了楼市房价的泡沫。

瑞银9月底发布《全球房地产市场泡沫指数》报告，并编制了全球房地产泡沫指数来衡量各大城市房地产市场泡沫的大小，其中多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼等8个城市房地产市场泡沫指数超过了1.5，意味着存在泡沫风险。

这些城市的泡沫指数自2011年以来，上涨了50%，而其他金融研究中心过去5年间只上涨了15%左右。

就加拿大来看，该报告显示，2016年多伦多市的房价增速开始加快，今年其房价在13年内实现了翻倍，与此同时，租金仅仅上涨了5%，而居民收入增幅还不到10%。

而温哥华今年第二季度房价同比增速下降至7%，低于整个加拿大房价平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分别为3%和5%，因此最近几个季度温哥华的房价估值略有下降。

但瑞银认为，温哥华的房地产市场仍有泡沫，意味着温哥华的房地产市场具有较大的下行风险和回调风险。

据地产公司Re/Max公布数据，今年1-7月，加拿大的豪宅市场受温哥华及大多伦多地区冷却楼市措施之影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100万至200万元的房屋也受此阴霾影响，相比去年同期，成交量跌幅颇为严重。

加拿大建筑业及土地发展协会数据显示，整个大多伦多地区今年9月份仅有352套在建低层新屋售出，而去年同期则高达1，295套，降幅达到73%。

另以英国伦敦为例，经过通胀调整之后，现在的房价与5年前相比，上涨了近45%，与10年前金融危机爆发前的最高点相比高出了近15%。但是伦敦的家庭收入水平与2007年相比仍然低10%左右。

对于海外投资者来说，除泡沫可能破灭带来的危机，也面临本国相关政策风险、外汇管制变化带来的风险。

对于中国海外房产投资者而言，2017年起，外汇管制早已开始收紧，在个人客户购买外汇需填写的《申请书》上明确，“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房等尚未开放的资本项目”。

同时，将人民币换成外币也变难，今年7月1日起，《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》正式施行，该办法将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，调整了金融机构大额转账交易统计方式，并将可疑交易报告时限由10个工作日缩短为5个工作日。