北京楼市高端、保障两级分化，“夹心层”靠谁支持？

最近的两三年时间，北京楼市迅速走完了由刚需到改善的发展路径，高端化的趋势愈演愈烈，今年，北京五环内已经全面高端化，成为高高耸起的楼市高地

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由产品到价格，商品房全面高端化

最近两年，北京商品住宅的套均成交面积均在150㎡以上，而从供应端来看，今年以来，三居、四居成为楼市供应的主力产品，一举将套均供应面积拉升到164㎡。

大户型意味着高总价，供应面积的持续上升，则更一步地清晰标定楼市的总价走势。

今年前9个月，北京商品住宅的套均成交总价升至670万元，相当于2014年的2.1倍。符合刚需乃至首改客群对价格要求的项目只能在延庆、平谷等远郊才能找到。

这样的供需形势之下，预示着北京新房市场全面高端化的格局已经形成。

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经济型政策房，面积功能略显局促

面对这样的市场局面，北京提出共有产权住房，并计划未来五年供应25万套共有产权住房，从而满足刚需人群的需要。今年以来，北京出让自住房用地的规划建面达到164万㎡，未来将转为共有产权住房。

但是，不管是自2014年面世的自住房，还是未来的共有产权住房，均以中小套型为主。2014年至今，北京自住房套均成交面积始终保持在90㎡以下，其中80㎡左右的两居占到65%。四居以上的大户型产品仅占总量的1%，且均位于六环以外。

此外，为了多出面积，一些自住房在户型产品的规划上存在缺憾。以比较常见的“L”型刀把户型为例，小面宽、长进深，不仅影响到采光通风，也会造成狭长的室内动线，增加面积浪费。此外，暗厨或暗卫，甚至卧室窗户藏在建筑凹槽中的设计硬伤也比比皆是。

虽然2万上下的均价水平，对购房者形成强大吸引，但真正住进去，7、8㎡的卧室空间狭窄，卫生间潮湿阴暗，凹槽中的窗户令每天阳光射入室内的时间只有几个小时，这样的生活，难言品质。

对于中端的改善家庭来说，户型面积的尺度是基础，规划设计的合理是保障，精装交付的品质、绿色智能的配置、社区内外的配套条件才是确保生活品质的决定性因素，这些，现阶段的政策房都难以达到。

面对昂贵的商品房和不符合需求的政策房，中端改善家庭成为无房可买的「夹心层」

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改善区域、居住板块中的「明星刚需」

北京刚刚公布的新总规中，强调“着力改善南北发展不均衡的局面”，加强公共服务设施建设，缩小教育、医疗服务水平差距。特别提到以以北京经济技术开发区、北京新机场临空经济区等为依托，带动优质要素在南部地区集聚。

其实，大兴亦庄北京经济技术开发区作为发展20余年的国家级产业园区，已经形成了强大的产业聚合效应，今年已经形成了互联网、高端汽千亿级的产业集群。2020年前，亦庄要建成4个以上的千亿级产业集群、落地建设50个重大项目。

基于产城融合的发展理念，在亦庄南海子公园周边，形成了大规模的改善型居住区，依托规划面积11平方公里的南海子公园，绝佳的自然环境，加之区域不断发展成熟，目前该板块已经由改善逐步向高端过渡。

目前整个亦庄板块有5、6个住宅项目正在销售，共有低密别墅和平层大宅两类产品。其中别墅产品单套面积普遍在300㎡以上，售价为2000万-3000万/套；平层产品为120㎡以上的两居、130-150㎡的三居，以及270㎡以上的四居，单套总价在800万-2000万/套之间。

随着区域的配套与环境升级，东五环边的亦庄楼市逐渐形成了大面积、高总价的住宅供应格局，成为满足高端改善客群居住需求的置业板块。

如今，在亦庄南海子这个改善区域中的纯居住板块内，品牌国企北京城建打造首改型住宅项目——北京城建海梓府，产品规划为83㎡两居，以及94㎡、105㎡三居，目前，项目推出了最后的收官力作。

北京城建海梓府户型规划合理，南北通透，实现良好的采光通风效果。项目不仅全精装交付，且用材选自国际国内的一线大牌，保障精装品质与质量。

其中105㎡三居设计为三室两厅两卫，功能丰富全面。南向主卧户型方正，设计为套间，卫生间干湿分离，客厅大面积飘窗宽敞明亮，U型厨房收纳功能强大，无论是三代居住，还是二孩家庭都极为适合。

今年以来，北京仅供应了1189套面积在105㎡以内的三居产品，95㎡以内的两居产品的供应量也不过1323套，除北京城建海梓府外，大多位于六环外的远郊板块，而北京城建海梓府则紧临东南五环，还可享有亦庄发展20年的醇熟配套，地段位置极具优势。

面向首次改善家庭的低总价产品，堪称「明星刚需」，在城市级优越地段之上，为夹心层定制专属的品质社区。

文章出处：毅家之言（2017年10月10日）