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房贷利率上调和消费贷监管加强 说明楼市大势已去

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(原标题:周子勋:房贷利率上调和消费贷监管加强 如何看待这两大信号同时来袭)

在经历二套房利率普遍上浮后,一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。目前包括北京等大部分城市在内,今年内已多次收紧了房贷政策。近日,有媒体报道称,自2017年9月14日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,此次调整后,首套房房贷利率上浮5%~10%成为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。这是今年以来北京房贷利率第六次调整。

作为中国楼市的风向标,北京房地产市场是未来中国房地产市场最直观的反映,一直受到市场各方的关注。面对日益明晰的房贷收紧信号,政策的调控影响对楼市、消费者和银行逐渐显露。从近期出现的房贷政策的具体调整上看,收紧已是既定趋势。

从商业银行方面来看,在社会无风险利率不断上升的背景下,商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显,这迫使商业银行提高利率。房贷利率提高或者拉长贷款审批周期等,与商业银行流动性以及需要管控房贷风险等有关。为了争抢紧缺的房贷额度,争取尽快放款,有些新盘开发商会主动要求合作银行上调房贷利率;银行为了获利当然愿意接受更高利率,尤其是基准上浮后,这些楼盘的购房者就能优先得到放款;而有刚性购房需求的人,也被迫接受了这个条件。

历史地看,此轮房贷利率上升的原因,与2009年6月份至2011年间的利率上升原因不同,而与2012年9月份至2014年三季度的上升更接近,都存在楼市调控和流动性因素。

前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和房屋成交面积的下降,呈现负相关关系。事实上,与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策,它们共同构成了一套组合拳,对房价和房屋成交面积产生了影响。在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月,上升0.58个百分点,房价便出现了下跌。考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似,以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年,预计热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。

可以看到,目前对房地产的贷款资质审核更加严格,整体的销售量正在减少。国家统计局最新公布的数据显示,8月份,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅有所回落。一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市同比涨幅出现回落。

当然,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。

在房贷利率变化背后,是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。近十年的数据可见,不论是房价,还是住宅成交面积,都和个人住房贷款利率呈负相关。从整个发展过程来看,限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

事实上,已有多个信号显示国内房地产市场大势已去。9月1日,有媒体根据Wind系统统计出一个惊人的数据:上半年,有超过1100家上市公司在抛售“投资性房产”。上市公司突然大举卖房子的原因不外乎两个:一是随着国家不断出台房地产调控政策,相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降,不看好这类资产未来的升值空间。二是上市公司有市值维护的需要,卖掉或者转出低效率资产,可以提高净资产收益率等重要财务指标,还可以让公司轻资产化,符合当前的市场口味。上市公司纷纷抛售房地产,显示了当前资本市场对房地产的看法已经转变。值得注意的是,央行研究局局长徐忠日前撰文也指出,房地产不宜再作为宏观调控工具来使用。此外,可考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加房地产广义信贷的偏离度指标,从信贷增速方面抑制房价大幅波动。上述信息显示,国内房地产市场已经进入了一个新阶段,不再是投资重点、产业重点、信贷重点。

房贷收缩或将是楼市调整“拐点”到来的导火索。在去库存、去杠杆的情况下,实体经济增速企稳并有所回升,央行明显调降了货币投放力度,M2增速回落,国内资金整体趋紧。据央行数据,M2货币供应同比增速自去年11月开始一路下挫,5月跌破个位数,8月再度刷新历史最低水平:8月末,M2余额164.52万亿元,同比增长8.9%,增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.5个百分点,为连续第七个月放缓。随着M2增速持续放缓、外汇占款连续下降、人民币升值预期强化,使得市场上关于降低法定存款准备金率的声音不绝于耳。

不过,笔者认为,今年的政策基调非常清楚,不紧不松。政策工具上,会用SLF、MLF、TLF以及逆回购等工具进行调节,但不会用大力度的政策工具。另外要强调的是,现在管理层看重的是整体降杠杆、减少系统性金融风险。所以在金融和货币政策上会注重“稳”字,一方面继续强化金融监管防范系统性风险,另一方面在货币政策“不紧不松”的方针下调试执行力度,维护经济金融稳定。

事实上,目前并非紧缺流动性,8月当月,人民币贷款增加1.09万亿元,同比多增1433亿元。且8月社会融资规模增量为1.48万亿元,比上年同期多186亿元。关键问题是优化分配结构、引导资金服务实体经济。新增贷款的增加表明资金确实有向实体经济转移的迹象,但是考虑到下半年对经济预期的偏谨慎态度,社会中长期贷款已开始出现回落迹象。考虑到短期内企业融资的主要目的是资金周转,所以目前并没有资金“向实”的确凿证据。

值得注意的是,由于房贷业务受限,银行转而加快发力消费贷款业务,导致出现“房抵贷”等资金违规涌入房地产市场的现象。消费贷违规流入楼市的现象已引起监管部门的重视。近期北京、深圳、江苏等地下发文件,要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。

房贷利率上调和消费贷监管加强两大信号同时来袭,流入房地产的资金可能会进一步减少,对楼市将会产生降温作用。在政策明朗之后,可能有更多地方也采取类似政策,来抑制消费贷流向房地产。

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