旅游地产投资日益细分 呈“去地产化”趋势

近日，克而瑞乐苇旅游地产运营商平台发布的《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示，中国旅游地产在经历2012年至2014年的井喷式发展、2015年低迷回落以及区域格局逐步饱和的大背景下，2016年各大开发商渐渐走向保守与深耕，从资源导向、开发商定制向需求导向、用户定制转变。

数据显示，2016年中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，项目数量增速有所下降，但较2015年下降幅度有所减小，截至2016年年底，中国旅游地产项目的开盘总数累计达到为8919个。

报告认为，尽管旅游投资火热，但仍存在盈利模式不清晰，无法打通旅游产业链，项目缺少发展后力，投资方与运营方大多停留在单点合作层面等问题。未来“借旅游之名，做地产之实”的模式将难以为继，旅游地产的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，全力构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端商业、酒店、娱乐等细分领域的链条是旅游地产核心价值所在。

专注细分领域

致颢投资创始人、绿都地产集团执行董事赵男男在报告发布会上表示，旅游地产行业很多资金都是从地产行业挤压而来，原先投资房地产的机会被关闭，而资本在逐利的情况下，这些钱不可能被闲置，就会流向蓬勃的旅游地产。

前述报告显示，传统的资源主导和土地增值主导性项目以及无法保证项目的成功和投资者的收益，依托于全域旅游、特色小镇等政策引导及露营地、房车、冰雪旅游、马术、旅游演艺升级等新兴需求引导的新业态旅游地产项目及产品逐渐成为投资者方青睐的对象。

从2016年新增旅游地产项目所依托的核心资源来看，项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，分别新增110个项目和6001万平方米用地，紧随其后的是“山地旅游地产”，有83个新增项目和4235万平方米新增用地。

地域来看，以海南（楼盘）、西南、环渤海、长三角、两广和闽东南为代表的六大旅游发展高地，发展规模进一步集聚，项目数量占到全国旅游地产总数的88%，分别比2015年上涨了十多个百分点。

克而瑞乐苇创始人胡晓莺表示，截至2016年底，5403家企业涉足中国旅游地产开发与投资，且延续了“开发集中度提高”和“专业化程度提高”的两大特点。不过在旅游地产项目数量、用地规模、建筑总体量方面，小大中企业之间存在很大的差距，并呈现两极化的趋势。

此外，胡晓莺表示，开发及运营经验丰富的企业在市场竞争中脱颖而出，越来越多新入行的企业则是尽可能放大自身优势，着力在细分领域进行专项深耕。比如需要兼顾日常生活需求和旅游休闲需求的旅游商业成为大家都关注的“行业难点”，约有86.6%的新增项目包含旅游商业，比重较2015年增长30.5%。

内容为王

报告认为，受全域旅游、特色小镇等政策影响，文化类及康养类产品仍是2017年中国旅游地产热点，旅游地产开发需要依赖文化来支撑，和文化深度融合是当前和未来旅游地产发展的新方向。

“旅游地产市场是瞬息万变的，赶上一个好时机，有时候比你卖的是什么更重要。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱在报告发布会上表示，做好旅游地产的关键要素包括内容，现在的旅游地产项目数目庞大，如果不把项目先天优势资源和后天资源相结合，做好主题化产品，很难脱颖而出。

此外他认为要重视个性化服务，从客户目标需求出发，提供所谓的软件运营，用心把内容构思好，运营好，同时旅游产业最缺的是一个很好的生态系统，整合在各个方面最专业的团队，才能整体把控一整个项目。

赵男男认为，大众旅游已经走过了“去见没见过的，去玩没玩过的”这两个阶段，到了第三个阶段则是“到另一个地方生活”，因此给来购置地产的人机会，导入人流，旅游地产项目就能成功。而产品设计的层面，空间和场景的设计需要考虑人的行为，内容除了好玩，还要让消费者参与生产内容，以一个无穷无尽的内容供应去面对无穷无尽的变化需求才是内容的最高境界（资料、团购、论坛）。

目前旅游地产的生意逻辑和商业模型依旧比较传统，报告显示，核心利润来源仍为物业销售，而近两年由于旅游地产项目承诺配套未能落实，投资价值未能体现，导致不少项目的物业销售逐步陷入困局。

报告认为，应当强化项目运营所带来的价值，实现旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合的机制，在此基础上以不动产的租赁经营、旅游产品门票和辅助收入、商业配套设施收入等形成良好产业链，创造多元化盈利模式，才是旅游地产核心价值所在。