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李宇嘉:房贷利率大幅飙升预示了什么?

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(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

从本质上看,并非额度不足导致银行紧缩房贷,而是在“去杠杆”背景下,银行融资规模被动缩减、融资成本上升,加上金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫,低收益的居民购房贷款遂成为被削减的选择。

近期,银行突然收紧房贷成了楼市的新热点。据北京媒体报道,北京部分银行把首套房贷利率上调为基准利率的1.1倍,少数银行甚至调高至1.2倍;二套房贷款利率则上调至基准利率的1.2倍,少数银行调高至1.3倍。另据报道,尽管上海、深圳两地的主流银行首套房贷仍可按基准利率0.95倍发放,但回归基准利率甚至上浮的银行也在增加,且房贷投放周期延长,一线城市单笔房贷投放周期从原来的半个月延长至1个月,有的银行更延长至45天至60天,公积金贷款则要等3个月左右。

今年初,北京的首套房贷款仍还可以普遍享受基准利率0.85倍的优惠,但仅仅不到半年,就上升到基准利率1.1倍或1.2倍,相当于房贷利率上行了30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的房贷利率分别为4.41%和5.39%,这意味着利率上浮了0.98%。据此,有媒体认为这相当于央行四次标准力度(每次25个基点)的定向加息。融360监测数据显示,上月全国首套房贷平均利率为4.73%,环比上升4.64%,而环比已连续5个月上升,同比(4.45%)上升6.29%。

那么,此次银行收紧房贷,是贯彻调控的被动之举,还是调整业务的主动出击,抑或资金额度不足倒逼使然?调控必然是一个因素,但大面积、大幅度收紧首套房贷款利率,并不符合国家“去库存”,也不符合支持首套住房购置等合理需求的政策本源。同时,根据笔者调研,尽管不良贷款在连续19个季度攀升后,去年四季度以来连续两个季度微幅回落,考虑到“去产能”在继续,2015年底以来大宗商品价格上涨和中游制造业景气回升趋于结束,金融风险仍在高发期,加上“资产荒”并无明显缓解之势,因此,在经济回落期,居民房贷仍是安全性和防御性兼具的资产优选。

在2016年上市银行的中报发布会上,各大行都曾表示,未来要增加房贷投放和资产占比,全年房贷占到新增贷款的45%,四大国有银行房贷甚至要占到新增贷款的60%。因此,笔者认为,银行眼下没有理由主动调整业务,缩减房贷投放。或许,额度不足是各大银行普遍紧缩房贷的根本原因,这也是基层银行按揭经理普遍挂在嘴上的一个理由。近年来,银行业资产和负债增速都在15%左右,占银行业资产近50%的中小银行,资产和负债增长幅度都在30%至50%之间。

2007年,我国银行业资产总规模仅54万亿,今年一季度末已达239万亿,增长了3.4倍。今年一季度,我国银行业资产同比增长14.3%,新增资产30万亿,银行业负债总额达220.4万亿,同比增长14.5%,新增额达28万亿。同期,个人购房贷款余额仅19万亿,不足银行总资产的8%。按一季度个人购房贷款余额同比增长37.5%计,新增按揭贷款投放5.2万亿,仅为新增资产的17.3%,仅占新增负债的18.6%。因此,贷款额度绝对不足的问题显然也不存在。

笔者判断,银行突然收紧房贷,有两个主要原因:一是银行资金来源日渐同业化、理财化,负债端成本长周期攀升。二是金融“去杠杆”,控制资产泡沫,且中央政府有意识控制房贷资产膨胀,比如紧缩开发商多种融资渠道,要求今年房贷增量不能超过新增贷款的30%等。金融“去杠杆”,首选工具就是金融市场不断加息,以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产(如第三方通道业务中的资管计划)。

金融市场不断加息,直接导致无风险利率攀升。年初,10年期国债利率为3%,本月上旬已升至3.6%;年初,10年期国开债利率为3.7%,本月上旬攀升至4.3%。在负债端,银行越来越依赖非存款负债(同业或理财),新增负债中只有一半是传统存款,另一半主要是央行借款、同业借款、发行理财产品。年初,央行连续和大幅收紧公开市场融资,对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%,这倒逼银行转向成本相对低的同业融资,2、3月同业存单净发行突破万亿。

同业融资需求激增,使同业存单发行利率在4月迅速突破了4.5%,远超去年末的2.8%。进入5月达到了5%,这意味着银行融资成本和房贷等资产收益近乎倒挂,其发行同业存单的动力大降。再加上银监会对银行发行同业融资工具的监管加强,4月银行同业存单净发行骤降至1000亿,5月更转为-3300亿,这意味着银行在净偿还同业负债,减少金融市场融资,继而收缩负债端,这或许是所谓额度不足的原因。

但从本质上看,并非额度不足导致银行紧缩房贷,而是在“去杠杆”背景下,银行融资规模被动缩减、融资成本上升,加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫,低收益的居民购房贷款遂成为被削减的选择。或者,银行是以提高房贷利率冲减成本上升,即谁愿意支付更高的房贷利率,谁就可获得贷款。

事实上,近年来银行业资产扩张及配置高收益资产是非常坚决的。看信贷收支表,目前大型银行的资金运用总量中,传统贷款占比在57%左右,43%的资产配置到债券投资、表外资产等;中小型银行贷款占比从2010年的69%下滑至去年三季度的48%,即超过50%的资产配置到债券投资、表外资产。相比个人住房贷款,债券投资、表外资产等收益更高,那么舍掉的只能是房贷了。

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