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左晖:十年后的链家什么样?

2017-04-25 09:57:58 来源: 网易房产
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4月23日,2017中国绿公司年会,链家创始人左晖发表演讲。2017年,习惯了低调的左晖身影将以不低的频率出没于公众面前。隐藏在发言中的蛛丝马迹,足以拼凑出十年后链家的可能模样。

左晖:十年后的链家什么样?

被各路资本瞄准、热捧的链家,来自于左晖五到十年前的高瞻远瞩。

链家五到十年后的愿景版图,将见于左晖当下的战略部署。

423日,2017中国绿公司年会,链家创始人左晖发表演讲。2017年,习惯了低调的左晖身影将以不低的频率出没于公众面前。

这一变化的信号是,链家上市、做大已来到关键时刻,每一个不足几十页的ppt,都将无意流露左晖与链家此时此刻的真实心态和长远大计。

上周末,左晖以链家研究院多年来挖掘的第一手数据作为支撑,阐述房地产现状,分析房地产服务业对中国经济增长和就业的驱动效应。

更有价值的部分是左晖的弦外之音。隐藏在发言中的蛛丝马迹,足以拼凑出十年后链家的可能模样。

链家股权基因裂变

房地产行业正在从增量市场走向存量市场,已是毋庸置疑的结论。长远来看,未来国家GDP、就业和税收将更多依赖于此。身处2C流通行业,链家已经具备了在存量房市场中成为大公司的基因。

不确定,或者说拥有广泛畅想空间的地方在于,链家究竟如何在存量房时代,挖掘出新的动能?

据链家研究院统计,2016年在中国房地产交易总额中,二手房占比首次超过40%,比2015年大幅提高。北京、上海、深圳的二手房成交量已经达到新房的2.2倍、3.3倍和2.4倍。左晖发言中提到,增量市场出现在生产阶段,以房企为代表,目前有约10万亿元规模的新房销售。

左晖的言外之意是,链家有意在存量市场运营阶段分羹,根据分工,表现为资产管理、资产交易及资产优化。

资产管理方面,链家悄悄埋下自如的种子,未来会否切万科物业、彩生活的蛋糕,值得遐想。这部分总规模当前估算为1700亿元。

资产交易上,按照交易权属分为所有权交易、抵押权交易及使用权交易,分别对应6.5万亿(存量房交易GMV)、2万亿及1万亿(租赁市场规模,链家研究院报告)的市场规模,存量房时代,链家只会加强这部分的比重。

资产优化包括简单装饰的家居、较深度的家装和深度优化的城市更新,分别对应着5100亿、4500亿和1.2万亿的市场,这一点在万链身上已有体现。据万链董事长刘肖介绍,公司在2016年的装修单量是5000单左右,今年的目标是服务15000单以上,月均1250单,在北京突破15亿销售额。

万科、链家多次握手,可以看作增量向存量迈进、融合的一个标志。20149月,万科与链家达成全面渠道服务战略合作计划;20158月,宣布合作成立“万科链家装饰公司”;20174月,与链家签订增资协议,以30亿元入股。融创也加入战局,今年1月,以26亿元入股链家,持股比例为6.25%

浏览链家的股权结构,可以自由畅想未来的链家模样。百度、腾讯、光线传媒以不同的名目交叉参股链家。主营家电生产的九阳股份,生产太阳能热水器的日出东方,杭州房企滨江集团、明源软件以及中国平安下属平安金融科技的等企业均参与募资,甚至一些国有资本也悄悄登台。

左晖创办的中国第一中介链家,正被注入更多元素和基因。

互联网企业、传媒行业、家居行业、金融行业被搭建进来,一方面是各界翘楚马不停蹄进军房地产存量市场的注脚,另一方面,链家未来的衍生生意形态,可能正来源于今日各路资本的注入。

链家网信息化增强

左晖说,中国房地产的供给侧端出现了“存量规模大,流动率低”的问题。有数据显示,200亿平米的存量住宅规模,实际上全国的流动率只有3%

链家研究院院长杨现领曾发表过类似观点。链家正走上一条致力于推动存量房流通的路径。用官话来说,这叫做房地产供给侧端改革。

早在百年前,美国、欧洲、日本等发达国家就已完成了大规模的房地产开发。20世纪80年代进入存量房时代,然而在盘活存量房市场的招数上,美国和日本大相径庭。左晖通过解构美日两国存量房的流通模式,试图制作出一个能辨别方向的罗盘。

美国存量房市场从1950年开始蓬勃发展,1980年后日渐成熟,流通生态系统以90MLS为基础,延展到200万经纪人,再扩散至产权保险、房屋检查、经纪公司等独立生态,并进一步触及媒体、金融、房屋美化、签约交割等板块。美国资产管理、优化、交易之间产业链分工明确,且交易的各业务环节亦分工明确。

随着资产交易的进行,逐渐衍生出财产保险、物业管理、家装、家居等生态。各部分市场规模为:经纪人420亿、媒体90亿、产权保险公司85亿、房屋检查13亿、经纪公司150亿、签约交割40亿、金融5500亿、财产保险750亿。

1965年至1970年间,日本平均每年建造110多万套住宅。80年代后,由于房屋存量不断提升,二手房交易市场日趋活跃。纵观日本存房量市场流通呈渗透状。土地开发、资产管理和资产交易相互交织,存量市场和增量市场行业相互渗入,存量市场内部的公司也相互渗透。

大型公司像三井不动产、野村不动产等都是混合经营,参与各块业务。其资产开发包括新建住宅、融资重建;资产流通包括住宅买卖、投资型物业买卖、租赁、金融;资产优化包括翻新室内装修;资产管理包括物业维护、公寓管理、写字楼管理、租客募集与管理。截至20161月首都圈二手公寓成交量已经达到新建公寓的30倍以上,创历史新高。

对链家而言,当前中国存量房处于资产管理、交易、优化环环相扣的状态。资产交易一体化,且和资产管理相互渗透,为金融和资产优化导流。

资产管理主要为物业管理,存在1700亿的市场规模;资产交易有6.5万亿市场规模(存量房交易GMV),包括线上平台、媒体、签后服务、流通性金融、经纪公司、经纪人;资产优化有不到3万亿的市场规模。

链家会依托大数据,搭建一套以“房--人”为核心的稳固交易网络平台。在互联网和大数据技术下,“三足鼎立”式的交易平台将更加稳固,人效将进一步降低。

网易房产独家获悉,时下最火爆的链家网,计划进一步加深互联网的参与度,链家全服务流程也将再一次被技术深度改造:未来五年,链家线上流程的覆盖率会从 25% 提升到 70%-80%

自如与开发商的化反?

存量房市场出现的背后,隐藏的玄机是住宅的租赁市场发展空间提升。

有数据显示,链家2015年交易额为7090亿元。其中传统的二手房买卖和租赁交易额达到5590亿元,新房销售1500亿元。收入方面,二手房买卖和租赁收入118亿元,占比约75.9%;新房销售收入25亿元,占比约16.1%

随着北京市人口规模快速增长,大量租赁需求对出租房屋供给数量和社区管控能力都提出了挑战。今年的中央经济工作会议明确提出要加快住房租赁市场立法,“加快机构化、规模化租赁企业发展。”

链家研究院资料显示,目前我国专业租赁机构的占比仅为2%,远远低于日本的83%和美国的30%。预计北京的机构化管理房源为40万间,不足10%。机构占比较低,重要原因是在我国包租模式下,企业拿房成本太高,加之人工成本、税收成本、融资成本进一步挤占利润空间,租赁机构大多处于亏损或微利的状况中。

左晖明确C2C是非常分散,也是效率非常低的市场”,购租并举之下,自如会在链家体系内扮演越来越重要的地位。

2011年成立以来,自如形成以长租公寓“自如友家”和 “自如寓”为主,床位短租和民宿等业务并行的业务体系。5 年的运营中,自如建立较强服务能力,建立了相对高效的互联网系统和趋于完整的供应链体系,实现提升物业品质、稳定租户关系、调整租赁人口结构等社会价值。

自如近日开进杭州,全国范围内落地四座城市,其余三座分别是北京、上海、广州。可以基本确定的是,自如脚步将持续扩展,那些出租需求旺盛的城市,会纳入自如版图。

数据显示,从佣金、贷款净利息、评估环节,因二手交易催生的GDP分别为1170亿元、7053.4亿元、23亿元,从业人员分别为240万人、22.4万人、5.8万人,纳税金额分别为1989.3亿元、1110.9亿元、1.7亿元。存量房交易带动的不仅仅只是房地产行业的新发展,以及其衍生市场对于GDP、就业和税收等方面的贡献。

存量房市场的出现是社会经济发展到一定阶段的必然结果。正如左晖所讲,每交易1套二手房可带动26万元的GDP,提供2.6个就业岗位,为国家贡献7.7万元税收。

未来510年,链家作为存量房资产管理领域的领军者,也许会将中国租赁市场的浪潮再向前推进一步。

开辟城市分公司、做大盘子的同时,以独立上市为目标的自如,可能会在资本化后,改变现有长租、短租市场格局。

十年前的左晖,用“楼盘字典”数据库(收集8000万套房源,覆盖30个城市、搜索11万个小区、记录60万个户型),在以房源为命脉的二手房买卖市场,画出了链家的安全边界曲线。

即便越来越看重新房交易,自我终结丁丁后,自如的走势和布局,才是存量房时代预判链家未来的最有价值线索。

要知道,在北京、上海等特大城市,就连政府的土地出让规则设置,都在用强制开发商自持的方式为房屋出租市场增砖添瓦。

如果有一天,自如可以反向握到开发商的手,让这些自持房源转化为自如资产,链家基因中被注入的房企基因,才真正得到激活。

田晏林 本文来源:网易房产 作者:田晏林 责任编辑:田晏林_NH7707

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