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政策中止购房 买家或可自动解除合同追回定金

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本月中旬,广州出台“限购”、“限贷”政策,广州市住建委于次日发出通知,称3月17日及之前完成网签的或未完成网签但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的,可按原政策执行。那么对于不满足前述情形的,因为政策原因导致买家无资格购房、买卖合同无法继续履行该如何处理?按照相关规定,买受人若无其他过错及违约,可要求解除合同及追回已付款及定金,并且无需承担赔偿责任。

限贷解除合同需分情况处理

有关人士分析,根据最高院印发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》、《2015年全国民事审判工作会议纪要》等纪要的处理意见,由于限购政策的实施,导致无法办理房屋所有权变更登记,可依法解除合同,并且可要求出卖人返还所收受的购房款或定金。

不过对于买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同的,则需区分情形处理:对于明确约定以按揭贷款方式付款的或买受人能举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,当买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,请求解除合同并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,一般予以支持;未明确约定以按揭贷款方式付款的,则原则上不予支持。

除此以外,广东省高级人民法院在2012年的《全省民事审判工作会议纪要》对于商品房买卖合同遭遇“限购”、“限贷”也有明确规定,若“商品房买卖合同签订后,政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。”

买家无过错退定无需赔偿

记者翻查最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》了解到,其第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说,在买方没有过错及其他违约的情形下,因限购、限贷导致合同无法继续履行的,买受方可以主张解除合同,并要求退还已付的房款和定金,无需承担相应的赔偿责任。

不过,广东粤广律师事务所律师彭洁华指出,实践中的情况往往错综复杂,究竟是买受人还是出卖人导致的违约往往无法予以清晰划分。他建议,在房屋交易过程中,买卖双方均应当对相关权利义务清晰明了,当一方出现过错或违约,应当拥有证据意识,对相应的证据予以保存,例如一方迟延履行,通过EMS等快递的方式进行催告并保留妥投信息。除此之外,在签订房屋买卖合同时,也应尽可能地考虑周到,例如对于限购、限贷等政策调整所带来的一些可能出现的意外情形有所规定,以免除责任或降低风险。

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