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上涨通道中的二手房市场:违约陡增

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本报记者 王营 实习生 周圆 北京报道

随着房价攀涨,二手房交易市场违约案例也不断增加。

2012年6月,顾明(化名)以247万购买了一套位于北京西城区105平米的三居室。当时,他与房主签订了合同,也交了定金。但随后十几天内,房价上涨了将近20万。房主随即违约,并不愿支付违约金和中介费。多次协商无果,顾明将房主告上了法庭。随后五年间,双方多次上诉。虽然早在2014年6月,该房子已经过户到顾明名下,但对方依旧不愿意搬离,时至今日,双方仍然还在相互反复上诉中。

类似顾明这样的案例不在少数。鉴于自己的经历,2013年,顾明组建了二手房维权群。2016年4月时,维权群已达130多人,2016年10月增加了50多人。其间也有一些调解成功或胜诉的买家退群。

今年3月,北京楼市再度火热,顾明的维权微信群也增加了20多人。目前群里有153人,QQ群也有180人。21世纪经济报道记者在顾明的维权微信群里发现,群友普遍由于房价上涨引发的交易纠纷违约案,买卖双方协商未果而最终走上法庭。

违约案拉锯战

二手房交易流程主要经过产权检查、签合同、二手房评估、办理按揭、缴纳税费、过户、打余额款项等步骤;此外,还包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。通常情况下,繁琐的房屋交易过程期间,如果恰逢房价上涨,违约案便会增加。

杨女士便是典型案例。她先卖再买,选定的改善房屋在东城区区广渠门内大街。2016年1月5日,杨女士与房主签订合同,房屋总价约248万元,杨女士支付了10万定金,公积金贷款120万,剩余118万进行资金托管。

“但2016年3月8日,业主打电话突然说不想卖了,嫌我付款周期太长。在我追问下,才透露有人愿意出300万当晚就能签约,建议我解除合同或加价。我当时没同意,并与业主约定3月11日面谈。但随即业主便将房子以300万总价挂在链家和其他中介,并有带看记录。”杨女士告诉21世纪经济报道记者,随后,她便开启了投诉和诉讼生涯。

2016年4月7日,杨女士立案成功。诉讼请求为:继续履行合同,按照合同支付逾期交房违约金,按日万分之五计;2016年5月15日第一次开庭,交换证据。当庭调解:对方坚持涨价20万,杨女士只涨价10万,调解失败。

杨女士一方坚持的原因是:“房价一直上涨,如果本次答应,后续还有四个需要业主配合的环节。如果每个环节都以此为要挟涨价,我们无法承担。另外,一旦本次调解结束,虽接受了20万但后续仍可能无法进行,这20万就白给了。”

随后,经过多次调解,2016年10月26日,一审判决书裁定业主30日内配合杨女士继续履行合同。诉讼费用双方各自承担一半。无其他违约金。2016年11月7日,业主不服继续上诉;2017年2月15日,二审开庭,对方请求驳回一审裁定,并解除合同;2017年2月27日,二审维持原判。

房屋上涨致违约案增加

随着房价攀涨,尤其是连环单增加情况下,二手房违约案也不断增加。

北京市西城区法院民一庭是审理民事合同类案件的专业庭室。2016年10月该法院表示,从收案量来看,房屋买卖合同纠纷在该庭仅次于房屋租赁合同纠纷,是第二大类案由。据了解,近几年,西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下,并逐年攀升。仅今年上半年,房屋买卖纠纷同比就增长了近40%,并呈逐月递增趋势。以此增长态势,预计今年房屋买卖纠纷收案量将达到历史峰值。

西城区是北京市的核心老城区,辖区内的房屋交易多以二手房为主。二手房买卖合同纠纷占房屋买卖合同纠纷的八成左右,该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。涉及的法律问题除了一般买卖合同外,还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题,以及享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。

北京东元律师事务所律师孙涛告诉21世纪经济报道记者,房价涨得越快,卖方违约的案子也就越多。因为在房屋交易过程中,尤其是贷款买房,办下来的时间比较长。从卖方签协议到拿到钱,可能要两个月左右,但往往在此期间,房价会有明显上涨,这时卖房人会觉得自己卖亏了。

中原地产分析师张大伟表示,房屋违约交易的原因主要有三类:第一,房价短期波动剧烈,波动幅度超过定金额度,业主存在违约动力;第二,交易周期太长,现在一套二手房交易周期全款要1个多月,贷款要3-4个月,很多买房人也同时是卖房人,连环单集中,部分交易可能延迟到一年多,如期间房价波动、政策波动都可能导致违约;第三,部分购房者法律意识及合同意识淡薄。

建议:签约谨慎合同明确

张大伟建议购房者在签约时要谨慎,将所有可能遇到的政策、市场风险写到纸面上,还可以提高定金,增加违约成本;另外,尽量减少多重连环单数量,最好控制在3连环以内,否则因交易时间太长,容易出现风险。

孙涛作为一名房产律师,结合多年的办案经验还建议:“房屋交易是一个卖方占据优势的市场。购房者进入谈判环节,一定要敢于离开谈判桌。如果一味迁就卖方,害怕买不到房子,将会在整个合同履行中陷入被动。购房者不要担心这样做会丧失购房机会,因为在谈判中,首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判的心理素质都没有,即使签订了购房合同,也是被卖方牵着鼻子走,很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。”

另外,孙涛还建议,关注购房合同中付款、过户和延期履行。在合同签订时,就付款时间、过户时间,做出明确约定并写明如超过履行期限,按日计算的延期履行违约金数额或计算方式。另外,在支付中介费前,一定要明确中介提供的全部服务内容。

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