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没了卖房神器的开发商开始学习如何花钱

2016-12-27 11:36:28 来源: 网易房产
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  没了卖房神器的开发商开始学习如何花钱

  手握重金的开发商,杀入以二房东、中介为主体玩家的租赁游戏,将以何种身位开跑。第一个吃螃蟹的人,万科已经开始探索。

  地产壹线 张心梦 发自北京

  低调的蓝色落地窗,除了一个简洁的logo外,位于上地软件园的链家总部很难让人联想到那些遍布大街小巷的绿色门店。但进门处电子显示屏上实时更新的带看量、成交数据却在提醒人们:这里是北京1300个链家门店的指挥中心。

  几天前,这家二手房巨头迎来了新房市场巨头万科,万链之后两者又产生了某种化学反应,试图通过众筹打破自持困局的万科希望在这里找到更好的破解之道,显然后者在自持领域拥有更多经验。

  “四年前品质租房是个问题,今天没有人怀疑这是个问题”。累计租客60万人、管理房间数30万间,房间套数超10万套,管理房屋资产超3000亿,逐渐摆脱“供血”甚至开始“造血”的自如给了CEO熊林更多底气。

  今年5月,自如正式从链家集团拆分出来作为独立子公司运营。作为链家租赁业务的主要战场,从诞生到独立,五年时间,自如产品线日渐丰满,自如友家、自如整租、自如寓、自如民宿、自如驿;在租房需求最旺盛的北京、上海、深圳三地布局。与如今开发商被政策倒逼做租赁不同,自如的诞生更多是看到了需求断档地带主动寻求突破。市场有品质租赁的需求,但房东纠结于投入小于回报不愿改善,客户没有归属感也不愿意改善。

  一个故事或许能从侧面反映当时的情况,一次链家在对外经贸大学附近以3200的价格收了一套两居室,由于位置优越,第二天就以3800的租金被两个对外经贸刚毕业的女生承租。此时链家还是传统“二房东”思维,从业主手中收房,转租给客户。房间里没有任何配套,与现在家具完善,装修整洁的自如完全两个样。熊林意识后当时就把所有经理、主管全部召集到此处,宣布给客户赔钱让人搬走,房子重新装修配置后再出租。这位先知先觉的管理者认为多一个中介对市场没有任何意义,而创造一个高品质的租赁环境更重要。


  尽管租房需求庞大,但要在这条路上闯出一片天并不容易,租金回报率低就是最大难题。相比发达国家动辄20-30年租约,国内3年甚至1年的租约很难让租赁公司获得理想的溢价。在平衡木上跳舞的中介公司,一方面要尽可能的提供更好的租住环境,一方面要在有限的租期内收回成本,甚至达到盈利。

  开荒拓土已经五年的自如也不得不面对的一个现实是,即使作为目前唯一的盈利城市,北京品资料团购论坛)牌公寓的渗透率还不到10%。在120万套北京出租住宅中,其中40%是通过中介出租,40%是二房东,还有不到10%是类似自如这类品牌公寓,另外10%就是C2C市场,即业主、房东直租。即使口碑不佳,二房东却一直有他的生存空间,原因在于中介生意的赚钱边界——客单价。

  通常情况下,一单中介租赁的客单价低于4000元,就失去盈利空间,无法平衡找房、带客的成本。在上海,一些由开发商运营的公寓客单价甚至超过了5000元,由于产品格调资料团购论坛)与市场需求不匹配,空置率一度达到40%。而二房东凭借简单的找房出租,低廉的管理费用长期盘踞在郊区或低客单价区域。

  在不到10%的品牌公寓市场份额中,占据了各派势力。整体分为两类,一类是整栋模型,集中式公寓,将一栋物业整租下来进行改造出租,如魔方公寓;另一类是分散式公寓,房屋来自于业主,如青客、自如。前者容易上规模,后者容易做管理。但无论哪种模式,获客能力、供应链的把控能力、出租后的服务管理能力都是共同的要求。

  在一个以二房东、中介为主体玩家的游戏中,开发商现在也参与其中,行业重构力量再填一员。链家研究院院长杨现领认为,开发商做租赁拥有天然优势,包括资金、装修、建筑。日本专业做托管的企业都是大的开发商,如三井、住友、三菱。他们拥有物业管理者和公寓运营者双重身份。从运营管理角度来看,卖房子到租房子的转变,开发商面对的是一个全新的领域。开发的核心是快周转,而“包租公”则是长期持有和运营。

  主动也好,被动也罢,现有环境下,已经下了赛道的开发商,能算的过来账吗?

  从资金来看,低利率市场化浪潮下,资金成本正在下降。长期债务的增加、以及短期债务的减少,加上今年良好的销售状况,给开发商提供了发展自持的机会。据杨现领介绍,目前租赁和转售的回报率在靠近,转售回报率大约要高出两个百分点左右。而当两个回报率交叉的时候,租金回报率会支撑运营机构的正常运转。


  有钱的开发商还要重新学习怎么“花钱”。“以往开发商花钱通常都不在乎后面有几个零,这些零对他来说实在是太少了,有时候开发商做装修,每平米是其他人的好几倍”。运营能力是做自持的关键,不同规模对企业的运营能力要求也不尽相同。一个二房东能运营几百上千间房屋就不错了。但当这个数字增长至百万、甚至千万时,产品和服务能力就显得格外重要。手握重金,杀入场内的开发商也许在一千间时做的很容易,但数量越大问题越多,怎样快速学习适应新规则是每个新手面临的课题。

  不是所有人都看好开发商做自持。采访中北京一位开发商就向网易房产表示,此前万科公布的众筹方案根本算不过来账。众筹的本质还是减少自有资金投入,但投资回报率过低根本没人愿意合作。这时候去链家显然还是想找到一个更好的办法。

  除了直接出售,REITs也是国外盛行的盈利模式。把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易,据业内人士介绍,万科自持地块并不具备做REITs的条件,原因在于国内的REITs首先要有估值。而自持房没有销售,不能估值,只能根据租金做估值。同时这位曾参与过永丰地块争夺的开发商预测,“永丰这块地租金至少在40年以上才能回本”。

  一个开发——自持的全新时代已经来到,做自持这件看起来没那么容易的事,至少在北京房价平稳之前会一直持续。“不怕投错,就怕错投”的开发商已经进入赛道,但是究竟以何种身位开跑,显然还需要更多的思考。

汪瑞杰 本文来源:网易房产 作者:张心梦 责任编辑:汪瑞杰_NO7469

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