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被中国人推至疯狂的马来西亚楼市

2016-12-09 15:07:43 来源: 网易房产
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中国人对于一个东南亚“非主流”城市的购房热情,高于国内几乎所有楼盘。这是为什么?

(原标题:疯狂的大马)

被中国人推至疯狂的马来西亚楼市
被中国人推至疯狂的马来西亚楼市


地产壹线 梁爽 发自新山

“我一直试图定义眼前这些人群,到底是高净值、新中产,还是对财富保卫战有焦虑的人?”

说这番话时,央视《财经郎眼》节目主持人王牧笛正在马来西亚一场由碧桂园主办的财富论坛上。他试图描述的对象,是那些跟随碧桂园到马来西亚买房的中国人,确切来讲,那些在“新加坡旁”碧桂园森林城市买房的业主和潜在业主们。

不难理解为什么王牧笛作为资深财经媒体人会生出这样的疑问。就在一年前,绝大部分中国人对“新山”这座城市只有陌生感;如今,森林城市的售楼处已经被蜂拥而至的中国购房者攻陷,到马来西亚投资买房成为一种“中国现象”。

疯狂的购房者背后是疯狂的开发商。从旅游资源、城市管理、教育环境、政策环境等各方面来看,新山称不上出众。这座城市最瞩目的标签,就是“新加坡旁”这块金字招牌。这也是为什么碧桂园、富力等中国开发商对新山市充沛的土地资源视而不见,一味地往新加坡的方向填海造城。

这种投资狂热让财经观察者叶檀、王牧笛不约而同想到了一个词——“焦虑”。新山这座东南亚的“非主流”城市,有足够的潜力承载来自中国投资者的焦虑与狂热吗?

160亿元的房子卖给谁了

“中国人是不是很有钱?”

12月初我来到新山,通过租车软件约到一位马来西亚当地人当一天司机。稍微熟络之后,他这样问我。

由碧桂园开发的森林城市在新山几乎无人不晓。一是因为这个项目的设计理念和投资金额在当地堪称超前 ,二是因为房屋售价高得令当地人咋舌。森林城市位于新山郊区,距离市中心车程约30分钟,半年前开盘时每平方米售价约1.3万元(人民币,下同),目前每平方米报价超过2万元。

做个简单的比较,新山市中心的普通房屋每平方米售价在6千元上下,市中心最靠近新加坡的高档海景洋房,每平方米售价也未必敢卖到2万元。

可想而知,当地人在森林城市买房的热情不高。而对岸的新加坡人也难说。森林城市靠近的第二关口属于新山的“郊区”,新山市中心还个第一关口,若想逃避新加坡的高昂房价到新山居住,他们可以有很多选择。

然而,碧桂园一开始瞄准的客户群就不是他们。他们将马来西亚已实施近15年的“第二家园”计划介绍至国内,并对其中“进可攻、退可守”的教育政策宣传到极致。简单而言,马来西亚沿袭英联邦国家的教育体系,任何级别文凭都被欧、美、澳洲所承认,且学费低廉;凭“第二家园”在当地入学,“进”可凭当地文凭和成绩直接申请国外大学,“退 ”可回国享受华侨生的高考优惠。而教育,是中国父母们最在意的大事。

虽然马来西亚的教育在国际上并非最优,但足以跟国际接轨,适合那些经济条件一般但希望让孩子拿到西方教育文凭的家庭。

在投资回报上,虽然新山市房价近年没有明显的增长,但碧桂园生动地用“投资10年前的深圳”来形容,并用“一带一路”的国家政策描绘其产业前景。

对马来西亚人而言过高的房价水平,放到中国不过是一线城市郊区、热点二线城市市中心的价格。100万元花在国内也不过是在一、二线城市买套房,碧桂园却提供了一个新的思路:在面朝大海、春暖花开的海外拥有一套房产,兼具教育、投资、度假、养老的“多合一”功能。

跟过去的富人阶层不同,中规中矩起家的中产阶级并不擅长寻找资产配置的“灰色地带”。他们怀有财产保值增值的焦虑、对子女教育的焦虑、生存环境的焦虑……森林城市牢牢抓住了这些痛点。

碧桂园一位负责人曾对网易房产透露,来森林城市买房的中国人有一些共性:小康、中产家庭会买这个项目,他们了解项目的初衷往往出于国际教育需求,最终会在投资回报的吸引下签单。

“很有钱的人未必买这个项目,他们可以有更多的选择。”

森林城市的策略是有效的。森林城市的销售人员宣称,他们每天平均接待28至30个来自国内的旅游团,周末最高峰时达到47个团,一天的客流可以达到1000人。

这也许只是某个高峰期的数据。在销售额方面,碧桂园提供的口径是,今年前9个月,森林城市销售额累计达到160亿元。

若此数据准确,森林城市的销售额放在国内至少是同期的前三甲。这意味着,中国人对于一个东南亚“非主流”城市的购房热情,高于国内几乎所有楼盘。近期能够跟这一销售额媲美的楼盘,也许只有位于恒大在海南开发的海花岛项目了。

一个楼盘的供应量,相当于当地1/3人口

如果说购房者是狂热的,那么将企业前景寄托在新山的中国开发商,才是这股热潮的推动者。

“开发商也需要避险,也需要资产配置,”叶檀将国内开发商的转型和避险划分成三种类型,一类是转型,例如万达,将资产由重变轻;第二类是造城、造产业;第三类是通过资产的全球化配置来规避风险。

在叶檀看来,碧桂园被划分为第二类,造城者。他们从过去的住宅开发转向商业和产业开发,甚至成立风投,寻找未来潜在的产业链。只要这些风投中有10%的成功率,企业的未来就可以与这些新兴产业和人群绑定。

这可以解释为什么碧桂园选中东南亚的小城新山,并以巨额的投资开发一个在房地产界看来几乎“不可能的任务”。

在碧桂园的设想中,开发森林城市需耗时约20年,占地面积相当于半个澳门,资金累计投入将超过2500亿元;这里将供应约30万套住房,相当于目前新山人口的1/3。显然,仅靠当地购买力无法消化,必须要从中国乃至全球源源不断地输送人口到新山来,方能将这“不可能的库存”消化完毕。

而要达到人口输送的目的别无他法,唯有“造城”。

产城融合的做法在国内并不鲜见,主要难题在于产业的规划运营。即使产业运营不够成功,房子卖出去了,开发商便能实现资金周转,大不了项目沦为“空城”。但一旦放到国外,风险随之被放大。

一方面是法律和制度风险。马来西亚政府关于离岸免税、经济发展、华人签证教育等一系列政策是否能够长期坚持?另一个风险是资金上的,即项目投资过于庞大,因此销售、融资、财务等各方面的周转必须顺畅,方能动用杠杆为下一阶段的开发来服务,只要某一环失误,都可能引发大问题。

当然,碧桂园采取了各种措施降低风险,包括安排汇率对冲方案、引入当地合作方参股等等。企业出海投资是一个复杂的课题,如果要细谈,那得另起一篇了。

本文感兴趣的是企业的动机:同样是海外投资,为什么不选择欧美等制度更完善、投资回报率更高的国家,而选中东南亚这个不算成熟的市场?明明可以继续复制房地产开发的经验,为什么非要挑战一座城?

碧桂园执行董事苏柏桓是这么回答的:“(碧桂园)集团在中国今年应该是排前三的开发商,我们以后的路怎么走?必须把定位定得更高、更远一点。”

“发达国家每个人都可以去,每个人都能做成的生意那都是小生意。我们找了一些有大生意做的地方。”

风险与机会永远是一个硬币的两面。野心勃勃的碧桂园,选择走一条最困难的、没人走过的路。在这片未知的丛林中,可能会碰到毒蛇和陷阱,但也可能会摘到最甜美的果实。

被中国人推至疯狂的马来西亚楼市

汪瑞杰 本文来源:网易房产 责任编辑:汪瑞杰_NO7469

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