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大兴深受通州"限购令"影响 库存也成"催涨令"

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在通州“限购令”勒断购房人群的一条路之后,大兴作为近邻,以地理优势承接着通州带来的房地产效应。并且从2015年起五宗高价地使得大兴成了一块开发商愿意去投资,购房者愿意去买账的“肥地”。另一方面,放眼整个楼市库存不足是一个现实,尤其是像大兴这样的热点区。

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涨价原因一: 通州“限购令”效果外溢

从去年8月通州“限购令”颁布以来,人们为了需求出路,瞄准了通州的近邻——大兴,以此为契机大兴房价不断攀升。直至2016年4月,均价突破4万大关。从不到2.5万至4万+,仅仅用了1年的时间。2016年4月的时候已经有了商住也要限购的“谣言”了,等到5月落实之后又有了一个小的起伏波动,截止8月,大兴均价已经接近4.5万。

涨价原因二:高价地的不断出让催高周边房价

大兴从2015年起就已在瀛海、黄村、旧宫等区域出让了4宗楼面价超过3万元/平米的高价地。而到了2015年12月23日,出让的大兴旧宫块楼面价就已高达3.6万元/平米。到了2016年初出让的黄村地块最终楼面价更是达到4.7万元/平米,这些高价地未来入市价都将破6万/平米。据业内人士计算,年初出让的黄村地块未来售价可能会超过7万。而“高价地影响周边房价上涨”已经成了房产界的“潜规则”。

涨价原因三:库存不足成为楼市“催涨令”

从供需方面来看,最近两年,大兴的购房需求始终旺盛,2012年-2014年,每年区域商品住宅成交量始终保持在1万套以上,占到北京楼市15%-20%的比重。而供应套数的增速却远远低于成交套数。商品住宅的持续供不应求,造成了房价的快速上涨。相比2012年,大兴商品住宅成交均价实现翻倍增加,而区域房价进入5万+的时代似乎马上就要来了。

通泰·国际公馆:抓住契机“咸鱼翻身”一年涨一倍

通泰·国际公馆去年8月初的报价仅25000元/平,虽然是邻铁房,但似乎并没有成为他的显著优势。并且该项目蓄客时间长久,中间还发生了精装变毛坯的小插曲,后期开盘时间更是不不断延后。然而,从去年8月正式开始,项目一扫之前的颓势,连连翻涨,截止目前新一期虽未开盘,但是对外报价已经涨到了5万+,同比去年涨了一倍,可谓是“咸鱼大翻身”。

国韵村:定位高价盘最后一栋均价挺近6万

国韵村位于南四环,一直以来凭借环线优势以及产品定位,均价远高于同区域的同类产品。国韵村的去化一直比较乐观,去年大好时机更是顺势而为的涨价。项目去年末从3万+跨度到4万+,很快随着项目库存的消耗到最后一栋楼,对外报价已经高达6万。开盘时间在不断延后之后,终于定到了10月份。

亦庄·金茂悦:产品结构变化的促成

亦庄·金茂悦在最初基本上是以改善户型自居,当时的户型面积范围在100-130平左右,而随着市场对“改善”定义以及需求的变化,项目的改善户型也从最初的最小面积100平左右,到了现在的190平起。并且开发商根据相关数据,即过去十年,北京卖了90万套房,其中四房只有2.8万,占比只有3%,未来的土地供给里面70%以上是90平米以下的,未来再做四房,整个市场的存量也不会到5%。因此,当下四居改善房可谓是奇货可居的结论,做了以上调整,随着产品的升级,价格也进一步提升。截止目前,项目对外报价50000元/平。

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