用20分钟换万元房？寻不离开北京的办法！

北京楼市在加速告别刚需！刚需的收入能够接受的两大价格顶，分别是单价3万，总价200万，但在2015年来的这一波房价上涨过程中，北京正在离开刚需。

北京2016年二季度来，平均每套房成交总价已经高达520万，这种情况下刚需已经很难不再购买物业，那么刚需还有不离开北京的办法吗？

中国房地产这么多年，涨幅惊人，但如果看货币供应量你会发现，其实变化的只是钱的数量，实际购买力并没有变化：

通州已经出现多个项目售价超过5万。不仅只有通州，大兴、昌平也频繁出现4万+、5万+项目。

整体而言，北京已经在加速告别刚需。

—如何寻找价值房产？—

从居住角度看，2016年5月延庆的楼面价3.1万，地王地价导致市场开始更多关注环京楼市的价值：在京津冀一体化协同发展、北京新机场建设及北京行政副中心搬迁至通州等利好的影响下，北京周边不断承接外溢的购房需求。

其中，位于廊坊“北三县”的燕郊、大厂、香河以及京南的固安，市场表现最为活跃，在近一年的时间里，区域房价屡屡被推升至新的高度。

实际现在看，环北京区域很多价格也已经处于高位：2015年以来，燕郊楼市持续走高，市场均价从1万元/平方米左右跳升至2.5万元，同比涨幅超一倍。大厂、香河的楼市均价也已分别达到1.6万元/平米左右的水平。与“北三县”相比，固安虽然也直接承接政策利好，区域楼市进入了上升通道，但去年以来处于稳定上涨状态，目前均价在1.3-1.5万元/平米左右，升值空间值得期待。

特别是目前看来价格依然有上涨空间的区域。比如固安这样的现在的价格洼地。

—产业新城+价格—

北京房地产空间发展：受北京西部、北部、东北部为山脉地形影响，导致房地产空间发展方向向南部、东南部延伸。

北京周边房价集中亍1-2.5万元/㎡，远远低于北京房价，未来将主要承接北京刚需客群。

受益于通州城市副中心建设，东部区域价格最高，为1.1-2.5万/㎡；受益于第二机场利好规划，南部区域价格区间为1-1.5万/㎡；受益于高铁规划，东南部区域价格区间为1-1.4万/㎡。

整体看，当下周边市场，东部区域价格已经处于高位，武清等位置又很难成为第一或者第1.5居所。

整体看，当下固安的价格处于相对价格洼地。

从固安的房地产市场价值看：

1、北京七环贯通后，固安出口即在县城南3公里处；此后，开车20分钟到廊坊；

2、北京房价,目前北京的六环房价均价是固安的3倍左右，在高差价面前更多的人选择工作在北京，生活在固安；

3、北京城市居住人口容量即将超载，未来几年内，将会有约百万人移居北京周边的固安，涿州，廊坊等地；

4、家庭私有轿车拥有量的快速增长使城乡结合式居住方式成为时尚和目标，工作在城市，生活在乡村将成为奢华；

5、北京第二机场距离固安工业园只有十几公里；所以，低廉的运营成本和发达的交通物流使得固安工业园必将飞速发展，大量的外企即将入住固安；大量的外来人将“移民”固安；

一：紧邻京城，近水楼台先得月

从地理位置分析，固安是是北京最近的县城。固安距离北京天安门直线距离仅50公里，紧邻南六环，开车几十分钟就能到达，可谓近水楼台先得月。

二：人口外溢的最佳去处

北京人口外溢需求为主，包括北京中轴线以西全部地区、大兴亦庄房山长阳人口外溢需求，固安以它得天独厚的地理位置，成为外溢人口的不二之选。我们可以对比分析：燕郊虽然人口多，但目前的建制只是乡镇级，而固安毕竟是县城。

随着第二机场的建成使用和吞吐量的提升，以固安和大兴南部为核心的北京市南城地区、河北的廊坊乃至保定等相关地区可能形成新的城镇与经济格局：

一是河北会增加同北京基础设施对接的机会，方便河北出行和进出机场；

二该区域将出现有的专家预测的“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空产业经济”以及“总部经济”等多种经济形态；

三是在此基础上的区域房地产业将获得较多发展机会。如此众多条件，是解决人口外溢的最佳去处。

三：临近首都第二机场

随着首都第二机场的规划首都第二机场辐射区主要涵盖大兴和河北固安等区域，新机场的建设将会给其辐射区域带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并极大推动区域发展进程。就国际国内经验来看，机场会带动周边形成完整临空产业链，聚集航空产业,高新产品制造业,空港物流业,国际商务及会展,酒店娱乐休闲五大产业形态。随着首都新机场的兴建，固安区域经济发展将迎来新的发展机遇。

四：交通便利交通“大动脉”已建成

相对来看，随着新机场的开工建设，固安已成为京津冀一体化发展“大动脉”的重要交通节点，不仅地处北京南大门，还是离北京新机场最近的空港核心区，地铁四号线将延长至此地，紧邻高速路，拥有以航空、高速公路、铁路为主体、全方位的立体交通网络。在借势京津冀协同发展的契合点之下，固安通过布局合理的产业优势，初步形成主城区、空港新城、温泉新城“一核两极”、“三点组团”的城市格局。

在京津冀地区战略性新兴产业版图中，固安显然已经占据一席之地。固安正成为全球视野集聚科技创新资源，加快构建全球技术成果转化的重要枢纽。

从目前固安的城市价值看，更多的体现的是价格的洼地，对于距离北京50公里这个区位指标看，万元房已经无处可寻：但在固安，的确有适宜居住的万元物业：

永定河孔雀城空港壹号：

永定河孔雀城空港壹号位于固安空港产业区，是永定河孔雀城总结13年开发经验基础上，进行统一开发，规划升级、产品升级的又一城市级力作。项目融合了住宅和都会综合体的物业属性，为大北京置业创造出一种崭新的发展趋势——都会城居时代！对于新空港都会主义的形成有着重要的符号意义，有业内断言，在此之前大北京都没有大都会，而空港壹号未来很有可能是新空港CBD的所在。

永定河孔雀城空港壹号作为“新空港黄金十公里，新国门首站都会圈”的宜居力作，尽享五轨接驳、紧邻高速的便捷和新时代生活的精彩。60~120平米全面升级的新品面世，将呈现全明户型设计。六大公园环绕，享受城市公园群落的自然资源，毗邻北京新机场，感受大都会生活的繁华与惬意。此外，北京汇佳幼儿园、北京八中固安分校等教育资源，以12年全龄制教育体系，提供北京同质教育资源。永定河孔雀城空港壹号作为新机场旁的高品质宜居住宅，不仅彰显了国际化都市生活典范，更致敬北京新时代生活主场！

地产下半场，该是谈城市的时候，该是谈价值的时候，在楼市分化大格局下，如何精选一个区域？

有太多指标，房价收入比、GDP、人口、产业尤其是三产结构，城市规划与定位……

买房其实就是看GDP，即政府对一个区域基础和公共资源投入多少，以后就能在这个土地上长出多少！

未来北京房地产市场的风口必然向二机场倾斜，对于当下这个资产价格爆发的时候，固安的优质项目，性价比已经远远超过其他区域。