北京楼市供地“瘦身” 开发商很焦灼！

“今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右的水平”，亚豪机构市场总监郭毅，而进入到以往“金九银十”的市场旺季，供应也未见突破。受到土地供应不足的影响，预计2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大波动，而明年市场形势则将更加严峻。

据悉，今年前8个月，北京公开土地市场仅实现宅地出让7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

对此，郭毅认为，出于国企、央企以及上市房企对于销售业绩的要求，当前地产开发依然秉承“高周转”路线，从拿地到项目上市多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应的极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外，近期针对商住治理的传言再起，虽然尚未有明确的细则出台，但是未来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严格，这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面的影响，明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”

“瘦身”行动严控地王

今年4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷。虽然建设用地供应总量有所减少，但住宅用地仍安排1200公顷，与2015年计划量持平。

根据供应计划公布的指标，2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市国土局对外的表态是，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

“瘦身”正真实反映在公开土地市场上

中原地产研究中心统计数据显示：过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年间，北京土地市场供应的住宅类用地地块为113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除地块中包含的其他属性地块，只有1350万平米为住宅，这其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

开发商拿地难

根据亚豪君岳会统计数据显示，9月份，北京住宅市场预计将有30个项目入市，“之前还有土地储备的暂时还不会面临断顿问题，没有的肯定有问题。包括商改住占库比例大的都会出现断顿问题。”京投银泰集团总裁高一轩建议，政府应尽快加大供地以稳定预期，同时采取有效手段控制地王。

开发商希望政府加大供应，但北京市正面临疏解人口的重要任务。显然，二者之间有所矛盾。按照北京市整个人口红线，到2020年全市常住人口要小于2300万，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。

几乎所有有志于在北京发展的房企都将目光转向存量市场，通过收购的方式扩大市场容量。北京万科内部启动的是“曼哈顿计划”。所谓曼哈顿计划也就是收购城市核心区项目，以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价。

以孙河壹号别墅区为例，壹号别墅区是政府统一规划的纯低密墅区，其内部规划10万平米天然湖，同时，是北京唯一被五条高速路网环绕的板块，加之京密快速路的规划建设，孙河壹号别墅区板块的价值正在飞速提升。区域内高端别墅产品几乎抢尽了北京其它区域高端的风头，让市场上诸多投资者趋之若鹜。2015年，首开、保利、平安、龙湖联合拿下其中一块临湖土地，并打造新中式别墅项目“景粼原著”，其在示范区开放两周内便接待来访2000余人，足以证明市场对该区域内高端产品的热度。

景粼原著——稀缺产品下的投资保障之选

作为中国首席新中式原著，其稀缺程度不言而喻，景粼原著最受瞩目的“独院”产品，其不仅成就了“有天有地有情怀”的最好居住梦想，更表达了对中国人舒适居住的理解。伴随着周到访量近2000余人，来参观景粼原著，不仅是因为其产品稀。而且作为占据孙河别墅区的核心位置，项目南侧直面10万平米湖景公园，拥有北京罕见的自然环境资源。与此同时，原著系品牌与产品服务的营造，成为北京顶豪别墅最受关注的项目。

正是凭借地段，产品，服务这三点上无可比拟的优势，景粼原著自入市以来，不仅得到广大顶豪客户的关注，而且维持一个持续看涨的状态。

朝阳北京壹号别墅区，第一居所别墅顶豪——景粼原著

地址：北京市朝阳京密路与顺黄路交叉路口往西200米

咨询电话：65768888。