近日，沉闷许久的郑州地产界掀起波澜。名不见经传的涿州京汇房地产开发有限公司（以下简称“K2地产”）因在最近几起城中村改造项目土地招拍挂中出手凌厉而引发关注和争议。
虽然国家明令禁止地产商在城中村改造中“提前进场”，但是在现实操作层面，开发商定向拆迁定向拿地依然是城中村改造主流模式，也正因如此，K2进驻郑州城中村改造项目的土地招拍挂，让郑州不少开发商感到头疼。
K2针对城中村地块的竞拍被业内质疑为投机行为，遭遇到“保守派”狙击。
7月20日，郑州国土局宣布K2地产竞拍结果无效。“我们已经申请了行政复议”，7月28日，K2地产相关负责人向记者表示，针对郑州市国土局的公告，已经采取了维护自身权益的行动。
被逼退地？
日前，郑州市国土局发布公告称K2地产参与郑州72号地块的竞拍结果无效。而正是这块地让K2在中原一战成名，经过100轮厮杀最终胜出。
随后，K2又再次出击73、74、78、79号地块，矛头均直指城中村改造地块。
K2风头正盛时，一份《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》在7月14日被发布到网络上，郑州市国土局以K2地产提交审核资料不全、不符合规定为由，向郑州市政府请示是否可以认定K2地产7月7日竞得的“郑政出（2016）72号地”行为是“无效竞买”，并给予三项处罚：1.扣押竞买保证金；2.纳入黑名单、不得参加郑州土地公开出让交易活动；3.该地块另行组织出让，出让价格低于本次挂牌成交价的差额部分，由K2地产支付赔偿。
K2地产在竞拍72号地块时，缴纳了2.62亿元的保证金。一旦《请示》获批生效，意味着K2将被置于极为不利的局面。
K2进入郑州后，六七家涉及城中村改造的房地产商均停下建设步伐，静观K2事件的处理。据说河南本土地产界的一名“带头大哥”连夜召集二三十家地产商商量对策。
一位不愿具名的业内人士称，现在国土局的公告仅代表着一个特殊处理案例。未来极有可能是继续延续现行城中村改造模式，即“政府主导、企业参与”模式，但当有外来开发商介入并经招拍挂取得土地时，需将前期开发商进行土地拆迁、补偿的费用再加上利息支付，才能取得土地，也就是说将前期费用纳入到整体土地成本构成中。这需要政府额外再出台一个《办法》。
如果不这样的话，要么政府真正意义上的将城中村拆迁所有费用埋单，但是很多政府往往没有这个财力。因此这条路径在现实操作层面无法行得通。
K2来到郑州后不仅有可能影响规则的制定，还影响到了房价。K2参与竞拍的郑纺机地块历经566轮竞价，最终以25亿元诞生郑州新地王，附近楼盘因此纷纷每平方米涨价500元以上。
新旧较量
《中国经营报》记者采访的多家地产企业均对K2表示强烈质疑——K2进入郑州房地产市场后参与竞拍的全是城中村改造项目，这抓住了开发商的软肋：因不愿舍弃前期努力和投入，要么竞拍到底，要么低声求和。
K2在郑州第一次出手争夺72号块地时，晟和祥就选择了求和，公司高层专程到北京约见K2高层，提出支付些费用作为K2放弃竞拍的理由。
记者采访的信源透露，K2希望获得3亿元的协调费，双方在数额上未能达成一致意见，谈判破裂，不欢而散。在公开招拍挂时双方展开多达100轮的激烈竞争，其中一次加价就是一个亿元。
在郑州地王频出的地王窝北龙湖区域，最激烈的一次竞拍最高一次加价不过才4000万元，而K2地产则一次加价1亿元。上述高管尝试分析K2地产的心理：当你不给我钱，我就让你多花钱。
在争夺74号地块时，与晟和祥公司一样前期投入大量资金的裕华置业也选择了和解。记者获得的一张转账截图显示，7月7日上午11点33分31秒，裕华置业向“涿州京汇房地产开发有限公司”账户上转账1800万元，并产生200元的手续费。
知情人表示，尽管上述11点半转账，但是K2却并没有停止参与74号地块的争夺，直到下午才结束，这使得裕华置业又追加7000多万元，最终以2.7亿元成交。而在K2地产最后一次出价时，加价4600万元，远超出之前每次加价100万元的增加幅度。
一位业内人士评价说，裕华拿下的这块地位置较偏，加之成本提高，已很难获利。
而在7月15日，K2地产在与鑫苑置业竞争中，也同样由鑫苑置业与K2地产达成协议。苑置业向K2地产支付8000万元，且两家地块混合开发，但是利润需由K2从中分一半。
K2一位不愿具名的高管否认了上述说法。不过在此前他的说法倒是与前述传闻显得一致：“都觉得我们抢了他们的饭碗，乱举牌。但实际上不是那回事。我们也一直在与许多开发商谈判。有的时候举牌时，对方开发商说不用再举了，我们可以谈谈合作”。
关于上述涉及的具体问题，《中国经营报》记者求证河南裕华置业等，但截至发稿时，未获回复。郑州市国土局亦未回应。郑州城中村改造的利益博弈仍在继续，故事还远未结束。
本文来源：中国经营报
作者：刘永
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