六方会谈：住房方式迭代 租赁运营新机遇

网易房产讯 在博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会上，全联房地产商会副秘书长陈江根、上海青客总裁胡正华、新派白领公寓创始人王戈宏、伟业我爱我家集团相寓安杰、水滴公寓创始人冯玉光和函数公寓创始人刘小全展开了一场关于“住房方式迭代：租赁运营新机遇”的六方会谈。

以下为论坛实录。

陈江根：我们本轮对话的主题是住房方式迭代：租赁运营新机遇。

刘小全：我们的函数公寓，散发的是浓浓的理工科的气味，我就是理工男，我们从2014年开始，在北京起步，目前有4个项目在开业。我们接下来在上海、深圳也会有一些落地，今年会做到20所。我们做这个项目，和我的经历有关，我是2008年清华毕业，去美国留学，当时就住在公寓里面，他们的文化活动，让我们哪怕是租房也觉得特别的舒心。但是回国后，无论在交易的环节，或者是住房的环节，都有很多不规范的地方。

我们的项目有一个特点，特别注重用数据，我们内部有一个理念就是生产力。无论我们的产品、管理和服务，包括后期的延伸服务，我们都积累了用户的反馈数据。比如我们开始的面积从7平方到40平方，做了不同的试验户型，住户住下来，我们最终定位为24平方。这是我们品牌的介绍，谢谢。

冯玉光：我们的公司是叫水滴公寓，是2014年开始做。这么晚留下来，我想和大家分享两点。第一，在分布式公司上，原来的产品是给一家人做的，在这样的场景下，我们得出了结论，实际上叫分居独居，我们在这个过程中做了很多的试验。首先要对原来家庭式的产品，做成4家人来住，对空间进行重新的定义。第二，我们用了6个人，在4个月时间，走访了300多户客户。我们发现有两个功能必须做好，其他的功能都可以成本节减，第一个是水，第二个是收纳。在我们分布式公寓设计的时候，我们最早解决了卧室。

安杰：很高兴受邀请来参加本次论坛，我们的模式，一边是把业主的房租回来，再租给租客，我们希望能够给投资的业主有稳定的收益，保持升值；而给租客的美好的居住感觉。我们的数据去年的时候是25万间，今年一年涨了60%。我们除了做传统的分散式的投资租赁公寓以外，也做其他的公寓。

我们是依托房屋租赁的业主为业主和租客提供金融的增幅，和传统金融和互联网金融合作。比如在去年的时候，和芝麻信用一起打造了信用租房，这款产品去年在支付宝上线，通过信用体系的引用，希望可以给年轻的租客减轻资金的压力，改变传统的居住方式。这款产品上线以后，得到了非常好的享用，已经在8个城市超过5万的小伙伴提供这样的服务，累积金额也超过了20亿。

相寓品牌发布会的时候，口号是相寓因信而生、因美而生、因家而生、因改变而生。最后，希望在今后能够和其他友商伙伴共同开拓租赁领域更好的未来。

王戈宏：新拍公寓是2012年做的，我们的发展非常慢，我们做了4个，因为当时我们回国以后，我发现2个趋势，第一个趋势是年轻人的未来都是租房住的。去年我们土豪般的去买一栋楼来进行改造，同时我们现在用平台的方式和开发商合作。我们没有采取传统的方式做公寓，我们的想法是打造最佳的模式。

第二趋势，我们不是做公寓的，我们做的是都市青年未来智能化居住的研究。谢谢。

胡正华：大家好，我是上海青客，我们的客户定位是月收入在5000块钱左右的小白领。产品的定位主要是提供800—2500租金的公寓，我们在2012在上海成立。目前我们管理运营方面，3.7万间，分布式的房子占了90%以上，还有十六、七幢的分散公寓。目前集中在上海和苏州，我们的发展规模和速度也比较快，去年我们也获得了3千万美元的投资，在这样的情况下，我们在各个方面都得到了提升，我们的目的是希望能够给青年白领提供在地铁旁能够住得起的白领公寓。

陈江根：我们的5位嘉宾都非常的谦虚，可以看出5个企业都是全联房地产商会的首批成员单位，他们有创业者出生，也有金融背景出生，还有青年创业者的背景，希望未来让更多的年轻人有更好的居住环境。

今年的6月3号，发布了一个加快培育和发展住房公寓的若干意见，上海有一家企业获得了3个亿的融资，住房处于风口，5位如何看待租赁运营的新机遇？

胡正华：公寓行业是一个资产管理的切入点，我们都知道，很多城市已经进入存量主导的房地产市场。房地产资产运营管理，肯定是未来房地产发展的主要方向。作为公寓部分，我们只是资产管理切入的口，我们选择合租公寓的切入，我们有我们的考虑。同时我们认为我们取得的成绩，主要有上海房地产市场发展的机遇和崭新的结果。

我们是这样考虑的，首先在城市化的过程中，上海目前的房价，上涨太快。很多青年白领很难有支付能力居住目前的很多好的公寓，这些需求在供给方面得不到满足，主要是年轻人的流入量非常大，按照腾讯的数据，去年整个上海的年轻人的净流入在8%以上，都是周边城市的人来上海打拼。传统的很多二房东也在做，他们有很多的方式，有很多的不安全性，造成了很多的不确定性。

同时，上海的城市规划发展，也为这个行业业态发展提供更好的机遇。市区内房价涨太快，租不起的，随着轨道交通发展，郊区的地段实际上也是白领可以考虑的区域。在此情况下，我们切入了合租公寓为主导的市场，定位是为青年白领服务，我们的产品租金在800—2500的范围之内。

但是我们的产品必须保证作为青年人居住所具备的条件，尤其是各方面的洗浴、基本家具一系列，包括网络，这些是他们的刚需，必须要有。我们也下了很多的工夫，从产品来打造客户的需求。运营管理中，这个业态的发展，面临很多的挑战。虽然我们的做得不错，但是在快速发展过程中，也是这个业态链条对业务盈利或者是商业角度来讲都有一个巨大的挑战。因为从产品的生产到交付、使用，业务链条是比较长的。

这些环节对于品牌的发展商，想快速扩张，要有一定的规模的话，这个挑战是巨大的。如何提高每一个环节的效率？对我们来讲，最重要的方式是必须在每一个环节能够数据化，同时也要标准化，所有的方面都必须要配套。通过互联网的手段解决我们的效率问题，从而提高产品的应变能力，谢谢。

王戈宏：我3年前做的时候，找了很多的投资人，很多人都不理解。这3年过程中，我们经历了很多事情，我们一开始做公寓的时候，国家也不支持，我对国务院和住建部的政策感同身受，我们当时有很大的压力，我们是在这样的状态下过来的，现在做公寓的人非常的幸运，因为很多的资金都愿意投入。行业本身的人有很多的问题，我在广州、上海、北京、深圳、美国漂过，美国公寓是很大的产业，可是中国都是散在民间的。现在的都市年轻人非常的幸福，我们作为公寓创作者，希望为他们创造更好的居住环境。

做公寓需要楼，而开发商又需要去库存，但是做公寓的人找不到了。连锁酒店把中国好的楼全部拿了，以致于我们在北京做的楼，有很多月子中心和我们谈，让我们搬迁。我们的开发商在去库存，但是需要去库存的楼都不是好的地段，卖得掉的基本都卖掉了。未来在东市里面的城市资产开发，能否把公寓做起来，把人才留在市中心是巨大的挑战。

盈利也有一定的挑战，大家都拼利润和规模，但是有谁赚钱了？我们算了，如果拿地成本做到未来出租的70%，你们的利润为零，70%是租金，给房东，另外5%是摊销，10%是管理费，其他的是税收，所以都是不赚钱的。现在不管是否挣钱只要有收益和合同，就必须交11%的政治税，希望政府部门让公寓创业者多一些支持。

模式不够，因为要装修，在美国做公寓的有品牌，我们现在还没有品牌，因为我们的品牌不能让我们的开发商相信帮助他们进行资产的增值。

这些阵痛导致行业往下走有非常大的挑战，我们的趋势是为资本活着，为媒体活着，为白领活着，但是我们遇到了很大的障碍。因为我作为3年的老兵，能否在行业里面，把我们的痛楚直接传达给最高层，这非常的重要。如果我们的公寓行业，不把自己做好，自己不存在了，对白领来说也是一种伤害。做企业的核心是要赚钱，是要看到真正的价值，所以未来我觉得竞争在于谁能够做出消费者认可的品牌。比如你喜欢喜来登或者是香格里拉。同时，能够给开发商带来增值。

安杰：无论做什么行业都要回归商业本质，首先要保证挣钱。我们和保险公司有合作，昨天我们超过了1千单，有很多事情，只有量大的以后才会发现。我今天主要分享的是金融方面的经验。我们去年的时候，相寓品牌成立之后，探讨了很多的模式，房地产和金融是天然的结合。无论是监管不明朗，还是集团内部的落地比较缓慢，都会有一定的时间，我这边的想法是一定要快速落地一些产品，能够让市场接受的产品。

在美国的话，要是去租房，房东会去看你的信用评级，如果存在信用污点是不能租房的，但是中国做不了，我们的央行中信覆盖的人群只有2万多，还不能达到这个程度。

在芝麻上面有信用记录的占比非常高，超过了99%，所以我决定和芝麻一起落地这件事。去年9月份上线之后，市场的反映非常好，年轻人非常接受。传统的押金为什么会产生？因为彼此不信任。通过整个信用体系的引入，我们可以对每一个想租公寓的租客做一个基础的风控，我们可以对他做风险评级，信用体系是各行各业一起建立的过程，我不相信我们一个行业能够把信用体系建立起来，有一些友商只做信用体系，而我认为应该是大家一起做这件事情，大家把数据共享出来。我们现在是直接把数据提供给芝麻，比如有一些逾期、逃租的人，我们会反馈给芝麻体系，这样的话也反馈给网上购物等等。

这个过程是众人拾柴火焰高，我们作为样本数据的分析，我们有不好信用行为发生的人，也会有信用卡的预期、租车不还的情况。

冯玉光：为什么公寓就热了？公寓未来的走势是什么？如果开发商想做这件事情应该如何做。

为什么公寓一下子就热了？我认为有3个重要的原因，一个是需求升级，消费理念的改变，我们做过一个调研，85后87%的人在12岁都在县城城市生活过，他们不想成为房奴，想去世界看看。第二个，一端有供给，一端有需求；第三，双创。

热了之后，未来的走势是什么？真正比较大的公寓运营商不会太多，可能是20家有分布、有全国的有区域的，是一个很长的尾部。而哪些能够留下呢？第一类是中介派；第二类是酒店派；第三类是开发商；第四派是互联网。开发商是最早做金融创新的，在开发商的团队里面最重要的是玩现金流。

做金融动力源泉最浓的是开发商，我原来也是在开发商的公司进行服务，如果做战略转型，要自己付得起学费，我们做开发商的过程中，也付了很多的学费，如果只是战略补充，可以委托给台上的5个人，以及身后的这帮兄弟去做，就看你是做转型还是做补充。

刘小全：我给大家分享一个数据，全国现在控制房普及有7千万套以上。在需求策略上，全国的流动人口超过2.3亿，大家基本上都在租房。这么大的市场，每年都在上涨，都是有机遇的。我们的品牌方面，公寓品牌在国内不到2%。我们最终承接的是消费升级，函数公寓的真正客户是25岁到35岁之间，90后的成长环境和我们不太一样，他们的收入比较高，他们不愿意讲究，他们愿意多花钱住有更好的设计房子。我们的外部和内在的发展都有很大的挑战，外部的环境包括工商方面，对我们都有很多模糊的做法。

最重要的是，对于创业企业来讲，资金方面融资去早太少，融资成本太高。我们现在拿的融资成本，没有少于12%的。如果债券成本拿到8%算是很高了。如果比较好的融资优势，公寓行业还是可以做的，但是融资成本太高，我们做运营，地也是比较贵，税收和融资成本方面，希望相关部门能够有所支持。

在企业内部的做产品和做管理和服务，自己做得是否扎实，有两个关键点需要优化。第一是产品体验，不少的公寓是做品牌公寓，但是在产品设计、管理、服务方面，没有太多的研究。产品能否在你定位的点得到用户最好的反馈？第二是在效率，包括财务效率、时间效率，财务效率方面，行业的利润比较薄，你做一个项目，利润率是8%，别人可能是15%。

陈江根：总结大家所说，我们的行业前景市场非常大，但是大家也告诉我们有各种痛点，品牌住房租赁的运营，做产品的能力、技术的能力、管理的能力的挑战要求都非常高。

很多房地产企业也进入了这个行业，最后，每人给准备这个行业的人提一些建议。

刘小全：第一个，提前关注这个行业；第二，如果真的要进入，建议和比较成熟的公寓运营商合作，而不是重新拉一帮内部团队做这件事情。我也希望在座的，包括商会和企业家，能够和公寓有更多的融合。

冯玉光：做公寓的如果是地产人，过去房地产的工作思维方式，在公寓里面是不适用的，一定要交学费。如果是自己去转型，真正做的话，不能完全用老地产做的思维方式。

安杰：用互联网精神来说，开放、平等、协作、分享，我们愿意和金融行业的企业一起合作。

王戈宏：面对开发商，术业有专攻，希望大家一起合作。

胡正华：运营管理水平的能力、融资能力的速度非常的重要。我们交了4年的学费，尤其是管理方面的打造，我们有很多的经验，这方面我们也开放，愿意和很多开发商进行合作。在我们的楼盘里面，也有两三个楼盘是和开发商有合作，希望和大家有更多的机会。