2016上半年：高端化加剧 纯商品房均价突破3万7

网易房产数据中心统计显示，2016年上半年北京全市新建住宅网签20548套，成交面积为300.4万平方米，成交总金额达1114亿元，成交均价高达37079元/平米。2015年全年，北京纯商品房均价为32008元/平，到了2016年一季度，成交均价攀升至接近3.5万/平，而综合2016上半年，北京纯商品房均价已突破3.7万/平，环比去年涨幅高达15.8%，房价仍在加速跑阶段。

生活在北京的人大概都有体会，2016年春节过后，无论是新房还是二手房，房价都是涨得停不下来。刚需客群面对高不可攀的房价，只得目光投向商住和自住房；而换房、二胎等改善客群则不断扩大，单价3-8万的楼盘销量明显增多；投资方面，在北京商住全面限购流言的影响下，商办市场9天出货227亿，成交达历史最高点。

在改善、商住成交火热的同时，主要面向购房“夹心层”的自住房却陷入了沉寂，上半年仅有不到10个项目入市，下半年或将集中入场。（为保证数据的纯粹性，本次统计不包含自住房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等。）

成交金额排行榜：泛海国际蝉联夺冠 顶豪垄断TOP10榜单

成交金额前十楼盘

翻看过往成交榜单，泛海国际可谓成交金额冠军榜上的常客：2015年全年、2016年一季度销售金额的第一名，都花落泛海。早在2015年，泛海国际单价就迈过10万+的门槛，目前项目对外报价高达12.5万/平，是朝阳区成交最热的豪宅项目之一。

2015年，成交金额前十榜单的构成还比较复杂，既有中粮万科长阳半岛、华业东方玫瑰这样的刚需盘，也有西山艺境、枫丹壹號这样的改善盘。到了2016年，形势发生了明显的变化：能进入前十榜单的，半数单价在6万以上，其他项目单价虽偏低，但也多数是总价千万级以上的豪宅。

值得注意的是，即使是金额前十榜上的老面孔，也发生了一些新变化。价格高端化的趋势，较2015年更为明显。以亦庄·金茂悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）为例，项目2015年的成交均价尚不足35000元/平，时隔半年，成交均价就突破了40000元/平，涨速可见一斑。

成交套数排行榜：走量还得靠低价 热盘远郊化成趋势

成交套数前十榜单

和金额TOP10榜单被顶豪垄断不同，出现在成交TOP10榜单上的，是一水儿的刚需盘、低价盘。可见，在价格不断走高的新房市场，想快速走量，还得靠低价、靠刚需。

在成交TOP10中，均价2万以下的有4个，2-3万的占3席，两者相加，占比高达7成。除排在第7名的京投发展万科西华府外，其余项目的单价都低于上半年平均成交价（37079元/平）。本次上榜的10个盘中，有4个位于房山，或与2016年春节过后北京楼市全面涨价，房山是唯一价格相对稳定的区域有关。

此外，热盘远郊化的趋势也非常值得关注。2015年，套数前十榜单中的项目还主要集中在5-6环，到了2016年上半年，除保利罗兰香谷二期等个别项目尚在6环内，其余楼盘均分布在6环外，其中不乏密云、平谷这样的远郊盘。据媒体报道，总价千万已成为住在5环内的一道平均门槛，对于刚需而言，5环内已再无落足之地。

成交均价排行榜：北京壹号院再度夺魁 10万+队伍不断壮大

成交均价前十榜单

北京壹号院曾是2015年的年度单价最贵，2016年一季度被万柳书院超越，上半年再度登顶均价榜。项目前身是农展馆地王，折合楼面价高达7.3万/平，在相当长的时间里保持着全国单价地王的纪录。项目当前对外报价16.5万/平，此前曾成交过两套单价超21万/平的房源，至今仍保持着北京豪宅单价最贵的纪录。

与此同时，豪宅市场发力明显，延续了2015顶豪元年的热度。2016下半年，还将有多个顶豪项目入市，10万+队伍估计会不断壮大。

从销售情况来看，四环内的内城豪宅无疑最受欢迎。网签61套的使馆壹号院位于东二环，网签45套的京投发展·琨御府位于西三环，网签31套的万柳书院位于西四环，可见区位优势仍是豪宅客群首要考虑的因素，地段越好，去化越快。

区域成交套数排行榜：传统热区包揽三甲 房山“黑马”夺冠

区域成交套数排名

从区域销量分布来看，楼市主力成交区仍然分布在大兴、通州和房山这3个楼市传统主供应区。房山以3372套的成交力压通州和大兴，成为夺冠的一匹“黑马”。大兴以2752套位列亚军，通州则跌至第3名，网签2740套。

房山夺冠，是意料之外、情理之中的事。通州住宅限购之后，风光不再，大兴改善型渐占上风，价高走高，作为2016年春节过后唯一房价表现相对稳定的区域，房山几乎成了刚需低价买房的唯一选择。但进入3月后，长阳、良乡两个主力板块的多个项目也开始上调房价，房山房价还能稳多久，也是个未知数。

如果说房山是低价换量，大兴就是量价齐高。早在2015年，大兴区域的成交结构就开始以改善型为主了，到了2016年，区域楼市进一步高端化，仅3个月的时间，区域成交均价就从不到3万5一路涨到了接近4万。在可预见的未来，这种涨价趋势还将延续。

均价分布榜单解读：部分刚需离场 改善成交占比近半

不同价格段成交解读

从成交套数来看，3万以下的项目成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近70%锐减至2016上半年的占比55%。这意味着部分刚需已经离开了一手房市场，未来二手房将是许多刚需族和刚改客的主要置业方向。

成交金额方面，3-5万档是最吸金的价格段，仅半年时间成交金额就突破400亿元。在3-8万改善价格区间的楼盘，2016上半年共网签8715套，占总体成交量的近半数。随着北京新房市场的进一步高端化，未来改善盘必将成为楼市成交主力。

8万+豪宅则继续保持高增速，上半年吸金152.3亿，和2015全年成交金额仅相差不到30亿元。

别墅成交金额排行榜：朝阳大独栋稳拿第一 别墅项目遍地开花

别墅成交金额前十

2016上半年别墅成交金额夺冠的是朝阳老牌顶豪——远洋LA VIE。项目毗邻首都机场高速路，在售产品为三期独栋，户型面积1000-4000平米不等，总价1.2亿/套起。项目是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区，园林、空间、私密性都堪称顶级。

在2016上半年别墅成交金额TOP10中，有好几个新面孔，它们的前身，不少是2015年及之前拍出的高价地。地价倒逼房价，是房企开发别墅的重要原因之一。未来别墅项目不再局限于传统的别墅区，而是遍地开花的分布，也将成为一种新趋势。