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高价地频出或推涨房价 "地王接力"游戏何时休?

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“开发商真有钱啊!”6月2日一位在北京国土局观看土地竞拍的观众叹道。当日,北京出让延庆、顺义、海淀3宗地块,吸引超过30家竞买人报价并均高价成交。同日,深圳首宗要求“现售制”地块卖出83亿天价,折合楼面价5.6万/平米。

地王频出或推涨房价 “地王接力”游戏何时休?

(6月2日北京国土局土地拍卖现场)

据统计,今年全国土地市场已拍出地王达150余宗,半数以上溢价超过100%。对此,人民日报刊登评论文章称,新“地王”总价不断攀升,溢价率竞相走高,土地拍卖该降降温了。

北深单日诞生四地王揽金115亿

继上海宝山地王以总价58.05亿,溢价306.53%打响6月土拍“头炮”之后,北京、深圳也紧随其后,单日诞生四地王,吸金超115亿。

6月2日,北京沙峪镇SY00-0022-6014地块、海淀区中关村环保科技园HD-0303-0071地块、延庆新城05街区05-043地块公开出让。竞拍前3宗地块分别获得16份、15份、14份竞买报价;现场竞拍阶段吸引超30家房企参与竞买。

最终,经过激烈竞争,阳光城以7.5亿元及异地配建6.8万平方米保障房面积竞得顺义地块,折合平均楼面价3.66万元/平米,住宅部分单价高达4.46万元/平方米,预计未来售价将超10万元/平米。目前,周边在售项目商住公寓均价3.5万/平,类独栋别墅签约均价7-8万元/平米;二手住宅均价约2.9万元/平米。

海淀地块由龙湖以总价14.1亿元竞得,溢价率107%,折合楼面价3.02万元/平米。2015年10月,本区域内出让的2宗同类型地块分别被万科、神州数码竞得,楼面价约1.3万元/平米。

延庆地块则被北京天润诚泽房地产开发有限公司以10.425亿元并额外配建3.15万平米自住房摘得。溢价率50%,折合楼面价3.1万元/平米。业内人士指出,延庆房地产市场并不活跃,该区域普通住宅销售超过两万的只有一套,别墅超过两万的只有37套。“这意味着延庆房价3年后不涨到6-8万,这家开发商将会赔钱。”

而深圳同日招标出让的龙华上塘A816-0060地块则由中国电建与中国金茂组成的央企联合体以83个亿元的天价摘得,折合楼面地价每平米5.6万元,成为龙华区域地王。据业内人士测算,该项目的保本售价将在8.6万以上。而由于此次出让的地块采用现房出售,未来两年入市价格或超过10万元。

深圳迈入顶豪+地王时代

2015年12月25日,位于深圳宝安区尖岗山低容积率宅地入市,泰禾集团以27.4亿元的价格拿下,折合楼面地价高达7.99万元/平方米,一举成为全国单价地王。同时出让的另一宗地块楼面价亦高达5.1万元/平米。

6月2日深圳再度拍出龙华区域地王,被业内人士认为深圳将开启顶豪+地王时代。据了解,该地块为深圳首个商品房现售试点项目,该宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

地王频出或推涨房价 “地王接力”游戏何时休?

(深圳土地交易中心竞拍结果)

有观点指出,目前深圳楼市库存仅够7个月消化;对于供需关系严重失衡的深圳来说,现房销售模式将拉长楼盘入市周期,或将进一步加剧供求矛盾。易居中国执行总裁丁祖昱认为,深圳属于完全供不应求的市场,其源头在于土地稀缺;而一块宅地出来不尽快推出预售,还要现房销售,只会进一步加剧供求矛盾。

据了解,近几年深圳通过招拍挂出让的土地,每年都不到5宗。深圳每年的新房供应,约七八成是由城市旧改项目提供。而深圳新增用地供应面积已连续5年下降,2015年存量用地供应占土地供应总量比例达77.2%。

数据显示,“十二五”期间,深圳商品住房供地计划只完成了六成,其间深圳新房价格飙涨了76%,而“十三五”(2016-2020)计划期间,深圳购房需求量和供应量缺口达24.8万套,远远供不应求。

此外,深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿也于近日被曝光。意见稿称,除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外,原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。且文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿,并100%签订搬迁补偿安置协议后,才将城市更新单元报市政府审批。这意味着深圳旧改项目门槛和条件被进一步抬高。

“住房供需矛盾或进一步加剧,未来深圳将迈入豪宅+地王时代。”房企分析人士称。

北京豪宅库存逆天

地王遍地背后,却暗藏风险。以北京为例,近两年5万+地王频出,导致北京顶豪云集,市场压力空前。来自中原地产的数据显示,今年北京预计将有60个10万+项目入市,按每个项目预期入市50套左右计算,待售的项目顶豪数据将高达3000套。

地王频出或推涨房价 “地王接力”游戏何时休?

(北京8万+豪宅版图)

中原地产首席分析师张大伟认为,2015年北京豪宅市场爆发,但成交也仅为261套,而往年成交更均不超过30套。因此即便2016年市场依旧乐观,豪宅市场也存在较大去化压力,今年的市场竞争将越来越激烈。

据统计,北京2015年成交的50宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗,实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗,占比高达52%,创下历史新高。

地价不断攀升,被认为是助推房价上涨的重要原因。业内人士表示,北京土地市场在标杆房企的激烈争抢下,已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。而地价主导楼价,土地价格的走高会释放促涨信号,未来新上市的高端商品房也会影响周边项目的市场定价。

“地王接力”何时休?

除一线城市外,重点二线城市近期也频现地王身影。

5月27日,杭州诞生123.18亿全国总价地王;5月30日,合肥出让13宗土地,其中10宗溢价均超200%;前5月,苏州、南京成交土地称平均溢价率均达到了100%以上。合肥3月24日出让的一宗政务区商住地块溢价率甚至超过400%。

根据中原地产的统计,2015年全年仅95宗地王,2016年前4月全国便共产生117宗地王,5月单月全国出现69宗地王,其中56宗出现在二线城市,刷新了土地市场的历史记录。

非理性的土地拍卖市场,令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里直言目前土地市场表现明显过热。中原地产首席分析师张大伟亦表示,地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州、南京相继实行土地出让最高限价办法。在热点区域的住宅用地出让时,由政府设定地块的出让最高限价。

“地王总价不断攀升,溢价率竞相走高,土地拍卖该降降温了”6月3日,人民日报刊登评论文章称。此前,该报曾发表评论“树不能长到天上,房价也一样。”文章指出,高杠杆必然带来高风险,必须遏制“炒房”、“炒地”之风,并强调去库存是鼓励开发商降价,而非鼓励其争当“地王”。

专家指出,中央会对地方政府控制房价、地价过快上涨进行督察,并要求热点城市进行调控。预计未来将或会出台平抑地价的措施。

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