国务院允许商用房改建为租赁房 个人出租享降税优惠

供给侧改革思路作用于中国房屋出租领域的力度，远比想象中更强烈。

在多次出台政策鼓励购租并举后，6月3日，中央再吹政策风，明确支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，国务院首次松口，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并承诺对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。

刚刚发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提及，允许改建房屋用于租赁。

其中，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

秉承之前发展住房租赁企业的思路，国家也落实营改增利好政策，加大对出租行为的税收优惠。

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进评价，允许商业用房改变为租赁用房将成为目前去库存导向下租赁领域最重要创新政策。最直观的是，这能盘活大量存量“商住房”。

根据网易房产记者观察，近期政策一系列导向，均在推动“居者有其屋”，摒弃“居者有产权”的传统理念。事实上，过去十年，由于中国房地产价格发展速度过快，租买良性循环长时间不能建立。

中原地产首席分析师张大伟认为，此背景下，商改租政策落地难度其实很大，而商改租市场影响应分两个维度观察。

“对于部分住宅短缺的一二线城市来说，商用物业的确相对过剩，但如果只是租赁，出租收益较低，对于产权拥有者来说，转长租意愿并不强烈，而租客踏空买卖心态较重。对三四线城市来说，商改租影响又会非常小，因为租赁需求不足。”

一二线城市房价快速上涨态势，驱使大量房屋进入交易渠道而非租赁渠道。一个很容易想见的个人选择是，“房价涨的这么快，有点钱肯定就选择交首付了。”买房而非租房，依然是现阶段最佳投资选择之一。

企业又是否愿意投身租赁市场？张大伟算了一笔账。近期北京海淀某商业地块高价成交，楼面价达到3万/平方米，房企盖楼成本最低4万/平方米，出租的话，一套50平米的一居月租市场价格为4000元/套，需500个月收回成本，如果计算资金成本的话，则需要100年——显然不能与直接销售获得的利润水平相当。

整体来看，随着国家对“购租并举”战略大力推进，中国租房盘子长期内将越做越大，一些传统中介公司和以租赁为主营业务的创新企业正通过多种手段试图分羹并占领市场，客观来看，租房领域产品花样百出，群众选择面也在增加。

根据网易房产记者了解，普通租赁业务、资产管理业务、长租公寓、短租公寓正成为租房市场主要角色，毕竟蛋糕足够大，切的花样就多，但在制度层面，有关部门仍应该在交易环节给予更多监管，为租赁双方提供坚实保障。