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胡葆森:减少保障房建设 多余地产用地可转换用途

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2016年去库存成为房地产市场的首要任务,从中央到地方出台了一系列力度不等的政策来刺激房地产消费。不过河南建业集团董事长、全国政协委员胡葆森认为把政策刺激重点放在需求上只能实现短期内的去化效果,房地产去库存关键要靠供给侧改革,减少房地产开发的行政干预,改变之前的资源错配问题。

胡葆森认为,目前房地产相对过剩的根本原因是是长期以来的供需错配造成的。开发商和购房者的投资、购买行为很大程度上不是依据市场信号,而是依据政府价格信号进行;房地产催发的土地财政的驱动,使地方政府由公共人角色,转变为经营土地资本、追求土地收益最大化的经济人;房地产过剩与我国资源要素市场化改革滞后相关,房地产的两大资源供给,土地和金融都来源于政府;房地产过剩也和现阶段不同城市的资源、产业发展的分化以及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

解决上述问题要进行供给侧改革,而不是仅仅对需求端进行刺激。胡葆森在去库存的供给侧改革方面提出4点建议。

科学控制增量 大幅减少保障安置房建设

地方政府普遍对土地财政有较强依赖性,对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证,相对于需求的增长而言推地量偏大,从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。

由此建议,各级国土部门切实履行职责,根据经济发展形势,制定客观、科学的城市发展规划。与此同时,减少房地产开发的行政干预,让经济发展水平、民众消费能力、税费调节力度成为房地产供给侧的“调控器”和“指南针”。

各级政府应建立房地产开发跟踪监管机制,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应,消除土地供应过剩现象。

大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设,优化房地产供给结构;将货币化补偿和补贴作为主要方式,收购合适的商品住宅用作保障房、安置房。

减税降费是第一要务

减税降费是供给侧改革的第一要务。近日,国家财政部、国税总局、住建部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。从2月22日起,除了一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。此项举措有效降低了交易成本,提高了市场主体的积极性。但应看到,房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中仍占到30%,开发商受制于拿地成本及税费支出,产品价格下降空间有限。

基于此,建议国家加大财税体制改革力度,并结合“营改增”,科学合理分配税源,建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制,消除地方政府对土地财政过度依赖,为降低房地产业整体成本及去库存提供前提条件。

优化用地结构 允许多余房地产用地转换用途

所有经济活动都要依靠土地承载,供给侧改革也必然要求在用地政策上得到落实。过去几年为抑制房价过快上涨,部分县市住宅用地供应量过大,而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高,形成了需求与供给的错配。

为从根源上去化库存,一方面,建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地,鼓励新产业、新业态利用低效存量地;另一方面,稳定、均衡供应住宅用地,允许多余房地产用地转换用途。

在房地产库存明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可将未开发房地产用地转换用途,引导其用于国家支持的新兴产业、绿色健康产业、文化旅游产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

对不同企业 融资成本差异化

供给侧改革并非是忽视需求,而是根据真实需求创造有效供给。目前应客观看到,一边是传统房地产市场的去库存压力,另一边则是市场需求趋于多元化、细分化,随着地产领域的消费升级,对品质地产的新兴需求缺少有效供给。

基于这一现状,各级政府应鼓励金融机构对优质地产品牌企业降低融资成本,合理引导企业创新经营方式。

首先,对兼并重组交易过程中的营业税、土地增值税清算方法进行优化,鼓励优秀企业兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企业”,提高供给体系的整体质量和效率。

其次,加大政策倾斜、拿地优惠力度,鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式;引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入,提升供给侧的产品制造、升级能力。

最后,制定适宜的产业政策,鼓励房地产企业服务升级,为用户打造全新的人居服务产业链。从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求,高效高质去化库存。

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