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黄其森:反对"零首付"等短期刺激 政策不该摇摆

2016-03-04 15:46:38 来源: 网易房产
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黄其森:反对

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在2016年两会间隙接受记者采访时表示,截至目前全国已经有130个城市出台房地产去库存政策,但是只考虑短期行为的政策,如“零首付”这类做法他坚决反对,为了去库存也不能没有底线。

黄其森表示,中国楼市“政策市”的特征依然十分明显,只有认定房地产还是国民经济的重要一环,相关政策就不该摇来摆去,在去库存政策上,政府应该在市政配套、基础设施建设等方面“做加法”,在交易税费、企业税收方面“做减法”。三四线城市的开发商也不能一味等政府救市,该降价就降价,还要提升产品品质、附加值,主动进行“供给侧改革”。

黄其森还建议取消北京总价1000万或2000万以上的豪宅限购措施,因为尽管现在来看一线城市几乎没有去库存压力,但由于低价飙升,北上深等地新盘均以豪宅为主,如果这一趋势持续,也会面临结构性库存上升的问题。但目前房地产调控政策超前预判不够,随市场变化调整往往会在时间上有一定的滞后性。

在泰禾的发展战略方面,黄其森表示目前泰禾集团货值中一线城市占比在七成以上,并继续看好一线城市,不过和之前北京等一线城市“什么项目都能做,什么地方都能做(项目)”不同,风险也正在上升,需要挑项目开发了。经过了之前的疯狂拿地之后,2015年开始泰禾在公开的土地市场开始变得审慎。

北京等一线城市地价涨幅较大,豪宅建议放开限购

北京上海深圳等一线城市地价涨幅均大,与货币宽松、政府促进有直接联系,但也有其合理性,毕竟这些地方有产业、有高购买力人群、有人口流入来支撑。但开发商并不希望市场暴涨与暴跌。

从北京土地出让来看,豪宅分布开始往四五环之外布局,这不正是政府所乐见的吗,而不是原先的“摊大饼”,外环线全是小刚需盘。精品高端住宅能够带动新型城区、卫星城的建设水准,提升整体居住品质,配套也容易跟着过去。

其实,北京这么大,处处都是好地方,处处也都有购买力。我过去也说过,北京什么项目都能做,什么地方都能做。但随着去年以来土地价格迅速飙升,风险开始显现。在这种情况下,选择什么城市,选择什么项目,打造什么产品,有没有一支好的团队,就非常重要了,这些决定了新盘开发的成败。

鉴于北京土地泛豪宅化,继续建议总价1000 万或2000万以上豪宅解除限购。这块与民生保障无关,既能促进商品流通、满足市场需求,又能增加政府税收,两全齐美。政策还是要有一定超前性,因为今后很可能北上深等地新盘均以豪宅为主,持续下去也会有去库存的问题。

如今二手房、保障房的大量供应,可以满足豪宅之外客群的购房需求。北京二手房交易远超新房成交量就是一个证明。所以,不必担心普通住宅的供应。

北京有全国最严格的五年限购,通州还有全国唯一的以区划为范围的限购,所以不太可能像深圳那样暴涨,但跟涨是大概率事件。

去库存应该加减结合

去库存,政府这一端,一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”;另一方面针对企业拆迁、配套难题,改善户籍制度等,帮助“做加法”。

据媒体报道,截至目前全国已有超过130 个城市出台政策,通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。这些政策,不妨视为“做减法”。但只考虑短期行为,不利长效机制,如“零首付”这类的减法,我坚决反对。

减法,仍有文章可做,如建议降低房地产企业经营税负。

目前,各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013 年房地产市场处理于最好水平时定下的2%到6%不等。而今,绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑,甚至部分企业出现亏损,还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况,确定合理的土地增值税预征率。

对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此,大多是在前几年房地产市场处理最好时期定下的15%-22%,个别地方甚至达到25%,建议结合各地的房地产经营毛利率水平,适当降低计税毛利率。

鉴于房地产开发实际情况,我建议取消对房地产项目税的预征,且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业,并明确退还程序和处理时限。

再如,建议取消房地产企业的项目公司制

目前,各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制,即“一块土地,注册一个法人公司”,哪怕在同一个城市,如果通过“招拍挂”拿了几块土地,就要成立几个法人公司。这样,不仅增加了房地产企业的管理成本,也增加了房地产企业的税收负担(房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补)。建议允许房地产设立分公司,至少在同一省市可以设立分公司。

同样,政府也可以进一步为去库存“做加法”

一些地块,开发商拿到了,但拆迁遗留问题,很令人头疼。这是政府未净地出让,留下的尾巴,若开发商后期介入拆迁,易引发社会矛盾。开发商往往土地款都交了,却迟迟不能动工、销售,成本大增,时间拖延,并不公平。政府有全责,推进出让地块的拆迁交付。

回购商品房为保障房,强化货币拆迁安置等,同样是做加法。

配套“加法”,如市政交通,周边基础设施,水电气等,希望能与新出让的土地同步,甚至提前完成,而不是土地周边什么都没有,路网不通或较差,学校没影,临水临电,就把土地卖了。若一味强调开发商自我配套,做城市运营商,是不现实的。开发商不是个个有此能力,十八般武艺全都会使的。政府要承担起相应义务与责任。配套完善起来,库存就不容易出现。

推广街区制:新旧有别,远近有别,稳妥推进。

推广街区制,不再建设封闭住宅小区,我相信政府借鉴了国外先进经验,是动脑筋制定出去的一项政策。不过具体实施中,就如住建部所言,应该“逐步,听取民意,考虑业主利益”,稳妥推进。

有朋友问北京院子资料团购论坛)会不会拆围墙?我跟朋友介绍,北京院子都交房了,所有权归全体业主,这事要问业主的意见了。所以,建议这一政策新旧有别,老项目老办法,新项目新办法,新项目事先要做好相关道路规划。此外,远近有别,交通问题特别突出的老城区,围墙开放可能更迫切些;但远郊楼盘,配套与治安等因素影响,还是可以保留或新建围墙社区的。总之,拆迁已是中国城市建设的难点,不要让“拆墙”成为新社会难点,稳定还是压倒一切的。

旧小区改造拆墙,一定兼顾业主利益。不妨先建立若干试点,若大家都感受到开放式街区的带来的实际利益,以点带面,典型引路,这项政就无疑会受到大家拥护。

当然,不是所有的墙都要折。墙,某种意义上也是中国文化的一部分。家庭这两个字,庭就是庭院的意思,与家的关系很密切。

像泰禾院子这样的产品,我相信不会受到影响。这一产品本身是中式文化元素在建筑、园林领域的传承与创新,致敬城市建设的中国梦。在仅仅两年多时间里,泰禾院子布局全国八城十一院,许多院子都是当地的销售冠军,这本身说明了院子系广受欢迎的程度目前还有许多城市在联系我们,欢迎泰禾在当地开发院子系产品。

北京积分落户政策更要体现社会公平

北京积分落户政策征求意见稿,除了基本门槛之外,在就业、住所和教育三方面均有相应的分数。

在学历方面,大专、博士积分相差30 分之多,对于总分的影响不可谓不大。然而,从对社会的贡献程度上来说,教育只是基础,却无法与社会贡献划上等号,而不同学历上差距如此悬殊不免有唯学历论的倾向。按这样的标准,社会贡献突出但学历不高的人士岂不是早已失去了落户北京的机会?除了高学历,普通劳动者也为首都建设做出去巨大贡献,有的已长期生活在这里,要提供条件让其有一席之地,共享城市发展的红利。

我建议缩小各学历间的分数差距,同时增加其它能够衡量社会贡献的条件和标准。另外,45 岁以上不能申请,也不尽合理。如果这个朋友都生活工作了10 年以上,把最好青壮年时期都贡献给了这座城市,政策是否应该给人家一个机会?唯有综合考虑,才充分体现社会的公平正义。

河北积分落户制度,不如购房落户

今年2 月河北出台《河北省居住证实施办法(试行)》,其中,廊坊、大厂、香河、固安等地可根据实际,合理确定落户条件。城镇综合承载压力大的,可结合本地实际,建立居住证积分落户制度。

目前,北京人口疏解外溢已成为必然,而这些外溢的人群该去向何方?廊坊、大厂、香河、固安等这样的环北京周边地区显然是不错的选择地区。然而,上述这些紧邻北京的地区实行居住证积分落户制度,有着明显的限制意味的,显然与其承接北京产业、人口外溢功能的地位相矛盾。

我建议,对于廊坊等地这些接收北京人口外溢的第一地区,其积分落户政策不应以控制人口为前提,而是应当以接收首都外溢人口为目的。因此,其积分落户政策门槛不宜过高。 甚至,完全可以变积分落户为购房落户,鼓励在这些地区安居乐业。

事实上,廊坊、大厂、香河、固安作为紧邻北京的地区早已与北京有着密切的关系,居住于此的相当一部分居民都在北京工作。作为北京产业、人口外溢的第一接收区域,这些地区应当顺势而为,提高其承载能力,充分借助与北京的地缘优势,利用北京外溢的产业与人口将区域经济发展起来。

房涛 本文来源:网易房产 作者:房涛 责任编辑:房涛_NO2921

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