蔡继明:建议建立准商品房市场 取消开发资质准入

在2016年即将召开的两会上，人大代表蔡继明准备提出建议化解房地产库存的根本方法。蔡继明表示我国住房市场总体上已经供过于求，有建议号召农民工入市去库存，但农民工家庭的房价收入比达到10倍以上，实际上无力接盘。投机过度是导致房价上涨的根源，从房地产长期稳定和城镇化率增长的角度来考虑，只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

蔡继明建议可以采取一些改变供应结构的方式来去库存，比如建立一个准商品房市场，这一类型的房产在一定期限内不准买卖，也不能进行二次交易，政府供地应该以准商品房性质用地为主，同时可以对容积率进行一定的提高。为了增加供给，建议取消对开发单位的资质要求，团体、个人都可以参与准商品房开发。

一、不能指望农民工进城购房去库存

应该说，我国住房市场从总体上说已经由供不应求转变为供过于求。那么，该如何化解房地产库存和降低空置率呢？去年底中央经济工作会议称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为：2014年底农民工的总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数 据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。有关数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。总体上说，根本别指望农民工当“接盘侠”。

事实上，我国2015年城镇化率虽然已达到56.1%，但其中约有18个百分点总数为2.6亿农业转移人口即进城务工半年以上的农民工，这些非城镇户籍的常住人口并没有完全享受城镇居民的福利和公共服务。农业转移人口市民化的主要障碍之一正是城市住房价格过高，以至于绝大多数农民工都是临时居住在地下室、工棚、未竣工的建筑物以及小产权房和城中村内，住有所居（最基本的住房保障）的问题不解决，农民工不可能转变成市民，住房问题会迫使他们迟早要返回自己的家乡。而城市的房价之所以出现10年9调越调越高的现象，根本原因是只注重抑制需求，而没有着眼于扩大供给。而供给之所以难以扩大，又是因为政府垄断了城市建设用地的供给，农村大量粗放利用的建设用地不能进入城市建设用地市场，大面积存在的小产权房作为非法建筑禁止交易，而政府供给的城市建设用地中，大部分属于工业用地，商住用地所占比例很低，由此造成住宅用地价格不断攀升，从而导致城市住房价格居高不下。

要降低住房价格这个阻碍农民工进城落户的主要门槛，就要按照中共十八届三中全会决定中所提出的“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”为此，就要改革现行的土地制度，对出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而应允许农村土地直接进入建设用地市场，同时也就要求《宪法》允许城市的土地采取国有和集体所有两种公有制形式，同时允许农村集体宅基地的使用权出让、租赁、抵押和担保，让城乡建设用地在全国范围内得到合理有效的配置。

二、投资投机过度是房地产市场乱象的根源

我国目前的城镇化率仅达到56.1%，还处在城镇化高速发展阶段，更何况56.1%的常住城镇人口中，18%是没有城镇户籍的农民工。《国家新型城镇化规划：2014-2050》确定的目标是，到2020年，在常住人口的城镇化率达到60%的同时，户籍人口的城镇化率要达到45%，为此要解决1亿农业转移人口的市民化（进城落户）问题。不仅如此，今后每年还要有上千万农民工进入城市，即使到2020年解决了1亿农民工的城市户口，还有2亿多农民工处在半城市化状态。面对人口城市化对住房的海量需求，房地产行业本应该成为推动中国经济增长的重要引擎，却出现了开工面积和销售面积双双下降的情况。

我国房地产行业之所以与中国经济发展的大趋势特别是与城市化高速发展相背离，根本原因并非是我国城市住房建筑已经过剩，而是房地产行业已经脱离了我国城市化进程的真实需求，它不是去迎合广大需要住房的中低收入人群，而是演化成了富人投机和投资食利的工具！

一个为富人投机投资食利而搭建的房地产市场，其游戏规则就是不断驱使房价上涨，这样才能让住房持有者投资获利。而开发商正是迎合了这一心理，利用房地产开发的垄断性特许经营权，营造出价格不断上涨的供应端，使投机投资食利者有了最好的标的物，使他们趋之若鹜，同时也绑架了刚需群体。

然而，按照这种游戏规则运行的市场，肯定会遇到接盘者退而却步的“天花板”，断崖式的崩盘终有一天会发生。为了避免这种灾难的发生，政府只是采取行政措施抑制房价的非理性增长，而没有触及房地产市场形成机制的核心问题，以往的游戏规则并没有发生变化，虽然在政府的打压下，房地产市场的崩盘被暂时延缓了，但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩：一边是2.7亿农民工应买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。

三、改革和调整房地产供给结构，开辟准商品房市场

只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。

1. 开辟准商品房市场

要让房地产市场与几亿中低收入者的购买力接轨，就不能再任由作为投机和投资者乐园的房地产市场成独霸天下，因为这样的市场一旦具有唯一性，就不仅会绑架刚需购房者，还会把几亿中低收入者数以万亿的购买力完全排除在外了。因此，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。

所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%（或以减免方式），从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金。

2. 取消房地产开发的专属权力

房地产开发资质本身就不具有合理性，政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质，确保政府规划的执行和建筑质量的达标，而没有必要设立开发商的资质。无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设，尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加。

3. 适当提高准商品房住宅区容积率

自住性准商品房住宅小区，容积率应该达到3-4，比投资类商品房小区的容积率高30-50%，这不仅可节约不可再生的土地资源、降低住宅成本，迎合中低收入者的购买力，而且更有利于提高公共设施如道路、学校、医院的使用率，促进商用设施能获得更高的人气。在政府拥有准商品房部分产权、同时适当提高容积率的情况下，可以使房价下降30-40%，甚至更多，就会迎来巨大的购买浪潮。那些容积率低于1.5的高档小区，极为奢侈地浪费土地资源，不应该再成为政府规划所追求的方向了。

4. 城市住宅供地应以准商品房用地为主

目前我国钢铁、水泥及其它大宗商品价格已经低迷到白菜价的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已经降到10年来的最低点，这是开足马力大搞基本建设从而为中低收入者提供住宅的千载难逢的好时机。尤其是准商品房市场可以启动和释放数亿人的住宅需求，因此，这个市场应该成为我国房地产市场的主流，每年新增加的住宅用地，应拿出70%以上供应这个市场。与此同时，传统的房地产市场可以与这个新兴市场并行不悖，没有必要再去打压投资类房地产市场。这样的结果就可以实现两个房地产市场的双赢。

只要我们从供给侧对房地产市场进行结构性改革，从而使单一的投机投资型房地产市场分解为投资（投机）型市场与自住和改善性市场，就会释放出前所未有的巨大需求，我国房地产开工面积不仅不会下降，而且极有可能保持15%以上的年增长率。按照年增15%的开工面积计算，2014年商品房开工面积应达到228630万平方米，而实际只达到179952万平方米，比应该达到的数量少了48678万平方米。如果实现了房地产市场供给侧结构性调整，按照每平方米建筑面积消耗钢材75公斤、水泥400公斤计算，仅对钢铁、水泥行业的需求就会增加3650万吨钢材、2亿吨水泥，相当于法国、英国、荷兰三国全年钢产量的总和。除了建筑材料外，房地产经济还会对家电、装修、家具、物业和用工产生6倍左右的乘数效应，从而对中国经济的繁荣和振兴真正发挥不可替代的作用。