李铁：企业和政府利益推动了房地产产生巨量库存

网易房产讯 在12月14日举行的2016网易经济学家年会房地产专场论坛上，国家发改委城市与小城镇研究中心主任李铁表示，过去30年是中国房地产“少”的时候，现在已经进入房地产“多”的时候，房地产开发的断崖式下跌会导致地方基础投资的资金来源出现问题，也给开发企业带来巨大的转型压力。

李铁认为，中国的城镇化进程中还有4亿人口带来的新增需求，所以房地产还有好的预期，但是在过去房地产承担了地方财政收入来源、投资、财富等多重角色，猛然的下跌会带来很多问题。“一些城市的房地产积压库存已经超过了十年才能消化掉，有一个城市去年土地出让金是8个亿，今年只有3000万元”，收入下降给地方政府的基础投资带来巨大压力。

李铁分析认为，地方政府、开发企业、投资投机需求共同拉动了房地产的快速开发，导致中国的房地产开发规模急剧增加，但是“政府和企业多重力量共同的推动房地产主导的产业发展模式，我想应该是走到尽头了。”

以下为李铁演讲实录：

李铁：今天原来告诉我的时间是15分钟，今天到了现场是30分钟，所以我就敞开讲一下我关于房地产的一些想法，刚才老任说到了城镇化的问题，当年我们提出城镇化政策的时候，那时候解决了中国一个严重的经济现象，就是工业制成品的严重过剩，那时候我们提出报告说如果我们解决将来两三亿人口进入城镇，每年就是8000万户，要解决8000万套房子，少说也是8000万套彩电、冰箱、洗衣机。当然，我们已经看到工业制成品严重库存的时代过去了，可是另一种现象，我们现在面临着房地产的库存急剧的加大，而它和制成品的库存有着根本的区别。

随着这个问题的提出，到底未来中国的房地产还有没有发展的前景？要不要发展？如果从城镇化的概念来讲，还是要发展的，还有很大的前景。仅从数字上来算，如果从经济增长速度下滑，每年有0.6到8个百分点的速度下滑，大概每年5400万人口要进入城市，现在存量的人口，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口是3.3亿，加上到2020年每年还有1000多万，将有4个亿会产生新的住房需求，这是一个动态的变化。

刚才老任讲到每人大概35平米的平均住宅面积，记住，这个面积是要发生变化的，从农村进入城市以后，农村住房的面积恐怕就会被抵消，或者是不存在了。城市建由于城镇间的变化，流动人口的变化，也会产生新的需求，所以对于住房产生巨大的需求供给肯定是存在的，所以房地产发展还是有好的预期。

成为支柱产业有它特定的背景和历史条件，建国以来，中国就没有很好的提供大规模住房供给的条件，几十年累计的需求和经济发展高收入人口的增加，确实对房地产业产生了刚性的需求。但是，我们知道房地产也是一种商品，既然我们承认中国是市场经济，房地产是商品，如果我们学过一点西方经济学和马克思主义经济学的话都知道，既然是市场，一定会波动。所谓的波动，周期性的波动，就一定会有多的时候，也会有少的时候，前30年可能是房地产少的时候，这几十年，特别是近10年，房地产多，形成了巨量的库存，是符合经济发展规律的。在这种经济规律下，按常理讲，通过调节也可以实现，弥补了波动的周期。

可是，中国和国外不太一样，中国的房地产不仅仅是企业推动的，是多重力量推动的，研究80年代、90年代的经济发展，我们也知道任何一个商品的库存，制成品的库存很少有政府作用夹在其中，但是房地产不一样，中国的房地产后面有强大的政府力量。如果我们研究经济学要承认，经济学中利益主体的动机，企业家的动机可以推动经济增长，但是我们还有另一个利益主体，地方政府，刚才任总也讲过了，地方政府的财政原因强烈的推动了房地产的发展，对土地财政的热切需求。企业家和政府的推动使得我们把原来可能的仅仅由企业推动的周期性波动给大大的放大了，放的不是一般大，大到所有的经济都出现了所谓断崖式的下滑。

为什么会出现强烈的政府参与呢？这和我们的土地制度有关，我们看起来是两种土地所有制，国有和集体土地所有，但是进入城镇的开发和建设，政府的作用占主导性和决定性地位。政府通过规划，通过任何一种方式，低价把农村的集体土地转变成国有土地，这一大块儿丰厚的利润不仅仅通过土地出让金，进入政府的手里，也进到企业家的手里，也进入消费者手里。很多人说发财的是房地产商，不见得，很多发财的是把房子作为投资者，买房的也是发财的一部分。利用现有的土地制度，实际上拿的是农民的钱。

为什么在国外，在西方，在台湾，在日本没有这么大的房地产商呢？想拿块农民的地是非常之困难的，我前两天去日本考察，去台湾考察，地产商跟农民谈判比我们难得多得多。昨天我在三亚财经论坛上，跟台湾最大的房地产商聊到台湾房地产开发的时候，他告诉我，他是台湾最大的房地产商，在中国仅仅是一个小房地产商，平均能拿几十万平米的土地规模来开发房地产，只有在中国能实现，只有在中国政府和地方政府能做得到，这种制度是导致了房地产急剧扩张非常重要的原因。

第二个原因是行政管理体制，我们的行政管理体制和国外不一样，大量的地方官员他要在任期内干事情，要解决投资增长问题，要解决基础设施建设问题，他要在短任期内，三五年的任期内解决地方经济的发展，唯一可以动用的财源就是土地出让金，而且土地出让金不通过房地产根本没法实现，这是我们国家行政管理非常重要的特点。所以政府的推动在这方面也是显而易见的。

第三，房地产承担了太多功能。我们刚才讲过了，通过土地出让来实现房地产的开发，承担了政府的财政功能，地方政府50%左右的预算外资金来自于房地产，基础设施投入最大的来源来自于房地产。

它也承担了投资的功能。为什么这么多人愿意买房子，它是最稳定的，至少在一段时间内是最稳定的投资品。买房子没有税，没有房屋税，比钱放在银行里保值增值。

从此也具备了一定的金融功能，所谓金融功能，无论是地方政府，还是投资者，可以把土地的预期作为抵押去获得贷款。我们现在知道地方土地出让金没了，但是通过房地产，通过土地出让的预期来实现杠杆作用，来解决基础设施建设资金的来源，还是离不开房地产。

投机的作用，我们知道前几天股市下滑，可是股市的波动往往只是一年到两年的牛市，几十年，十几年的熊市，中国人有投机的心理，为什么把钱投到房地产上，他所获得的利润回报远远超过对其他房地产投资。我昨天在三亚财经年会上讲，我们知道浙江是全国中小企业最为发达的地方，80年代，乡镇企业在长三角、珠三角一带发展的非常之迅速，这些企业来源于小小的作坊，作坊工业是形成我们现代化大工业最重要的基础，不仅仅是在中国，在日本松下电器刚刚初始的时候，就是一个小作坊，可是现在还有多少浙江人去搞小作坊的工业企业，大量的形成小作坊的最繁荣的地方是温州，可是我们知道，温州有炒房团，一个小作坊每年雇了十几个工人所形成的利润也不过几十万，炒一套房子不仅仅是几十万，甚至可能是上百万的利润，也就几个月时间。能炒房子为什么还要去搞实体经济，所以房地产承担了太多太多我们想象不到的功能，也是在任何其他西方国家没有能承担的功能，而且还没有约束性，导致了我们这些年房地产发展速度过快的增长。

这种行政的，这种市场化的推动使整个房地产出现了严重的过剩，过剩到什么情况呢？很多人关心房价，只知道北京、上海、深圳还有限价政策，可是到地方了解一下，有很多著名的城市，我就不讲名字了，房地产积压库存已经超过了十年才能消化掉，今年我去了几个城市，大大小小的城市，有一个城市去年土地出让金是8个亿，今年是3000万，这么大的差距。还有的城市到目前为止一亩地都没有出让出去。没有这些土地出让，没有房地产形式利润的出现，消费从哪里来，投资从哪里来，很多人都说2008年以后采用的刺激投资增长的政策是来自于中央，但是要配套，真正实现投资最大的推动力是来自于土地出让金，关于房地产的发展我想说，虽然它有很好的预期，但是我们现在面临着严峻的挑战，政府和企业多重力量共同的推动房地产主导的产业发展模式，我想应该是走到尽头了。

怎么来解决这个问题？我们经常看到“调整结构”，是不是能把房地产这种一花独放的模式更多的转化为实体经济创新发展模式。第二，能不能在调节的过程中，斩断政府这个闸门，政府不要再去参与地产的开发，不要把自己的目标过度追逐于短期利益上。第三，能不能在土地制度上进行改革，从农村集体土地所有制上能不能同等的参与实际开发，从另一头对房地产商实行约束，加大成本来降低你的投资行为，投机行为。第四，能不能实行房地产税收的政策调节，这样来解决政府的一部分财政来源。同时，也要调整城市发展模式来改变现有的城市粗放型发展路径。

房地产转型还有很多路径可走，我们要看到的不是过去只针对于高收入人口更注重形态的房地产发展模式，我们希望把更多的目标转回更多关注中低收入人口的住房建设。房地产发展的空间也可以从中心城市向郊区转移，重点你能不能更好的把政府基础设施目标放在轨道交通建设上。

刚才老任（任志强）说互联网和房地产没什么关系，其实有很大的关系，互联网已经和所有的生活紧密结合在一起，只不过在房地产的内容中，不是再把房地产一家作为发展的主体，要结合所有的行业实现跨界总和，使房屋建设、小区/社区发展更加智慧化，家庭更加智慧化，这个互联网是能做到的，如果我们推动了互联网、IT产业，其他产业和房地产的融合，“互联网+”带动实体经济，从新的角度促进房地产转型还有更大的前途。

谢谢！