任志强：房地产不是夜壶 未来十年仍是支柱产业

任志强发表主题演讲

网易房产讯  在2016网易经济学家年会上，已经卸任华远地产董事长的“地产大炮”、现任中国房地产业协会副会长的任志强发表主题演讲。

任志强旁征博引各项数据，论证了中国经济断崖式发展现状，与房地产下滑有关的事实。大炮认为，灭掉房地产是个伪命题，尽管销售面积增长趋势停止，但土地价格不断上涨、货币贬值客观条件以及城镇化深入发展，都将导致未来十年以及相当长一段时间内，房地产依然是中国的支柱产业。

任志强通过个人PPT展示了2015年中国房地产市场开工、成交趋势。他的结论是，过去一年，民间固定资产投资一路下滑，其中占到25%比例的房地产行业持续下降，由此导致GDP下降。种种数据显示，过去十年，土地经济、购房人与城镇化三个因素交叉支撑了我国宏观经济发展。

事实上，2015年中国楼市成交数字达到了历史最高峰。与两年前那次量价齐涨的房地产抬头相比，2015年的销售高峰与2013年有所区别。

“2013年房地产销售额上涨的同时房价、利率都在上涨，但2015年利率五连跌，实际上消费者的支付成本在下降，购房能力显著上升。2015年的销售额上涨是建立在房价和利率下降的基础上完成的。”

任志强认为，调整产能过剩，灭掉房地产的思路被数据论证为伪命题。中国经济离开房地产将无法存活。而尽管中国人口红利正在减少，但人口向城市集中的大趋势是改变不了的。已经身处城市但尚未解决居住问题的需求仍需要转为户籍人口购买住房。

他的预测是，未来十年乃至相当长时间内，中国房地产经纪会维持一个相当长的支柱地位。虽然销售面积增长的可能性不太大了，但土地价格仍在上涨，此外货币贬值部分将支撑开发商的收入，城镇化也将不断输送新的购房需求，前提是要先消化掉现有库存。

“互联网仅有可能会改变房地产传统的营销模式与服务态度，但身为传统产业，房地产不会被互联网覆盖，并会持续保留。”

任志强在演讲最后提到，历经一定周期后，我国房地产成交结构将由一手房彻底向二手房转变。投资不断减少，租金市场会逐渐起主导作用，GDP结构也会因此改变。

以下为任志强演讲实录：

大家都说经济下滑了，主要是因为房地产，说说房地产的相关性，宏观经济到去年为止都是一路下滑的，这拐点拐在哪儿？拐在房地产上，到今年还在滑，继续向下滑，你们老骂房地产，骂房地产商，说房地产投资怎么不好不好，不好的结果是什么呢？明年固定资产投资急剧下降，所以我们到了11月份也就剩10.2了。从历史上来看降到10.2是一个很低的水平，其中一个很重要的是民间固定资产投资迅速下降，我们的投资大概分三大项为主，当然还有其它的部分，一个是固定资产投资里的制造业，制造业大概要占35%左右，房地产过去占25%左右，这两项占到60，加上零七八碎的占到66%，基础设施大概占百分之三十几，现在这三条线可以看出来基础设施的蓝线还处于比较高的增长，大概17%、18%，但这条绿线是房地产，已经变成了连续三个月的负增长，制造业也是持续的下降过程。

为什么我们前面看到GDP下降，就是因为房地产投资下降，所以GDP就下降了，道理很简单。房地产投资下降的同时还带着一些其它的下降，比如说钢铁工业、玻璃、水泥，这是前端的，后端可能还涉及到家具、建材、家装、彩电业等等，所以李克强总理说希望“去库存”，其中一个就是要把家电业振兴了，因为没房子没地儿搁，所以还是让大家有房子，才能把电视、冰箱都搁到房子里去。从这三项里可以明显看到，当民间投资下降的时候主要是因为这两项，一个是房地产，一个是制造业。大家说房地产里有好多国企，国企实际上在房地产投资里只占12%，看着好象是很大的企业，但企业在总量里占的比例不大，所以90%多是民间投资，当民间投资急剧下降的时候，房地产投资就一个劲儿地往下掉，名以上保持了1%点几的正增长，但实际上房地产已经连续三个月持续负增长了。

从历史上看，凡是当房地产投资高于固定资产投资比例的时候，这条绿线在上面的时候，一般都是经济上行的区间，或者说经济增长比较快的时候，只要房地产投资往下一掉，我们的宏观经济，或者说GDP就开始往下掉，而且越掉越凶，下降幅度相当一部分是因为房地产，今年我们说维持了7%，大家都不太信，因为从实体经济的角度看，货运量、工运量、发电量等所有都是下降，而且是负的，工业增加值也是负的，怎么说今年还增长呢？金融业上升了，因为股票市场好，股票市场翻一倍，从2000点翻到3000多点，增加值就增加一大堆，但它能不能持续和如何保证持续增长是个问题。

到11月份我们名义累计的增速还剩1.3，但当月已经变成负的了，连续三个月负增长是一个无法扭转的情况，4月份还是负的，至少我们从目前可以看到，没有任何东西可以说明我们的投资能够回去，不能回去的原因也有好几个，其中一个重要的原因是土地和新开工两个持续负增长，土地我们已经连续多个月负增长30%多，虽然上个月因为一线城市的土地增加，回来了零点几，但还是负百分之三十几，这个局势没有改变，如果我们往前看的话就会发现，在连续两年或三年的低增长之后，2013年曾经有一个上升，但2013年年初的这项政策，国几条又开始持续下降，下降严重到了现在已经连续数月负百分之三十几的土地增长。同时没有土地就减少新开工，所以我们新开工也维持了百分之十几的负增长。

总的增长量现在按10月份统计局公布，总量也开始变成负增长，过去是当年负，但累计起来还是正，现在是当年和累计都是负，我们的施工总量开始不断减少，这个减少趋势至少在短期之内，如果政策不变化，短期之内看不到持续的可能性，原来我们年中还比较乐观，因为出台了去年的930和今年的330政策，原来以为到年底能保证5%左右的正呢，但实际情况不是这样，大量库存积压导致我们现在看到的到前年可能变成0，明年上半年可能还是持续的负增长，负增长周期可能要到我们的库存消化得差不多，把大量现金收回来以后才可能转到比较高的正增长增速。

销售情况有所好转，至少到11月为止，11月到当月是持续增长的，一个增长7%的销售额，一个增长2%的销售面积，销售面积增长7.4%是什么概念呢？去年和前年相比，2013年是历史上最高峰，2014年比2013年下降了六点几，差了将近一个亿，九千多万平方米，今年如果增长7.2的话，按照7.2的增长率计算，全年销售是历史上中国销售最高峰，大概要超过13亿多，13.1亿到13.2亿的样，如果12月份再高一点增长，比如说11月份环比增长0.2，下个月再增长，有可能接近13.5亿到14亿平方米，这在中国来说是历史最高峰，但今年销售最高峰和2013年销售最高峰有一个最大的差别，2013年我们销售最高峰价格在上涨，销售也在上涨，利率还是上涨，三个上涨，也就是说大量购买是在利率上涨的情况下维持了价格上涨，但今年不是，今年是我们的利率大幅度下降而连下了将近五个台阶，利率100万贷款大概要差20多万，所以房价没有降但利率下降让消费者的可支付能力大大提高，实际支付成本降低了，相当一部分城市，除了十几个价格上涨的城市以外，大部分城市是价格平或略有下降，因此在这样的基础上，价格因素和利率因素导致了我们的销售是上升的。

比较严重的问题是我们的待售面积，2008年实际上没有大量的库存，或者说2008年是极少量的库存，市场可不可以没有库存？通常一个城市要维持6到8个月的销售量是合理的库存，我想买东边的房子，东边有房子，想买西边的房子，西边也有房子，这叫合理库存，如果一个城市只有很少的三到四个月的预售量，你想买东边的没有，只有西边有房子，那时候城市里就会形成恐慌，没有周转，所以大家就会疯抢。因此我们在2008年时大概一个多亿的库存，于是2009年时投资可以迅速上升，价格也可以迅速上升。今年我们看销售上升了价格为什么没有上升？因为我们看到这张图上不断出现大量库存。

另外一个需要解释的，库存是在什么情况下增加的？都是在国几条限制投资投机加税的情况下增加的，只要国家出现了一个让大家离婚的政策，那库存就上升的，我们持续最后的上升，2014年以后再上升，是因为2013年出台的政策，第一套房子，第二套房子有差别的利率和差别的首付，然后还告诉你限购政策和第三套房子不准买，当这些恶劣政策出台时，我们的库存就更加上升，持续上升，这和前面的什么相关呢？库存上升，自然投资就会下降，投资下降自然我们的GDP就会下降，所以中国宏观经济里相当一部分是因为我们的房地产造成了一个结果。

我们可以看看从2009年持续的过程，从销售额来说是一个有升有降的过程，2010年最高，增长了19%，然后13、9，因为前两年有一些消化，2013年回到了高峰期，随后2014年就开始变成负的0.6，所以今年7.2能弥补2014年的损失，但7.2也是较低的水平。再看投资从0.33、0.18、0.28、0.16、0.0，今年就可能变成0，从10%降到0，是一个高速下降的过程，这个下降过程和GDP前面看到的第一张图一样，在持续投资下降的过程中自然造成了我们这个也下降，回顾一下我们的经济，从1995年到2012年GDP增长8.6倍，工资总额增长8.8倍，稍微比GDP多一点点，后面几个数字，税收增加16.7倍，税收疯狂增长，超过GDP差不多将近一倍，政府收入增长18.8倍，更高增长，社保缴纳增长28.7倍，我们再看土地增长，64倍！可见在过去10年的过程中我们可以看到里面影响最大的因素，导致我们税收增长和政府收入增长重要的原因是土地。

再看平均因素，为什么房地产和宏观经济密切相关，房地产下来它就下来，2004年增长17%，这时是我们进行房地产市场改革的过程，2008年有了一个“取消福利分房”，到2005年的18点，就是房地产增长的初步期，2006到2010年，调控最多、增长速度最快，21%的税收，到2011年以后开始进行调控，下降到了13%，今年预计不到5%，房地产受到重大损失的时候它就哗啦哗啦往下掉，从宏观可以看出来，持续增长的过程中相当一部分是来自于房地产，我们看看2014年和房地产相关的这些税收占多少，这是全国税收的分配比例，各种各样的税收，一共11万亿，有些是关税，有些是国家税，我们看其中和房地产相关的税收，房地产税肯定是和房地产相关的城市土地使用税，和房地产相关，土地增值税和房地产相关，耕地占用税和房地产相关，契税，我们的契税除了房地产以外基本没有契税，合计起来大概占到全部税收的12%，这部分是纯房地产税收啊，和别人没关系，换句话说，这部分就是和我们房地产商和买房人，当然，房子里头可能还包括了工业厂房和其它一些，但那都是少数，都列在房地产系列里。

我们再看看其它税收里起码有三大项可以算出来和房地产密切相关，比如营业税，城市建设维护事业税，这两个和营业税相关，一个5，一个0.5，5.5，去年接近9万亿，8万亿的销售额，一算出来，8万亿乘以5.5得出来的结果可以算出来，将近6000亿，如果把房地产企业利润的税收倒扣回来看，大概也要在里头占6000多亿，两个相加，所有税收加起来和房地产相关的税收大概占2万多亿，除了税收之外还有4万亿左右的土地出让金，加起来6万多亿，我们全部财政税收一共11万亿，地方财政税收减得更少，地方财政税收里土地使用税、土地出让金占大头，因为有一部分是上交的，10%的农业用地等一堆，但加起来大约有50%的地方政府税收钱来自于和房地产相关的，所以房地产一掉下来，为什么地方政府就不灵了？就是因为税收的大头在这儿，换句话说，过去10年从这些经济数据中可以看出来，是土地产业支撑的，这10年如果没有土地产业支撑，中国哪有8%？没戏，换句话说也是房地产支撑，再换句话说是我们的购房人支撑的，没有每年1500多万套的房子，中国的税收和什么的也都没了。

再一个就是城镇化支撑，这几个因素相互搅在一起，尽管几乎所有媒体都不公正地看待房地产，更有很多人说，房地产怎么会成为支柱型产业？税收告诉你，房地产就是支柱型产业，换一个企业行业能行吗？你说汽车是支柱产业吗？是，它只有一万多亿的收入，要算税收它更没多少了，除此之外它还有土地增值税、土地使用税、土地出让金吗？没有。汽车产业再大，相对房地产而言，零头，没戏，所以房地产，尽管很多人不待见它，老把它当夜壶，但没有房地产不行。

未来怎么着？一会儿李铁专门讲房地产城镇化的问题，我们至少知道几个数字，第一个，我们现在的户籍人口大概只有37%，常住人口54%左右，我们的目标是2030年希望城镇化能达到70%，2020年希望达到60%，这是我们过去文献中曾经写到过的东西，至少算一算还得有2亿多人进城，我们政府提出来的是什么呢？李克强总理提出来要解决现有的3亿人的问题，已经在城市，还需要继续解决好的，没有城镇化的，比如户籍人口，最少要解决一亿多，两亿，要解决好，但还长着呢，有人说未来房地产不作为支柱产业，如果不作为支柱产业拿什么补这8万多亿？今年有可能接近9万亿的投资。

有人说没有需求，人均已经35平米，如果按城镇计算是35平米，但城市只有30左右，镇里多一些，39左右，折算起来接近，但按人均算对吗？不对，我们得按户均算，过去户均2.7亿左右的城镇户籍怎么算出来的？全部人均的家庭户数算的，现在出现的是什么？一人一户大量增加，一个人住的房子增加了11%，现在到了四十几，两代人以上住的房子，包括三代人的只有六十多，原来只有38，现在40多了，这个增长速度是非常快的，现在一人一户占多少？大概有两亿多人，在城镇里面天津可能排第一，一人一户，占的比例已经接近47%，快一半的人是一人一户，很怪，不知道它为什么排第一，北京排第九。这实际上就涉及到家庭分裂速度在老龄化和“二孩”的情况下发展越来越快。

德国和中国的人口相比，德国非常典型，是全世界人口老龄化速度最快的，世界公认的，他们退休年龄是68岁，分四次国民投票，最后决定退休年龄延长到68岁，说明它的老龄化程度，从现在来看，2010年的时候我们比它好得多，但要看2060年我们可能比它好不了多少，都成了大水桶，上面大下面小，这是一个非常非常严重的问题，虽然现在我们解决了“二孩”的问题，还差得远呢，“二孩”16年以后或20年以后才具备购买能力，短期之内还没有影响。它影响的变化是什么？德国影响的变化就是60年代的时候7300万人口它只有1900万个家庭，所以它们说我们的房价迟迟不涨，稳定，因为它有3300万套房子，房子的总量数于家庭户数，所以有大量余额。到了1980年它变成2400万个家庭，到了2010年它只增加了800万人口，人口增加了10%左右，但家庭户数增加了10%吗？不是，家庭户数增加了一倍多，变成了两千多万个家庭，它的家庭人数从3.76人降到了2.03人，说明一人一户增加，或者老人和孩子分住以后造成家庭分居数大大增加，中国老龄化也会形成如此天下，中国在1985年的时候和德国1961年的统计数字差不多，我们是3.8人，它是3.76人，现在按全国计算，3.02，城市计算2.84，和1980年到1990年时的数字差不多，但我们在城市的是多少呢？北京2.64，上海2.62。还有一些城市已经到了2.4、2.5，下降速度是很快的。

再翻回去看前面的，3.76到1990年2.83的时候，他们的户籍人口增加了50%，从1900万变成2800万了，在降一降，我们现在还是下降趋势，再降一点儿就降成了翻倍，所以城市户籍人口会翻倍出现，因此人口老龄化和“二孩”会改变家庭结构，尽管“二孩”还是有点早，但他是早晚会改变家庭结构的特殊条件，改变不了，所以我们城市家庭户数可能会成倍增加。现在一个最大的好处是我们的户籍人口，在准备改进的户籍制度里允许“二孩”生在哪儿就落户在哪儿，可能除了北京几个大城市以外都允许，农村的孩子如果生在城市，还是落户在城市，这样就是两头小，老人享受宅基地，这边享受城市的一些东西，当然我们也有改进的居住证等等。

从未来看，房地产仍将是支柱产业，人口还是向城市集中，这是改变不了的，北京市的工资，按全国平均计算，大概是农村的八倍，中等收入大概是四倍，所以农民进城打工成为理所当然，因为挣得多，可以翻好几倍的工资收入，于是就向城市集中。另外，交通的改善，人们会越来越多的向城市集中，这个条件岂不是无法改变？意味着当我们知道房地产和经济的相关关系以后就会知道，离开了房地产，现在说调整产能过剩，把房地产灭了，行不行？中国经济从现有情况发展来看，是不行的。未来房地产还有没有前景，是不是变成白银或变成垃圾，未来是不是会维持一个相当长的、在几乎同等或持续增长情况下的市场，我说面积增长的可能性不太大了，但每年维持13亿到14亿可能维持个六七年，到2020年或者更多一点时间，但金额还会增长，其中一个是房价不断上涨，重要的是土地价格不断上涨；第二是我们的货币不断贬值，所以贬值出来的那部分也变成了我们增长的那部分，两头相加，未来持续还是会有一个增长过程，但前提是先得把现有库存消化。

大家都说房地产要改，改互联网，互联网再怎么也造不出房子，互联网可能会改变我们的生产成本、营销模式、服务效率，但最终房子还是由开发商建出来，所以这个拳头产业还会相当持续地保留，当一定周期之后一手房可以向二手房转换，这个速度也很快，但七八年以后，也许我们的统计也会发生变化，从投资里变为消费是以投资在不断减少而租金市场起主导作用的时候，可能GDP也会因此而发生改变。

谢谢。