公积金管理条例修订送审稿:可贴息融资、买地方债

网易房产讯 11月20日国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称“修订送审稿”）公开征求意见的通知，计划在公积金的缴存、贷款等方面缩短受理时间、提升效率，同时拟规定住房公积金管理中心可以发行住房公积金个人住房贷款支持证券（MBS）、贴息融资，也可以购买地方政府债券、国债、大额存单等固定收益类产品。

上海财经大学公共与管理学院教授、不动产研究所执行所长陈杰对网易房产表示，公积金管理条例修订送审稿的改革方向是对的，可以提高流动性、解决资金缺口，同时可能会存在一些现实考虑。

按照修订送审稿规定，住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金增值收益中列支。住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

住房公积金个人住房贷款支持证券是一种贷款证券化产品，购房者在住房公积金管理中心贷款之后，管理中心可以把这些贷款打包出售给社会投资者，后者利用各类金融产品的利息差获取套利机会，公积金管理中心利用回收的资金继续放贷。这种模式发源于美国，在美国的“两房”时代曾极大推动了住房市场的规模扩张，但也加大了泡沫。

陈杰认为，目前公积金的贷款利率虽然比商业贷款要低，但是比基准利率高，再加上市场投资者可以利用杠杆放大收益，寻求低风险的投资者看到获利机会会有兴趣入场。不过现在处在利率下行周期，并不是推出MBS的好时机。

今年7月份，在上海证券交易所曾发行过一款个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券产品——“汇富武汉住房公积金贷款 1 号资产支持专项计划”，发行规模为 5 亿元，其中优先级证券为4.75 亿元，次级证券为0.25 亿元。这是国内首单此类产品。

更早之前，中国人民银行在2014年9月30日公布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”被认为是为国内MBS产品开路。

不过商业银行似乎对此不感兴趣，高利润率让银行动力不足。陈杰认为对于政府而言，公积金管理机构的可控性明显比商业银行要高，从上往下推行也会更加顺利。不过在公积金领域推行MBS，中国需要中国版的“两房”来打破目前公积金管理地方条块化分割的局面，不然会缺乏标准化，操作性很差。

目前国内公积金管理以市为基础单位，各城市的规模、使用情况差别非常大。据住建部官方数据，2014年全国住房公积金个人住房贷款率为68.89%，其中，东部发达省份公积金资金运用率普遍高于平均水平，中西部地区则普遍较低。个贷率最高为重庆，高达93.44%，北京为74%，山西省使用率全国最低，仅25%。

尽管全国公积金资金池规模很大，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元。但是一些小城市的资金规模可能只有数亿元，而且发行MBS也面临流动性困难，再加上“修订送审稿”允许使用公积金购买地方债，如果这些资金拿来支持地方债，推行MBS的实际意义就会大打折扣。

陈杰表示，尽管目前地方债总体风险可控，但是如果没有全国性机构统一汇总、调度、发行住房公积金个人住房贷款支持证券，而地方公积金管理中心的风险识别意识水平参差不齐（而且可能也缺乏主导权），将会带来一些局部问题。

“如果对于制度设计者、个人主体是双赢的，那就没有关系，双方都有需求”，陈杰说。

《住房公积金管理条例（修订送审稿）》的一些其他规定：

【缴存基数】  住房公积金的缴存基数，按照职工本人上一年度月平均工资确定，且不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。

【缴存比例】  职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5％，不得高于12%。

【住房公积金贷款】住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，通知受委托银行办理贷款手续。

【提取申请】  职工应当持规定的材料向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。手续齐全的，住房公积金管理中心应当场作出准予提取或者不准提取的决定。需核查信息的，应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。准予提取的，住房公积金管理中心应通知受委托银行即时办理支付手续。

【增值收益】  住房公积金管理中心应当将住房公积金的增值收益存入在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，提取住房公积金管理中心的经费后，全部用于建立住房公积金风险准备金，不得挪作他用。