碧桂园进京的隐藏剧情

网易房产讯 所谓好事多磨。碧桂园落子北京与否，悬念还在继续。

尽管碧桂园成功进京的消息已经沸沸扬扬，但当事方三缄其口。话事人从接近交易人士处得知，由于金茂在举牌过程中超出了碧桂园授权金额，碧桂园为此需要重新核算成本及项目价值。

上述接近交易的人士说，金茂及碧桂园为花乡项目，此前已成立合资公司，具体股权比例不详。“项目何去何从，双方仍然在友好磋商。”

“军令状”——从区域公司到城市公司

在错过一轮土地井喷后，碧桂园不愿失去再次进京良机。10月21日丰台花乡金融地块开拍当日下午1点，碧桂园联席总裁朱荣斌从广州飞抵北京。

朱此行目的是督战北京丰台花乡两金融地块竞买。在地块开拍前，他与碧桂园一线事业部北京公司总经理宫铁军汇合，此举显示出碧桂园再次冲击北京地市的决心。

宫是碧桂园体系内的新面孔，从中海辞职履新碧桂园后，就坐上了一线事业部北京公司负责人的位子。2015年，碧桂园为扎根一线城市重新梳理架构。五个月前，碧桂园宣布成立一线事业部，下辖北京、上海、广州、深圳、佛山五城。

宫铁军上任时间不长，为人低调，时刻伺机获取粮草。土地是周转腾挪的命脉，在碧桂园眼中，以宫铁军为代表的人事架构革新一定程度上关乎公司能否准确把握这棵命脉。

一线事业部等级甚高，五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级，直接向朱荣斌汇报，旨在最大效率拓展业务。碧桂园为一线城市五个分公司与总部之间破除一切障碍，实现最短管理路径。

地块获取能力希望最先得到提升。北京盘子又大又难吃，碧桂园逡巡已久，进京deadline与2015年全城地价高企撞了个正着。但杨国强有他的底气。

“一线事业部与区域公司分得很清。比如一线事业部北京公司，就必须在北京拿地，不能拿北京以外的土地；而区域公司比如环京区域公司却可以进京拿地。这是为了给城市公司压力。”接近碧桂园的人士表示。

5月开始，区域公司与一线事业部先后成立，时间相隔不足50天。五个一线事业部公司和区域公司形成合力补仓局面。这一安排意图深远。

以北京为例，区域公司与一线事业部北京公司方向一致，均以落子京内为目标，实则互有助力。区域公司后发力强，一线事业部北京公司权责更大，二者形成补充。

细心盘点，诸多调整已有端倪，比如拿地团队发生变化。

2015年二季度，现身拍卖大厅的碧桂园人仍来自北京区域公司。进场举牌四人组的常见组合为北京区域投资负责人+北京区域投资部总监+北京区域投资经理+碧桂园“未来领袖计划”年轻代表。

但最近一段时间开始，掌管竞拍的举牌成员更替为宫铁军麾下的北京城市公司。

“近京”到“进京”的计划持续加速，碧桂园不愿再等心态表露无遗。在一定意义上，区域公司将给一线事业部带来压力，杨国强、莫斌如此安排，根本想法还是竞合。

碧桂园五个一线事业部都背负了“军令状”。一线事业部地方公司总经理肩上的担子不轻，拿地、开发工作在某个约定期限内须有实质性进展，否则会有被下台风险。

某种意义上，这促使了创新行为的发生。土地市场高烧到滚烫成为注脚和诱因，碧桂园开始变化，从单打独斗到抱团取暖，找到一个可靠的同行者，是踩着鼓点全身而进的不二策略。而中国金茂是碧桂园眼中的可靠合作伙伴。

10月21日，经历数次折戟，由朱荣斌坐镇幕后，宫铁军联手刚刚更名的中国金茂成功落锤。杨国强霸业发迹广东，深耕全国数十城市，也曾大话“天下之大并非只有北京”，然而行业几度洗牌，碧桂园终取得二十三年未能染指的京城门票。

地块信息显示，这两宗北京丰台花乡地块并非住宅用地，容积率为4，预期设立为商办类项目开发。

打造商住产品或建筑一栋写字楼，并非郊区大盘王者碧桂园的最优选择。但丰台花乡却可作为插旗子、建营地的试验田。

无悬念的悬念

终圆北京梦的碧桂园在过去二十几个小时内轰动整个地产圈，收获赞美无数。

倘若故事只停留在此，也就不叫故事，前进路程往往曲折。事实上，从拿地至今，碧桂园与中国金茂始终坐在谈判桌上。

“双方约定联合开发，由中国金茂主导举牌。”知悉内情人士表示，虽然拿地成功，但最终成交价格超过碧桂园授权。“这为联合体增加了变数，碧桂园的风格是稳扎稳打，想进一线，但不会跟风。”上述人士称，拿地成功后，碧桂园一直在做测算，“不能做赔本买卖”。

在北京土地市场打滚的房企，都要面临利润红线与拿地欲望的平衡。

两天前，同属丰台的两幅热地被葛洲坝、中铁置业-中铁投资联合体高调抢走，看客沸腾，叹北京地价攀高之无上限，距离碧桂园地块不远的花乡四合庄地块成交楼面价达到24000元/平方米。仅24小时后，中国金茂-碧桂园联合体相似位置的成交楼面价触碰了30000元/平方米的高位。圆梦代价实在不便宜。

这家意图再进一步的凶猛房企在北京拍卖场上等待多时，并不想为无底洞的高溢价率买单。两个月前大兴土拍潮纷至沓来，面对动辄楼面价远超房价的北京地市，碧桂园团队均保持隐忍克制，即便有平安入股做金主，也未曾放低拿地底线，只寻求有利可图的生意。

碧桂园方面曾提及，公司拿地要求为：土地成本最高不超过售价的15%，地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR在50%以上。时移世易，擂台又是北京，集团投入当会有所让步。

另一左右因素来自地块本身，“综合性商业金融服务业用地”非碧桂园所长，不一定能发挥碧桂园全产业链优势。

从业绩构成看，碧桂园的重心依然在二、三线城市。但对一家千亿房企而言，北京的旗帜意义毋庸多言。“从高调成立一线事业部，到最近在土地拍卖会上的表现看，碧桂园进京是迟早的事。”接近碧桂园的人士表示。

朱荣斌没有飞回广州，花乡地块、合作伙伴何去何从，碧桂园迎来抉择时刻。