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郑东龙湖副CBD为何成为地王窝

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    短短一年多,郑东新区龙湖区域先后诞生了6个“地王”,每亩地价格超过1500万元。按照测算,这块区域的房产未来售价绝对媲美北上广,开卖到3至5万元每平方米才能“不怎么亏本”。不过值得注意的一个现象是,这些地王中并没有全国一线房企身影,几乎全是本土地产商。
    是什么原因让开发商们对龙湖区域趋之若鹜,地王频出?
    地王扎堆
    2012年10月18日,郑东新区龙湖在礼炮齐鸣中成功蓄水,经过沉淀的黄河水从龙湖北侧入水口的6个龙头中喷涌而出,正式拉开了这一区域一波又一波的抢地浪潮。
    8月26日,郑政东出[2015]10号地最终被郑州永隆置业(永威置业子公司)以12.5亿元竞拍成功,单价1753.50万元/亩,楼面价达到了15471.64元/平方米,成为郑东新区副CBD区域新的 “地王”。而永威此番胜出,经过73轮竞价,从起始价到最终一锤定音,每亩涨幅逾500万元。
    戴上地王桂冠的永隆置业是一个刚成立三个月的公司,由郑州市永威置业有限公司联合百瑞信托成立。郑州本地媒体一直在聚焦拿下10号地的新晋地王其支付的价格是否 “有些贵”。郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺对此正式回应称,拿地时节恰逢永威成立10周年,这块地品牌意义大于拿地成本。“未来的售价还没有考虑,年内是否面世也还不能确定。”
    为在郑东新区副CBD拿下一块标志性土地,永威曾蓄谋已久。对于河南本土一家新兴而风头正劲的地产企业来说,才能够更轻易地彰显其在郑州房地产行业中的“江湖地位”。如果说这是一种“情怀”,似乎也是郑东新区副CBD区域最近诞生的“地王”身上所共有的。
    在永威之前, 龙湖CBD就已算是郑州乃至全国罕见的“地王窝”了。2015年6月9日,河南正弘置业有限公司以总价16.54亿元,每亩单价1708.50万元,拍下郑政东出【2015】7号地块;2014年8月29日,建业集团与海马投资集团联手,以总价14.443亿元,每亩单价约1510万元,竞得郑政东出【2014】8号地块;2014年8月20日,河南省豫农置业有限公司竞得面积约67.7亩的郑政东出【2014】7号地块,折合单价1704.8万元/亩;2014年8月6日,郑州国投置业有限公司以5.2亿元成功夺下郑政东出【2014】6号地块,每亩1614.32万元,;2014年6月5日,河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价竞得郑政东出【2013】24号地块,折合单价1587万元/亩。
    短短一年多的时间,龙湖区域的土地单价由每亩1587万元拉升到了1753.50万元,先后诞下6代“地王”。即便是在 2014年全国房地产市场一片惨淡的情况下,上半年依然连续出现4个地王。
    规划成就地王温床
    郑东新区副CBD区域之所以地王频出,与这一区域金融服务、休闲娱乐和高档居住区的高端定位与规划有着密不可分的关系。放眼郑州,尚未有任何一个区域定位能出其右者。
    龙湖是郑东新区规划的点睛之笔。作为一个极度缺水的城市,人们对于水总是有着强烈的渴望,政府对于龙湖区域的规划不惜代价,硬生生地在平地上造出了一个“龙湖”。整个龙湖水域面积为5.6平方公里,蓄水量相当于两个半西湖。
    龙湖区域的规划始于2003年8月,7年后启动拆迁,12个行政村、37个自然村,拆除1000多万平方米各类建筑,征迁2.2万人来为这一人工湖让路。
    龙湖蓄水成湖后,加上其他水域,整个郑东新区水面总面积达到11平方公里,约占到郑东新区规划面积的1/10。
    按照规划,龙湖地区主要由三大功能区组成:龙湖北部和南部片区及村庄安置区主要以居住用地为主;副CBD区是由旅游设施、休闲娱乐设施和商业设施、高层复合式设施组成的休闲娱乐区;人工运河两侧以商业服务区为主。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连,形成一个“如意”型,运河两岸是45米高的建筑。
    《郑东新区龙湖地区详细规划》的主要控制指标显示,龙湖北区内环北侧居住用地容积率控制在1.7以下,外环路两侧居住用地则控制在2.0~2.5,这也表明未来龙湖副CBD内地块的容积率较低,商务办公舒适度都较高。
    如此高端定位,涉及巨额拆迁和基础设施建设的费用从何而来?官方给出的答案是“龙湖建设所需经费可以通过龙湖地区土地升值来解决”。这意味着早在规划之初,地王的产生就被“顶层设计”好了,成为地王窝注定是一个必然的结果。
    面子vs生意
    十几年前,郑东国际会展中心打下第一根桩基,到如今郑东新区CBD已成为郑州城市形象新名片。如果把郑东新区建设看作一场戏的话,龙湖副CBD才是整个郑东新区真正的“压轴戏”。
    对于开发商而言,这里是郑东新区土地盛宴中最后一道主菜,稀缺性决定了其价值。
    而政府在龙湖地块出让的节奏上,把握得相当好——一块地一块地的出。这个圆形的区域就像一个蛋糕,毕竟只有这么大,切掉一块就少一块,土地价格也在这一次次的出让竞拍中被不断拉高。
    值得关注的是,从历次地王名单来看,这里并未出现全国一线开发商的身影,都是国企与本土开发商。而究其背后冲动,亦有“面子”成因。
    一位业内人士认为,对于本土企业而言,龙湖区域就像一块高地,只有在这里占据一席之地,插上一面写着自己名字的小红旗,才能刷出他们的存在感。
    建业集团掌门人胡葆森与海马集团老总景柱联手,在2014年8月29日击败所有对手,以14.4亿元的总价拿下龙湖区域的95.5亩住宅用地,每亩地价1511万元。之后开建的“建业海马九如府”,堪称目前入市的河南本土最土豪项目,洋房每平方米3万元,别墅每平方米高达5万元。
    不过,外界对建业这次出手有颇多疑虑。以建业海马九如府地块控规要求容积率不高于1.7,这样算来楼面价已达1.34万元/平方米,九如府实际设计控规目前的容积率是1.46,实际楼面价则达到了1.59万元/平方米。成本要在2万元以上,再刨除各种各样的费用,以及充满不确定性的市场,按照目前公布的价格来看,或许“不挣钱”。
    永威置业一位内部人士亦对公司成为新晋地王发表自己的看法:“虽然拿下了地王,但其实不挣钱。”
    地王凶猛,对于开发商来说,就像一把双刃剑,可能是辉煌战绩,也可能是万丈深渊。
    对于普通购房者来说,面粉贵了,面包会涨价。然而,疯狂的地王游戏放在前几年房价经历几轮暴涨背景下,因房价上涨溢价而得以化解困境。但对于郑州这个二线城市来说,在龙湖CBD推出价格媲美北上广的产品能否被市场接受并消化,尚有待观察。
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