SOHO中国：被质疑的转型

时代周报记者 胡天祥 发自深圳

穷则思变，不变死，变尚有希望。

9月11日，在加盟SOHO中国（00410.HK）仅一年后，林战便辞去了公司执行董事及首席财务官（CFO）职务。这已经是SOHO中国自2007年上市九年以来离任的第四位首席财务官。

这则人事变动公告，再次引发市场对SOHO中国转型之路的担忧。被董事长潘石屹寄予厚望的3Q业务盈利贡献待考，加之正逢业绩下滑之际，种种因素叠加，似乎给外界质疑增添不少可信度。

转型之路未见成效，“悔棋”还是继续走下去？时代周报记者试图联系SOHO中国询问，负责集团媒体对接工作的俞女士称可将采访问题发送至公司邮箱，但至截稿前，记者未收到回复。

财务隐忧

9月11日，SOHO中国召开媒体发布会，潘石屹跟媒体记者围坐在一起，谈起了公司转型以来的表现，“从今年下半年开始，我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看，3年前我们决策时，很多信息并不清楚，但现在我们认为是非常对的” 。

不过，在此之前，SOHO中国交出一份并不尽如人意的年中成绩单。

今年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。

财报公布当日，SOHO的股价即下跌7.8%。这无疑给最近一直尝试在互联网领域有所建树的潘石屹，迎头泼了一盆冷水。

对于业绩下滑，SOHO中国解释称，主要原因是集团业务由“开发－销售”转型为“开发－持有”，从而导致物业销售收入下降所致。而毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降。

2012年8月，SOHO中国宣布转型，从散售转向自持。不过转型这步棋，在正式宣布转型的前两年，SOHO中国已经开始着手准备。

时代周报记者翻阅SOHO中国历年年报，数据显示，2010年，SOHO中国开始清退销售人员，彼时，其销售人员占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%；在2012年末，其年报显示，总雇员有2582人，其中北京和上海的销售人员161人，占比6.24%；在2013年的中期报告中，销售和租赁人员仅占比3%，物业公司雇员占比69.46%。

销售金额上，2010年，SOHO中国的销售额达到历史最高的238亿元，随后的三年，销售业绩大幅下滑，2011年为109亿元，2012年为94.68亿元，2013年则下滑至46.87亿元。

眼下，潘石屹则用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑，“截至目前，SOHO中国净负债率为25%，拥有近100亿元的现金”。

潘石屹说，投资者关心的问题主要有两个：第一个是负债率，第二个是现金流能不能支持住。

历年年报数据显示，五年间，SOHO中国负债率虽远低于同行水平，但也一直呈现上升的态势。2010和2011年公司的净负债率分别为-57%和-10%，2012年净负债率转正，为2.6%，2013年则猛增至17%，截至2014年年底，SOHO中国净负债率上升为至19%。

8月26日，标准普尔宣布，将SOHO中国的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面。他们将SOHO中国财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。

标准普尔信用分析师廖美珊表示：“由于SOHO中国向‘建设并持有’业务模式的过渡进程慢于此前的预期，因此该公司财务杠杆将在2015-2016年维持在高位。”

上海得失

在大步转型过程中，SOHO中国董事长潘石屹似乎正在向李嘉诚学习。

年报显示，2014年，SOHO中国没有买入任何一个项目，反而大举卖出套现。

在上海市场难有起色的境况下，这家拥有现金最多的中国房地产公司抛售了位于上海的静安广场、海伦广场、虹口SOHO三个项目后，套现近83亿元。该举动也引发了一场业界对其转型遇阻的猜测。

今年2月27日晚，金融街控股对外发布公告称，公司已同SOHO中国达成一项收购协议，将以52.32亿元收购SOHO中国位于上海的两个项目。

有分析认为，SOHO中国出售上述项目的主要原因在于未来收益的不确定性。以如今的成本，SOHO中国上述项目租金减去大楼维护和管理费用后，回报率可能不足5%。

此前，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者，静安项目的单位价格约为2.85万元/平方米，而海伦广场项目的单位价格约为1.82万元/平方米。这场交易中，SOHO实际上并无从中获利，只是加了点财务成本而已。

易居(中国)控股公司执行总裁丁祖昱告诉时代周报记者，SOHO中国出售上海项目说明其上海战略的失败，“从2012年潘石屹提出SOHO不再散售，改为持有物业并出租开始，就标志着SOHO销售模式的溃败。从2013年年底爆出SOHO要出售上海的3个项目，到现在成功地交易了两个，又代表着SOHO上海战略的全面调整”。

事实上，从2009年开始，SOHO中国便开始大力开拓上海市场，从公司的数据来看，上海市场明显是公司发展的重点区域。从在售项目以及在建的项目分布来看，公司75%的项目位于上海市场（按建筑面积）。

但事与愿违，一方面SOHO中国原先擅长的收购烂尾楼改造后再出售的模式发展进入瓶颈期，二是从北京到上海，SOHO中国面对的是不同的消费者和市场，公司没有针对在上海市场推出有效的本土化产品和营销措施，导致项目开发销售的效果并不好。

虽然此后，潘石屹公开表示，出售上海项目属于“开门做生意，买进卖出很正常”，却仍未消除市场上的各种疑虑。

新盈利点？

改变迫在眉睫。

2015年2月，SOHO中国推出了一站式O2O共享办公空间—SOHO 3Q。

可以只租一张办公桌或一间办公室，租期少则一星期、多则几月甚至几年，提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，这是SOHO 3Q倡导其O2O移动办公的主要纲领。

潘石屹承认，目前SOHO 3Q不赚钱，但他也表示，转型SOHO 3Q已获得初步成功，并表示会考虑将来把SOHO 3Q独立上市。

SOHO中国则在年报中称，2015年会迅速扩张3Q业务，在今年年末前，SOHO中国计划将SOHO3Q中心的数量增加至11个，拥有1.1万个座位。

然而，SOHO 3Q较低的出租率以及高昂的租金一直饱受诟病。种种因素叠加，为其日后独立上市甚至能否成为SOHO中国转型过程中新的盈利点，打上一个问号。

“我可以保证北京望京SOHO和上海复兴SOHO广场出租率是百分之百。”对于上述项目，潘石屹显得自信满满。

时代周报记者查阅2015年SOHO中国中期业绩报告显示，截至2015年6月末，北京望京SOHO出租率为95%，而复兴SOHO广场出租率则为97%。不过，其光华路SOHOII项目的出租率仅为48%。其中办公区域的出租率为38%。而上海凌空SOHO办公区域出租率仅为39%，零售区域出租率仅50%。

根据目前SOHO 3Q官网显示，上海复兴SOHO广场的一个工位的价格为600元/人/周，独立办公室的价格为780元/人/周；北京望京SOHO一个工位和独立办公室的价格则分别为800元/人/周、1040元/人/周。

“最开始我们推了一个定价，但是市场反应是有点贵，4月份我们就打了八折，”潘石屹如是道。SOHO的降价确有成效，望京SOHO出租率亦从去年年底的69%升至95%，复兴SOHO广场出租率则从去年年底64%升至97%。

不过多位业内人士则认为，SOHO 3Q 这种“常态化短租”的写字楼产品，按照目前的价格，每平米单价折合后在18－30元/天，仍然高于正常商业写字楼的每平米5－8元／天。

与此同时，市场上越来越多的创业空间项目纷纷入市，其中不仅包括毛大庆的优客工厂、王胜江的洪泰创新空间等同类产品，还有天使成长营的AC加速器等重度孵化空间产品。

亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，SOHO 3Q从事的是写字楼短租服务，这块业务并非市场空白，在北京CBD区，不少服务性写字楼从位置条件、商务环境以及提供的服务来比较，比SOHO 3Q都要略胜一筹。

在丁祖昱看来，3Q模式虽然新颖，但具体前景则有待观察。交银国际证券则预计，新业务SOHO 3Q将对业绩贡献甚微。