融信也要上市了！
两个月前，融信中国控股有限公司悄无声息地提交了在香港IPO的招股书。
不得了啊！融信可是闽系土豪！财务数据很神秘哒！
于是号主和他的美女小伙伴怀着激动的心情用颤抖的手点开了招股说明书。
第一眼看融信的综合收益表，感觉这就是一家普通的准备上市的房企，盈利数据甚至看上去还蛮不错的。
2014年融信的总营业额40.99亿元，同比增长92.55%；净利润9.07亿，同比微降2.16%；毛利率27.81%，净利率12.24%，盈利水平在目前的房企中也算得上中等偏上。
三费方面，融信2014年的销售费用2.89亿元，管理费用2.67亿元，销售及管理费用率为3.33%，在房企中也不算高。
财务费用……等等，融信的财务费用去哪了？报表里居然没有列出和扣除。
再翻到后面的“债务”部分，我们发现融信明明是有负债的，并且还不少。
2014年，融信总有息负债总额172.59亿元，其中银行借款为20.19亿元，占比11.7%，平均借贷成本为6.97%；信托及其他借款为152.40亿元，占比高达88.3%， 平均借贷成本为10.69%。相较于相同规模的非上市企业，这一数据并不算高，但与时下上市房企大量发行的低利率境内公司债还是有较大差距。
此外，融信的负债结构也很不理想，存在一定的财务风险。
2015年3月，融信的短期有息负债达到114.49亿元，而手头现金仅有16.06亿元，即便算上企业未动用的信贷融资额33.21亿元，也很难覆盖短期负债，意味这未来一年内将有大量的信托集中兑付。
再放大看企业的资产负债表，2015年3月融信的资产负债率94%，净负债率更是高达1601.90%，现金短债比0.14，长短期债务比0.63。
由此可见，这次IPO对于融信来说意义重大：一方面，缓解大批债务到期的燃眉之急，降低净负债率；另一方面，也能逐渐摆脱对信托融资的依赖，让融资渠道更为多元化，不用羡慕人家发债券发中票。
那么，融信借了那么多钱，都用到哪儿去了？
作为福建起家的房企，融信直至2013年才开启全国化道路，品牌知名度也随之有了极大的提升。
彼时，融信与正荣（这两家的老板是兄弟！此处懒得展开了）、泰禾、阳光城等多家闽系房企抱团出现在上海等地的土拍市场上，几乎每场都举牌，高溢价拿地更是家常便饭，颇有土豪气势。
融信共在上海拿了两幅宅地和五幅幅商办用地，其中最“出名”的是和绿地共同拿下的，总价高达47.25亿元的徐泾会展中心3地块，总建面约55万方。在杭州，融信则先后以34.6亿元和33.84亿元拿下了蓝孔雀综合体74号、75号宅地和杭师大地块。
截至2015年5月31日，融信的权益建筑面积为650万平方米，另有保障房权益建筑面积87万平方米。融信的土地储备（包含已竣工、开发中和待开发物业）分布在福州、漳州、上海、杭州和厦门五个城市，其中大本营福州占比最大为63%。
从招股书中我们发现，融信的拿地和开发模式有一个十分鲜明的特点。
2012年后成立的项目公司中，几乎无一为融信全资持有，基本采用了“合作”手段，“合作”对象可分为两种：
第一种是与房地产企业成立合营公司共同进行开发。
在福州，融信和兄弟企业正荣成立合营公司“世欧”，各持股50%，该公司长期独立运营，以“世欧”品牌进行项目开发。
在上海，融信的七个项目中有六个选择了本地龙头绿地为合作伙伴，股权基本为对半开。住宅项目（法兰西世家）由融信操盘，综合体（绿地虹桥世界中心）由绿地操盘，其余4个华漕办公项目招股书上未明确。
此外，在福州和漳州，融信分别与滨江房地产及厦门海投有一个合作项目。
合营公司的收益不并入融信报表（营业收入），而是将获得的利润直接计入“以权益法入账的投资的溢利净额”，类似万科对小股操盘项目的处理方式。2014年，融信合营公司的收益为2.40亿元，2013年为3.24亿元，在净利润中占了较大比重。
第二种是与信托、基金等资金方合作开发，或者换句话说，即是一种明股暗债的融资手段。
融信共有34个项目，其中14个为上文所述的合营项目；剩余20个项目中，除了5个2012年前的项目，1个杭州项目和2个漳州项目外，均引入了信托等资金方持股。
也就是说，融信所有的项目中，合营项目数量占41%，引入资金方资金持股的项目占35%，全资项目仅占24%。
与融信合作的资金方包括东方创富一号投资企业、平安大华财富管理、天弘创新资产管理有限公司、中融国际信托、上海金元百利资产管理有限公司等，融信的持股比例从0.5%到66%不等，大部分为51%。
这是融信大笔债务中的一部分，也是大家一直好奇的“胡建土豪在全国疯狂抢地的钱哪来的？”的答案。而这些债务，每一分都是由融信的自有资产抵押得来的。
或许，闽系房企并非人们想象中的那么“土豪”，只是为走上全国化扩张之路，押上了全部家当。
那么，融信赌的明天还会不会来呢？
……哦，还有，融信上市了，那么正荣呢？
附注：
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
