张大伟：再次降准降息 楼市分化中迎接金九银十

网易房产讯 中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

在目前经济情况下，降息降准难以救股市，而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一二线城市的购房者受到影响最直接。

1：算账：百万20年月供基准减少140元每月,连续多次降息购房者月供大幅减少

降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达19.3万。

其次：8月末央行再次降准、降息，主要是为了救股市时点因素扰动，市场流动性明显收紧。直接影响，购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高

降准、降息与股市的大跌关系非常大，另外也是应对整体宏观经济，对于国内市场来说，应对经济下行带来的压力。0.5%的存款准备金率变化可以给市场带来不到1万亿左右的流动性。开发商将获得更宽裕的融资成本。

在目前的宏观经济情况下，其中很大部分会流向楼市。股市已经让一二线城市的大部分投资者害怕。

特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。

稳定房地产就是稳定目前的中国经济。

虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，但本次降准降息不可能出现全面上涨，对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。推动力继续加强。

第三：银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右。未来有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。

降息的影响下难免出现再次的暖上加暖现象，公布的房价指数显示房价已经开始全面上涨，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

第四：目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时间已经过去。

全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势：

经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡

严重分化的价格涨幅，这种隐忧会导致：

1：未来政策刺激效果集中体现在一二线城市，而三四线则越来越差。一二线价格暴涨也会导致后续经济出现大问题。

2：市场资源过分的集中在一二线，目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，而三四线的崩盘可能性反而增加。

除了受到政策影响之外，房地产市场行情与货币环境变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准。且4月一次降准幅度达到1个百分点，成为历史上第二次出现的最大降幅。6月末更是罕见出现降息配合定向降准双管齐下，至此包括去年末一次降息在内的本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.4%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%，均创下2000年以来的新低。

在货币环境渐进利好下，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。今年以来，全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄，1-5月商品房销售额同比实现正增长，其中住宅销售额增幅达5.1%，但办公楼及商业用房依然处于负增长区间。重点城市住宅成交表现更佳，从3月开始逐月走高，接近去年末高位水平。同时，成交上扬带动部分地区价格出现走高之势，尤其是以深圳为首的一线城市5月房价涨幅创历史新高。随着“双降”齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。

贷款基准利率与存款准备金率走势（2006.01-2015.06）

数据来源：中国人民银行，中原集团研究中心