招商地产“再出发”：不做“大哥”很多年

重大重组方案“透底”，或跻身千亿房企阵营。

有着“万保招金”盛名，却在近几年发展中苦于规模做不上去的招商地产，可能因为近期的重大重组，正式跻身千亿房企阵营。

在停牌近4个月之后，招商局地产控股股份有限公司于8月3日公布，母公司招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。目前，拟定的方案为“招商局蛇口换股吸收合并本公司，并向深圳证券交易所申请上市”。

不过，招商地产内部人士透露，由于双方还在资产审计、评估过程中，目前还没有明确的换股合并方案。而目前市场上较为普遍的预测，是重组完成后招商地产将退市，招商局地产新平台再上市打造一体化的、以地产业务为核心的大平台。

目前招商地产700亿元左右市值，与万科、保利地产的1500 亿元左右市值相去甚远，也与集团另外两大板块交运及金融相去甚远。

重组完成后，也意味着已被甩在了第二梯队的招商地产将借助集团及蛇口工业区资源，资产规模也可能达到千亿级，重回“大哥”梯队。同时，招商地产此前一系列战略调整，也预示着目前以开发性物业为主的局面将被改写。

“换股方案”和“土地资源”两大重头戏

招商地产此番重大重组，酝酿已久。事实上，此前蛇口工业区启动改制已现端倪。蛇口工业区是招商局集团100%控股的子公司，并且是招商地产的直接控股股东，原名“招商局蛇口工业区有限公司”。

就在今年6月23日，蛇口工业区改制设立招商局蛇口，由有限公司改为控股股份有限公司，大幅提升了级别。改制后，招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。

而在8月4日招商地产的公告中，关于重组方案的实质内容只有一句话：“招商局蛇口换股吸收合并本公司并向深圳证券交易所申请上市。”

换股吸收合并，近年来A股上市公司已有多个案例发生。作为一种公司合并的重要方式， 已经受到上市公司的极大关注与青睐。至此，换股方案本身成为了招商地产本次重组的重头戏之一，并引发了多方“重组过程如何操作”的猜测。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时说：“如果按照其公告的意图，那么就是把招商地产的股份进行计算和整合，进而在蛇口公司中折算成股份，即成为旗下一个子公司。这个过程不涉及现金流的流出问题，同时也不会影响日常的经营活动。而上市公司的资格则由蛇口公司来担任，招商地产则是退市。”

房地产和金融资深评论人黄立冲则认为，如果是两者同时进行股权转化，等于是把子公司置换成母公司股份，这种具有创新性的方案能不能被审批通过不好说。

“根据相关法律规定，公司合并均需经过双方公司董事会、债权人、类别股东大会、股东大会的同意并获得双方所在地政府、证管办及中国证监会的批准，程序异常复杂，经历过程也较长。”黄立冲说。

不过，鉴于招商地产目前对外口径仍为“由于双方还在资产审计、评估过程中，目前还没有明确的换股合并方案”，最终结果尚待揭晓。

引人侧目的第二点是随着重组而为招商地产带来的丰富土地资源。

中银国际分析师田世欣分析认为，“此次停牌整合，招商地产未来有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备的航母型地产企业”。

据悉，招商局蛇口在前海有3.9 平方公里土地，主要用作仓储物流码头等，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”。如果按整体容积率3来估算，在吸纳招商局前海3.9平方公里土地后，仅仅前海一项就有望新增1170万平方米土地。与之相对比的是，招商地产截至2014年12月31日，土地储备面积才441.95万平方米。

除此之外，招商局蛇口的官方网站显示，目前旗下的重点项目包括蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海上世界城市综合体项目、前海湾项目及光明科技园等。

受困规模问题多年

改制和重组方案，体现出招商局集团整合旗下地产资源的决心和力度。多年来，作为曾经的四大龙头，招商地产规模和发展远远落后于万科、保利、恒大。在二线阵营徘徊已久的招商地产，面对的是不进则退的局面。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者分析，招商地产此前规模和发展落后，这和此类企业的背景有关系。

“即在国企的背景下，行政效率其实并不高。反而在决策层面上难以扩大。而类似万科、恒大等民营类的企业，反而能够做大做强，背后的一个原因是决策灵活，在一些地块获取方面有动机去拿，而不会犹豫不决。”严跃进说。

而实际上，去年贺建亚新上任招商地产董事长后接受媒体采访，回答这个问题时，则认为是招商局集团资源配置所导致。

贺建亚说：“根本原因还是招商局集团对于我们的定位和要求，跟保利和万科不一样。招商局集团不是没有看到中国房地产业不错的发展，但是招商局的港口和交通基建业务、金融业务同样需要发展。过去十几年，投房地产业有很好的收益，但招商局资源配置在港口和金融行业收益更丰富。”

“从招商局来讲，这是合理的一个战略。”贺建亚说，“要是把资源都配置到房地产领域，我相信我们不会是这样的一个规模。”

需要指出的是，招商地产自身对于这个问题实际上早有改变的决心。早在2012年末，招商地产还提出“千亿销售百亿利润”的五年计划，力争2018年完成千亿销售目标。

而2013年、2014年间招商地产高层的人事变动—从林少斌卸任招商地产行政总裁和党委书记，到总经理贺建亚取代董事长成为“第一责任人”—也被认为是招商局有意将贺建亚扶上位，实现招商地产从“保守”到“激进”的过渡。

而贺建亚上任以后，招商地产便一改此前在土地市场上低调的做派，激进拿地，并改变了以往集中二、三线城市的拿地风格，转而表现出了对一线城市和区域性大城市久违的“好感”。

据中银国际在研究报告中透露，招商地产现已经在自上而下推行了扩大规模、加快周转的模式，给予项目公司规模的考核指标，并落实问责制。此外，招商地产还希望寻求并购的机会，例如承接退出地产业务的央企优质项目，以做大规模。招商地产还成立了约10人的兼并收购小组，向市场寻求项目并购机会。

此番重组后，业内预测，也将为招商地产销售突破千亿目标提速。“千亿销售百亿利润”原本定于2018年完成，预计将提前至2017年。

主营业务或将改写

时代周报记者梳理招商地产近期公告、年报，以及机构调研记录发现，重组后的新平台，很有可能将改写目前招商地产以开发性物业为主的局面。

从去年开始，招商地产方面提出的拓展策略就已经露出端倪。这一策略被称为“一个根基，两条新路，三片沃野”。所谓一个根基，指的是“继续扩大中高端市场优势，主要靠住宅开发增加公司利润”。两条新路：一方面是海外拓展，一方面是轻资产平台运营。三片沃野：体验式综合体，主题特色产业园，健康地产。其中，“城镇化”被认为是招商地产新平台会抓住的一个主要契机，对接“三片沃野”中的主题特色产业园。

可以佐证这一推测的是，招商地产董事长贺建亚在接受媒体采访时说：“中国房地产过去十年的发展以住宅为主跑马圈地，招商局集团出于资源配置的考虑，没有在这里面作更大投入。而恰恰到了现在，新城镇化这种对产城融合互动的强大需求，可以在这个领域内狠狠地来施展一番拳脚，形成集团军作战。”

贺建亚还强调说：未来一段时间内，5-10年，在新城镇化的进程中，招商地产一定会扮演很重要的角色。”这与母公司招商局集团现有的金融板块、交通运输等核心业务板块是分不开的。

此外，“体验式综合体”中所涉及的港口产业升级颇为受到机构关注，其实质是复制“海上世界”到其他城市去。据时代周报记者了解，招商地产此前已与国内多个港口洽谈邮轮码头的建设，发展国内游轮经济，打造港口综合体。而招商局投资几乎覆盖国内所有的港口，包括天津、青岛、烟台、上海、宁波、舟山、深圳、厦门、北海、香港仓码等项目。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进预计，“后续新平台可能会以地产开发为核心，走香港部分地产商的模式，即在基础设施建设、互联网金融等方面发力，从而做一个城市运营商。”