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招商地产:掉队者的逻辑

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从“千亿计划”到“再造新蛇口”,招商地产正撕下长久以来的稳健标签。楼市进入下半场,这家老牌央企却认为它的机会已经来到。

掉队久矣的招商地产,而今有望借母公司招商局资源重归行业第一梯队。

8月3日晚,招商地产(000024.SH)发布最新公告称,招商局正在推动整合招商地产与招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称为“招商局蛇口”),目前已拟定由招商局蛇口换股吸收合并招商地产、并于深圳证券交易所上市的方案。

招商局蛇口工业区公司总经理杨天平(整合前职位,目前人力冻结)告诉网易记者,此次业务整合主要为招商地产和蛇口工业区间的整合,前海3.5平方公里土地会逐步加进来,但漳州开发区和青岛产业园区等业务不作考虑。

这时,距离招商地产正式停牌的4月3日已过去整整4个月。在此期间,流言纷扰,公众对招商地产停牌的猜测集中于前海土地、蛇口工业区土地注入间。公告既出,在证实公众猜想之外,更大的意义在于昭显招商局集团支撑、拉升地产版块发展的决心。

招商地产是国内首只地产百元股,曾在2007年11月创下102.89元的记录。资产注入、价值重估、母公司的资源和背景等,曾经支撑招商地产股价走牛的内在逻辑和根本因素今日并未发生改变。招商系地产资源正在进行新一轮整合,此时距离实现千亿销售额百亿利润的目标还有3年。但对头顶“自贸区”和“改革开放第一炮”的双重光环的企业而言,规模或许已经不再是第一位。

整合大幕拉开

央企招商局,业务集中在金融(银行、证券、基金等)、交通(航运、物流、海洋工程等)和房地产三大版块。然而,目前招商地产的市值仅为815亿元,是三大业务的最短板。

招商地产内部人士称,招商局集团董事长李建红要求做大地产板块,三大业务板块要求呈三足鼎立态势。在年初召开的内部会议上,李建红指出集团特别要抓住“一带一路”战略、自贸区扩区、国企改革等的重要机会,推动实施一批有影响的重大项目,并综合运用兼并收购、存量整合、行政划拨等方式获取外部资源。

招商局集团的核心动作是,整合优质资产,剥离非核心资产。

金融版块的招商银行与招商地产同日停牌后,招商局推出员工持股计划;交通版块的深圳赤湾亦公布重组计划,若过程顺利可于今年内完成蛇口集装箱的注入工作;在非核心资产方面,5月26日,深圳市招商局科技投资有限公司挂牌转让其所持的深圳蓝普科技有限公司所有合计共8%股权。

具体到房地产版块,招商局的整合路径亦很清晰。三大地产板块招商地产、招商局置地、招商局蛇口的土地资源以及前海土地,都将可能被装进新上市平台。招商地产内部人士表示,集团也在考虑和筛选,将其中的不良资产剥离出来。但这无碍于重组后的招商局蛇口地产业务成为巨无霸。

“招商局蛇口工业区的正式启幕被誉为‘中国改革开放的第一枪’,蛇口工业区是一块金字招牌。有义务把它发扬光大。”杨天平表示,公司领导班子和高层变动等人事关系尚未落实,集团将争取在年内完成整合工作。

掉队与归队

招商局蛇口和招商地产的业务整合意义绝非仅为将品牌价值发扬光大,掉队十年后,招商地产渴望重返房企第一梯队。

“招保万金”时代,招商地产借助招商局的强大资源完成早期业务积累,奠定江湖地位。但稳健发展的方针,以及优先发展交通航运和金融业的战略,使招商地产错失黄金十年。

2010年,招商地产销售金额仅为146.25亿元,比2009年的148.42亿元还有所下降。当年万科销售额1081.6亿元,成为国内首家千亿房企。

正是在这一年,历时最久的一次地产调控大幕拉开,招商地产的短板也充分暴露。由于缺乏标准化的产品线、市场布局不够均衡、高端产品比例过高等系列因素,坚持高溢价策略的招商地产甚少根据市场变化调整价格策略,在弱市中步履维艰。

福祸相依,2010年也因此成为招商地产的转折年。招商局集团对招商地产的策略生变,加速对组织结构、业务模式、管理体制等进行调整。

这一年,招商局集团成立地产事业部,招商地产原董事长孙承铭出任地产事业部负责人,林少斌则接任招商地产董事长之职。其结果是,招商地产由招商局旗下三级子公司跃升为一级子公司,由招商局集团直管。

在此后林林总总非公开的内部调整中,招商地产从追求高溢价的效益优先模式转向高周转的快速开发模式。2013年,招商地产销售额为432亿元,在国内房企销售金额排名中由2010年的第18名上升至15名。这一年,素来以作风稳健著称的招商地产将“培养狼性团队”的计划写进年中报告,并正式提出未来五年内实现千亿元的销售金额和百亿元利润的目标。

2014年,招商地产销售额终于突破500亿元,签约金额为510.49亿元,同比增加18.18%。销售金额排名已经上升至第14名,但这一数字仅为万科、保利同年销售金额的23%与37%。

“招商局集团不是没看到中国房地产业有不错的发展空间,但是招商局的港口和交通基建业务、金融业务同样需要发展。过去十几年,投资房地产业有很好的收益,但招商局资源配置在港口和金融行业收益更丰富。” 招商地产董事总经理贺建亚说。他将招商地产掉队的原因归结为受制于母公司的整体发展方针,集团对招商地产的定位和要求有异于万科和保利。

下半场考验

按招商地产计划,2018年须完成千亿元销售,2020年进入房地产行业前十强,重归房企第一梯队。

以2014年销售金额同比增幅18.18%估算,这一销售目标可在2018年完成。此轮重组有望加速招商地产的千亿进程。

为推进集团地产版块深化体制改革,2015年6月23日,招商局蛇口工业区有限公司整体改制为招商局蛇口工业区控股股份有限公司,拉开此轮整合大幕。

招商局集团表示,招商局蛇口将“在现有的产业园区和地产业务基础上,努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域进行突破创新”。

招商局蛇口是招商局旗下100%控股的一级子公司,截至目前,招商局蛇口直接持有招商地产40.38%的股权,并通过其他子公司持股招商地产,总比例达51.89%,处绝对控股地位。

招商局蛇口旗下的地产资源集中在蛇口工业区内,包括已改建完成出租的40多万平工业厂房区和待改造的180多万平老厂房、总建面超过170万平的太子湾三宗地块,还包括已经建成出租的写字楼和人才公寓等。值得一提的是,10.85平方公里的蛇口工业区,连同招商局集团在赤湾的集装箱码头,共计13.2平方公里的土地都已被纳入广东自贸区,潜力可期。

此外,招商地产旗下还有另一个上市地产平台。2012年,招商地产通过香港全资子公司瑞嘉实业,以1.99亿港元的对价收购香港主板上市公司东力实业(00978.HK)70.18%的股权,成为东力实业绝对控制人。2013年11月,东力实业正式更名为招商局置地。

为规避内部竞争,招商地产和招商局置地将以城市划分发展,目前招商局置地业务集中在广州、佛山、重庆、南京四个城市。

自作风激进的贺建亚成为招商地产董事总经理后,招商地产动作频频,过去一年在上海、广州、深圳等一线城市新增项目资源610.74万平。从“千亿计划”到“再造新蛇口”,招商地产正撕下长久以来的稳健标签。楼市进入下半场,这家老牌央企却认为它的机会已经来到。

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