北京国土局拍卖大厅里，开发商各怀心事

2015-07-13 16:14:29　来源: 网易房产

自嘲疯狂，却有更多开发商加入抢地队列，在北京，拿地的逻辑是什么？“国企不算账”，这样的吐槽真实成立吗？一些细节，拼凑出开发商图谋的完整底色。

【现场】拍卖厅内开发商各怀心事，他们为什么疯狂买地？

7月7日下午3点半，北京国土局内，大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块正在拍卖。金牌报价师王鹏向落座在左侧第一排的3号碧桂园友情提示：如果竞买人已经是场内最高报价者，请不要再次举牌。

碧桂园举了全场第一手：18.47亿。此后几十分钟里，这家从未染指北京楼市的全国十强开发商，几次试图在触碰最高报价基础上自我加价。“他们实在太想在北京拿地了。”一位开发商低语。王鹏话音刚落，现场回应出一阵善意的笑声。

一般来说，中途加码很难对拍地结果产生实质影响，因为在其余买家的轮番抬价中，地价料将升至高位。大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块是2015年6月末以来系列拍地大战的最后一块土地，碧桂园此举动意味深长，一切更像是在公开宣泄进京野心。

谁比谁更饥渴

“杨老板已经转换思路，力拓一线城市。集团内部要求，2015年务必在北京行政区域实现突破，50亩不嫌少，500亩也不嫌多。”碧桂园内部人士事后告诉网易房产，“原则上今年每块北京土地都将全力以赴。”

一轮土地好行情在这个7月迎来尾声，亦是高潮。但在北京国土局内，比碧桂园还饥渴的对手更强更多：过去十五天，约有近30家房企针对密集出阁的八幅地块集中拼抢。旭辉拔得头筹，连拿两地，最为耀眼。十几家开发商争夺同一块地的情况屡次出现，引发业界哗然。大兴区瀛海镇DX08-0002-0304地块拍卖时，北京城建将楼面价抬至36000元/平方米的历史最高位，成为不折不扣的吸睛事件。

品牌开发商、傍上金主的房企、抱团取暖的联合体，以及不差钱的国企土豪，组成了举牌者的完整阵容。但一幅地块最终落锤，却是偶然与必然共同作用的结果。土拍是一场精于算计，又包含赌博性质的命运抉择。

大部分房企都有北京图谋，其中又以碧桂园最著名。之前落子，碧桂园最近也只到河北开发了九龙湾项目，内部称为“大七环战略”，企图渐进式包超。

“老板今年重视利润甚于规模，三四线城市开发大盘，不及一线市场开发一个项目。”前述碧桂园人士告诉网易房产，2015年碧桂园想要在资本市场更值钱，杨国强下了死任务，必须在年内为版图增加一个北京坐标，招拍挂、后期入股等手段不限。

让报表好看起来的冲动，驱使大家选择相似的迎头买地。但是，僧多粥少局面在2015年表现得尤其严峻。数字显示，北京土地供应量正连年下降。2014年北京商品住宅计划供地1000公顷，实际仅供应517公顷，2015年计划供地进一步缩至750公顷，而截至6月30日，上半年实际仅完成供地计划175公顷，完成率刚过2成。6月25日开始的大兴地块八连拍，是北京土地市场冰封近两个月后的首度开闸，在此之前，开发商经历了长久的手中无粮。

旭辉北京区域总经理孔鹏说，主流开发商调研后的观点都是，北京房价将在下半年迎来上涨。按照“地市走在房市前”的经典模型设置，地价将领先房价先行波动，开发商此刻都希望能抢收先机。

“如今，各大房企在出价能力和产品解决方案方面同质化极强，很难有谁能占据绝对优势，或具备绝对劣势，依靠快速发力，在地价被炒高前补仓，将是一个重要策略。”

拼的就是预期

政策利好是房企激进抢地的另一只推手。“大兴地块属于首都第二机场辐射区，前景明朗。我们私下猜测，政府卖地范围侧面反射出京津冀未来格局。”一位不愿透露姓名的开发商代表透露，业内盛传北京欠南城一次发展机遇的说法，庞各庄和瀛海有可能在未来承担更多职能，这将是楼市福利。

一些一级开发单位出现在竞买队伍中，这些企业更了解大兴本土情况，在热土前具备先天优势。7月2日，又一块土地被一级开发商北京兴展收入囊中,溢价率超过70%，收获无数羡慕。融创等企业此后选择与一级开发商组建联合体，希望借助地头蛇的力量占得先机。

生意场上，每家企业各怀心事，但对良机的判断都是相似的，这加剧了地块的竞争激烈程度。7月3日，大兴区瀛海镇DX08-0002-0304地块开拍，首创、北京城建、葛洲坝、天恒、保利、金融街、新城、中粮、远洋、鸿坤、中铁建、住总、中骏、碧桂园、龙湖-首开联合体、金地-信达联合体、中水电-平安-招商联合体、融创-大兴城建联合体、旭辉-永同昌联合体跃跃欲试，在合力中将一片西瓜地推举成了楼市先驱。

料到激烈，没料到能这么激烈——竞拍伊始，报价师王鹏便将竞价阶梯直接调至每手1个亿，12轮轻松触碰地价上线。此后6分钟内，该地块63278平米住宅面积被抬至全部配建限价房，开发商再度回到竞价阶段。北京城建最终花费22.8亿元的高昂代价得了手，庞各庄楼面价首次越过36000元/平方米水准。“国企比不过，价格没上限，举牌没下限。”一位开发商现场吐槽。

“拼的不是出价能力，而是想象力。在理性测算前提下，那块地支撑不了这个地价。”孔鹏说，旭辉拿地利润红线严格控制在8%以上，一旦某块地叫价越过警戒，旭辉将停止举牌。受这一意志支配，他们失去了原本志在必得的第三幅土地。

碧桂园人认为，有利可图，是开发商拿地的最后底线。“如果竞争者中有土豪，就没有必要硬碰硬，可以打酱油。开发商最想要的是能带来充分盈利空间的地块。”网易房产记者贴身观察大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块举牌过程时发现，碧桂园现场拍地人员之一全程盯着事先计算好的成本表格进行比对，尽管竞拍前半程多次自我加码，但在发现与预期利润不符后，他们的举牌动作在后半程消失。

“我并不相信他们能在这么高的地价基础上实现足够利润，放在谁身上都不行。”一位开发商将北京城建的做法比喻为赌博。不过在亚豪机构市场总监郭毅的判断里，北京从未出现高价地解不了套的现象，不管拿地时有多贵，最终都能被市场消化。

郭毅认为，无非是利润预期和去化周期将有所改变。孔鹏分析，开发商愿意继续举牌，投资的是预期，“有些开发商愿意为可以预见的地价上涨提前支付成本。”北京城建在采访辞中亦提到，庞各庄充满前景等字眼。

一荣俱荣，一损俱损

面对诱惑，是否愿意为一个看不见的未来举牌，构成了不同开发商的不同结局。尽管北京城建无私地将庞各庄楼面价抬升了2000元/平方米，最早拿地的旭辉已经坐收渔翁之利，但他们选择在第八场肉搏战中全身而退。

提前预见到竞争惨烈，孔鹏要求旭辉在最后阶段退出大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块的竞买。一种传言认为，旭辉原定与天恒组成联合体竞买，最终留下天恒一家单打独斗。龙湖-首开联合体的获胜也证明了，除非自杀式举牌，几家企业抱团取暖搞合作开发，是更能适应北京拍地节奏的模式。

联合拿地能够降低资金压力，规避风险，并增加拿地成功的可能性，很多开发商借此快速完成土地储备积累，但结果不能一概而论。房地产界大金主平安最近频繁现身国土局，先后与中水电、招商组建联合体，没能有所斩获。

“地价太高，拿回去不合适。”平安人士称，大兴楼市已经起飞，未来还有机会。有钱还得任性，才是开发商举出高价地的充分必要条件。

看起来，房企有保守激进之别，国土局里人声鼎沸，大家杀红了眼，但除了某天K2、永同昌因口头协定撕毁在国土局内大打出手外，大部分时间，开发商们都保持着不错的线下关系。努力买地的碧桂园，近期几度与旭辉、金科、天恒、中骏等房企聚餐。大家在饭桌上讨论各自见解，一顿愉快午宴过后，下午又坐在拍卖厅内搏命厮杀。

另一个令网易房产记者印象深刻的片段则是，7月1日大兴区庞各庄镇PGZ02-34地块现场竞拍，旭辉-天恒-永同昌联合体跟举K2地产，最后时刻败北。报价师落槌一刻，包括输家在内的五家单位热烈鼓掌，显示出相似的、意味深长的喜悦。

“一个区域红火起来，大家一荣俱荣。”在另一位不愿透露姓名的开发商人士看来，区别在于，有人跟对大势、先手占优，有人胆大搏命，要做接盘侠。两种开发商都有机会在地价上涨过程中获利，“但不是每个人都愿意赌，也不是每个人都有能力赌赢。”

来自中原地产首席分析师张大伟的消息显示，不差钱的北京城建入主庞各庄之后，该区域未来住宅售价将突破50000元/平方米大关。过去的半个月里，大兴八幅地块总共拍出110.7亿元，高位收官。

然而，好戏也许才刚开始。在北京土地市场这个角斗场上，开发商的算账技巧，面对诱惑安放野心的能力，平抑风险的水平，都将迎来新一轮考验。北京国土局官方网站显示，自7月16日起，一波推地潮再度袭来，新的战争，将在大兴西侧的房山打响。