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北京国土局拍卖大厅里,开发商各怀心事

2015-07-13 16:14:29 来源: 网易房产
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自嘲疯狂,却有更多开发商加入抢地队列,在北京,拿地的逻辑是什么?“国企不算账”,这样的吐槽真实成立吗?一些细节,拼凑出开发商图谋的完整底色。

【现场】拍卖厅内开发商各怀心事,他们为什么疯狂买地?

7月7日下午3点半,北京国土局内,大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块正在拍卖。金牌报价师王鹏向落座在左侧第一排的3号碧桂园友情提示:如果竞买人已经是场内最高报价者,请不要再次举牌。

碧桂园举了全场第一手:18.47亿。此后几十分钟里,这家从未染指北京楼市的全国十强开发商,几次试图在触碰最高报价基础上自我加价。“他们实在太想在北京拿地了。”一位开发商低语。王鹏话音刚落,现场回应出一阵善意的笑声。

一般来说,中途加码很难对拍地结果产生实质影响,因为在其余买家的轮番抬价中,地价料将升至高位。大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块是2015年6月末以来系列拍地大战的最后一块土地,碧桂园此举动意味深长,一切更像是在公开宣泄进京野心。

谁比谁更饥渴

“杨老板已经转换思路,力拓一线城市。集团内部要求,2015年务必在北京行政区域实现突破,50亩不嫌少,500亩也不嫌多。”碧桂园内部人士事后告诉网易房产,“原则上今年每块北京土地都将全力以赴。”

一轮土地好行情在这个7月迎来尾声,亦是高潮。但在北京国土局内,比碧桂园还饥渴的对手更强更多:过去十五天,约有近30家房企针对密集出阁的八幅地块集中拼抢。旭辉拔得头筹,连拿两地,最为耀眼。十几家开发商争夺同一块地的情况屡次出现,引发业界哗然。大兴区瀛海镇DX08-0002-0304地块拍卖时,北京城建将楼面价抬至36000元/平方米的历史最高位,成为不折不扣的吸睛事件。

品牌开发商、傍上金主的房企、抱团取暖的联合体,以及不差钱的国企土豪,组成了举牌者的完整阵容。但一幅地块最终落锤,却是偶然与必然共同作用的结果。土拍是一场精于算计,又包含赌博性质的命运抉择。

大部分房企都有北京图谋,其中又以碧桂园最著名。之前落子,碧桂园最近也只到河北开发了九龙湾项目,内部称为“大七环战略”,企图渐进式包超。

“老板今年重视利润甚于规模,三四线城市开发大盘,不及一线市场开发一个项目。”前述碧桂园人士告诉网易房产,2015年碧桂园想要在资本市场更值钱,杨国强下了死任务,必须在年内为版图增加一个北京坐标,招拍挂、后期入股等手段不限。

让报表好看起来的冲动,驱使大家选择相似的迎头买地。但是,僧多粥少局面在2015年表现得尤其严峻。数字显示,北京土地供应量正连年下降。2014年北京商品住宅计划供地1000公顷,实际仅供应517公顷,2015年计划供地进一步缩至750公顷,而截至6月30日,上半年实际仅完成供地计划175公顷,完成率刚过2成。6月25日开始的大兴地块八连拍,是北京土地市场冰封近两个月后的首度开闸,在此之前,开发商经历了长久的手中无粮。

旭辉北京区域总经理孔鹏说,主流开发商调研后的观点都是,北京房价将在下半年迎来上涨。按照“地市走在房市前”的经典模型设置,地价将领先房价先行波动,开发商此刻都希望能抢收先机。

“如今,各大房企在出价能力和产品解决方案方面同质化极强,很难有谁能占据绝对优势,或具备绝对劣势,依靠快速发力,在地价被炒高前补仓,将是一个重要策略。”

拼的就是预期

政策利好是房企激进抢地的另一只推手。“大兴地块属于首都第二机场辐射区,前景明朗。我们私下猜测,政府卖地范围侧面反射出京津冀未来格局。”一位不愿透露姓名的开发商代表透露,业内盛传北京欠南城一次发展机遇的说法,庞各庄和瀛海有可能在未来承担更多职能,这将是楼市福利。

一些一级开发单位出现在竞买队伍中,这些企业更了解大兴本土情况,在热土前具备先天优势。7月2日,又一块土地被一级开发商北京兴展收入囊中,溢价率超过70%,收获无数羡慕。融创等企业此后选择与一级开发商组建联合体,希望借助地头蛇的力量占得先机。

生意场上,每家企业各怀心事,但对良机的判断都是相似的,这加剧了地块的竞争激烈程度。7月3日,大兴区瀛海镇DX08-0002-0304地块开拍,首创、北京城建、葛洲坝、天恒、保利、金融街、新城、中粮、远洋、鸿坤、中铁建、住总、中骏、碧桂园、龙湖-首开联合体、金地-信达联合体、中水电-平安-招商联合体、融创-大兴城建联合体、旭辉-永同昌联合体跃跃欲试,在合力中将一片西瓜地推举成了楼市先驱。

料到激烈,没料到能这么激烈——竞拍伊始,报价师王鹏便将竞价阶梯直接调至每手1个亿,12轮轻松触碰地价上线。此后6分钟内,该地块63278平米住宅面积被抬至全部配建限价房,开发商再度回到竞价阶段。北京城建最终花费22.8亿元的高昂代价得了手,庞各庄楼面价首次越过36000元/平方米水准。“国企比不过,价格没上限,举牌没下限。”一位开发商现场吐槽。

“拼的不是出价能力,而是想象力。在理性测算前提下,那块地支撑不了这个地价。”孔鹏说,旭辉拿地利润红线严格控制在8%以上,一旦某块地叫价越过警戒,旭辉将停止举牌。受这一意志支配,他们失去了原本志在必得的第三幅土地。

碧桂园人认为,有利可图,是开发商拿地的最后底线。“如果竞争者中有土豪,就没有必要硬碰硬,可以打酱油。开发商最想要的是能带来充分盈利空间的地块。”网易房产记者贴身观察大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块举牌过程时发现,碧桂园现场拍地人员之一全程盯着事先计算好的成本表格进行比对,尽管竞拍前半程多次自我加码,但在发现与预期利润不符后,他们的举牌动作在后半程消失。

“我并不相信他们能在这么高的地价基础上实现足够利润,放在谁身上都不行。”一位开发商将北京城建的做法比喻为赌博。不过在亚豪机构市场总监郭毅的判断里,北京从未出现高价地解不了套的现象,不管拿地时有多贵,最终都能被市场消化。

郭毅认为,无非是利润预期和去化周期将有所改变。孔鹏分析,开发商愿意继续举牌,投资的是预期,“有些开发商愿意为可以预见的地价上涨提前支付成本。”北京城建在采访辞中亦提到,庞各庄充满前景等字眼。

一荣俱荣,一损俱损

面对诱惑,是否愿意为一个看不见的未来举牌,构成了不同开发商的不同结局。尽管北京城建无私地将庞各庄楼面价抬升了2000元/平方米,最早拿地的旭辉已经坐收渔翁之利,但他们选择在第八场肉搏战中全身而退。

提前预见到竞争惨烈,孔鹏要求旭辉在最后阶段退出大兴区瀛海镇DX08-0002-0301地块的竞买。一种传言认为,旭辉原定与天恒组成联合体竞买,最终留下天恒一家单打独斗。龙湖-首开联合体的获胜也证明了,除非自杀式举牌,几家企业抱团取暖搞合作开发,是更能适应北京拍地节奏的模式。

联合拿地能够降低资金压力,规避风险,并增加拿地成功的可能性,很多开发商借此快速完成土地储备积累,但结果不能一概而论。房地产界大金主平安最近频繁现身国土局,先后与中水电、招商组建联合体,没能有所斩获。

“地价太高,拿回去不合适。”平安人士称,大兴楼市已经起飞,未来还有机会。有钱还得任性,才是开发商举出高价地的充分必要条件。

看起来,房企有保守激进之别,国土局里人声鼎沸,大家杀红了眼,但除了某天K2、永同昌因口头协定撕毁在国土局内大打出手外,大部分时间,开发商们都保持着不错的线下关系。努力买地的碧桂园,近期几度与旭辉、金科、天恒、中骏等房企聚餐。大家在饭桌上讨论各自见解,一顿愉快午宴过后,下午又坐在拍卖厅内搏命厮杀。

另一个令网易房产记者印象深刻的片段则是,7月1日大兴区庞各庄镇PGZ02-34地块现场竞拍,旭辉-天恒-永同昌联合体跟举K2地产,最后时刻败北。报价师落槌一刻,包括输家在内的五家单位热烈鼓掌,显示出相似的、意味深长的喜悦。

“一个区域红火起来,大家一荣俱荣。”在另一位不愿透露姓名的开发商人士看来,区别在于,有人跟对大势、先手占优,有人胆大搏命,要做接盘侠。两种开发商都有机会在地价上涨过程中获利,“但不是每个人都愿意赌,也不是每个人都有能力赌赢。”

来自中原地产首席分析师张大伟的消息显示,不差钱的北京城建入主庞各庄之后,该区域未来住宅售价将突破50000元/平方米大关。过去的半个月里,大兴八幅地块总共拍出110.7亿元,高位收官。

然而,好戏也许才刚开始。在北京土地市场这个角斗场上,开发商的算账技巧,面对诱惑安放野心的能力,平抑风险的水平,都将迎来新一轮考验。北京国土局官方网站显示,自7月16日起,一波推地潮再度袭来,新的战争,将在大兴西侧的房山打响。

北京国土局拍卖大厅里,开发商各怀心事


王旭杰 本文来源:网易房产

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