阳光100的转型经：易小迪搭台 毛大庆唱戏

北京CBD的繁华，来自于它迎来送往的张力。一些知名的大公司在这里扎根，SK、惠普、中国人保、招商局在这里常年驻扎，楼顶的大LOGO日夜闪亮。而另一些则不那么知名，他们常常慕名而来，又来来去去。

隐藏于国贸桥东南角的万科大都会（优惠购、楼盘相册、最新报价），接了赢嘉中心的班，直至如今其69套房源的主人都很难被外人所知，但其中不乏对这块全国知名财富聚集地窥探已久者。隐藏在CBD繁华中的富豪也一样来来去去，不断更新反而让这块区域更有活力，借以克服由此引起的日益严重的交通拥堵。

易小迪搭台 毛大庆唱戏

6月2日这天，毛大庆一身商务便装，上身深色衬衣，下身浅色紧身牛仔裤，手机、钱包在裤兜里鼓鼓囊囊的，他身边的易小迪（阳光100集团总裁）则一身深蓝色西服，正正经经。两人在战略合作书上相互签字，完成了优客工场和阳光100的第二步合作开端。这里位于光华路2号，距离万科大都会仅有1.9公里，半年前毛大庆还是万科大都会缔造者北京万科的掌舵者，如今他以优客工场创始人的身份在北京阳光100拿到创业后的第一个项目。

位于北京阳光100地下1层的优客工场是一个新来者，此前阳光100送走了一家知名超市。易小迪认为毛大庆所做的事和阳光100谋求转型的方向不谋而合。据说他推掉了一家接近完成合作的伙伴，迎来了毛大庆，为CBD板块迎来一个创业者。

但光华路2号那8000平米的空间只是一个开端，对于转型中的阳光100而言，这是一笔不小生意的一角，背后透露出阳光100转型的路线。为此，易小迪的团队说服毛大庆获得了阳光100优客工场50%的股权，并计划把这种合作形式推广到 武汉、长沙等更多项目中，开启第二阶段的合作。

毛大庆的优客工场将会成为阳光100未来业务中的关键一环，除了优客工场所代表的共享办公，阳光100还计划在服务式公寓、商业平台上进行投入，打造一个以项目为依托的大平台。在这个平台上，优客工场起到“增值者”的角色，而阳光100作为甲方只做平台的搭建和资源协调。

以阳光100和优客工场的合作为例，阳光100坚持以股权合作的方式成立合资公司，阳光100成为股东，但不介入优客工场的管理。易小迪认为，目前很多转型的地产商能够看到未来的趋势，但也经常进入一个误区，他们什么都想自己做。而阳光100要做的只是把这些垂直服务商引入到平台中，让商家服务商家，让社区生态自动运转，进入良性循环。

“我们不搞管理，只要收益”，易小迪说，阳光100会采用轻资产的模式，既不插手具体业务的管理，也不自持大量空间，只提供平台和服务。

“我们不收租金，来了就培养你，收租金这个是传统发展商，所以我希望我们在外地开发，也逐渐的有多层收益，摆脱房地产”。

易小迪认为，房地产 创业不能简单地给客户提供空间，更应该侧重提供服务，“基于这个空间的服务……我一直坚持一条，叫做商业地产，我不做地产商业，为大家搭建平台，在新的形势下，这个新的空间、新的服务平台做好，形成我的核心竞争力。”

“做那么多创新，是不是我们什么都干？在互联网时代，在高度开放的时代，企业所能干的核心的事情越来越小。就是你必须干好你核心的事情，而不是说你插手干别的事情”，易小迪说，“你必须把平台打开，让所有垂直服务加起来，不是我们都能做的。”

阳光100得出的结论是，传统的房地产模式已经难以为继，在黄金时代房价上涨能够直接刺激公司股价看涨，但在房地产转型期，这个特征明显减弱，开发企业做简单的物理空间提供者的路径已经被封堵，以此为背景万科等大型房企早已在新的公司理念中加入了“服务”或者“综合”字眼，依靠提供服务带来多层次、多个交叉业务的收益。

只有服务好 才能“卖得贵”

以空间为基础，以服务为依托，阳光100希望项目能卖出“好的价钱”，减少资金压力，实现快速复制。在这一点上，房地产企业不约而同地投向了轻资产模式，不同于小米等进军房地产行业的互联网企业。

阳光100正计划在全国范围内将旗下住宅项目向服务式公寓转型，包括前述优客工场在内的办公、商业业务都将为公寓充当“客厅”的功能。阳光100把这个综合性平台命名为“凤凰社”。

“凤凰社”并非新生，“我们也探讨两三年了。我们在两三年前就在想如何把普通的公寓变成服务式。‘凤凰社’主要是针对青年白领公寓的一个升级版本，升级版本简单讲就是把户型做小，把总价做低，但是把服务功能越做越全，把配套空间做好。”易小迪说。

和小米投资的YOU+公寓不同，阳光100并不自持公寓部分，还是和传统地产商一样选择了全部卖掉。易小迪认为，自持物业受限制比较大，“收租金有一个最大的问题，他离不开大城市。卖掉了就能快速复制。”

商业部分“我们卖掉了50%以上。这个价格卖的很贵，现在这个市场也存在。所以我们留下来的部分，就是要把这个城市商业街区做大，创造一个活力。我们也希望他不仅仅是一个商业，是新经济形势下一个新的社交客厅，一个创业空间。这个本质上，商业要有一个自我循环，一个良性的发展。”

无锡阳光100米娅公馆3600套房开盘后几乎清盘，让阳光100团队最为骄傲的是：他们的售价最高，也可以卖得好。类似的例子还有广州阳光100芒果TOWN。在阳光100的项目中配有塑胶跑道、恒温游泳池、有健身房等。

“所有住宅向服务式公寓转型”，阳光100已经确立了转型方向。易小迪还透露，“在商业销售方面，我们已经找到了合适的方式”。

在传统的住宅领域，行业内经常依据房价的高低把住宅分为：刚需、改善型、豪宅，但商业领域不同于此。“服务的租金价格和房价都不敏感。敏感的就是好坏之分，尤其是商业和办公，要么是‘0’，要么是‘好’。住宅永远是打价格战，但是商业不是这样，商业打的是品牌、服务和各式各样相关的……要在房地产上叠加很多服务在里面，才有价格空间”。

据说阳光100在重庆的一个酒店式公寓项目，80多平米的房源租金能达到1.8万元/月，房源依旧紧缺。

阳光100的选择或许和投资人的胃口有关，资本市场一如既往地追捧销售型公司，即使“互联网+”被提及如此广泛的时候，这些金钱的持有者们“对吹泡沫的概念是不相信的”。

“一定要做轻资产”，易小迪说，一些地产商面临的最大问题是盘活不了手中的资产，而地产行业已经从“盘活土地”的时代进入了“盘活资产”的时代。

阳光100集团副总裁范小冲说：我们不吃猪肉，我们要做的就是建造风口。

未来地产商要解决的是重复赚钱的能力

摸索数年之后，易小迪依旧认为阳光100还需要继续走创新的道路，并未达到质变的阶段。

在“互联网+”兴起之前，地产商们已经在寻觅转型。易小迪认为去思考“互联网+”一定要想清楚加点什么，做“房地产+”又能加什么。他把公司的转型可以分为三个阶段：

第一个阶段是改变产品形式，这是最容易做到的事情，可以在1-2年内完成；

第二个阶段是搭建平台，引入垂直服务商，完善项目内的生态，这个阶段需要3-4年；

第三个阶段则要落脚到人才，精英人才在公司中大量出现，队伍有好的意识，运营计划有特色，这才是最高的境界，也最难。

从这个发展角度来考量，阳光100还处在第二个转型阶段。传统的地产模式过去之后，旧的模式逐渐失去重复赚钱的能力，“大家都在模仿，过度竞争。个性化的时代的商业和提供服务平台的商业时代，才刚刚开始”。