春天之后，北京楼市的三个特征

三大波主流政策（930、330、降息降准）刺激之后，北京楼市褪去寒冬迎来春天，回暖、升温大势下，购房者面临的局势又和以前有所不同。

一、高端项目外扩，刚需被挤到六环线

北京的高端项目越来越多，近一段谈到每每谈到房价，开发商总喜欢拿香港和北京比，还好北京面积是香港的14.9倍，一时间还不致于涨到香港那样，不过可以肯定的是城市核心区将会成为豪宅的天地。

盘点一下可能的供给，太阳宫的红玺台、太阳公元，蓟门桥的保利海德公园，万柳的万柳书院，丰台西局的龙湖西宸原著、泰禾项目，丰台亚林的华润昆仑域，东四环的泛海国际、东山墅、金茂府，东三环融创农展馆项目、西四环的琨御府，等等，四环沿线及以内早已成为豪宅的天地。

近两年豪宅的边界还在快速外扩，今年就能看到东坝、亦庄、海淀永丰板块、孙河，甚至是昌平北七家镇地区卖出更高的价格，开发商争相以稀缺的低密度产品和大平层产品打造区域标杆项目。这部分项目针对的不是刚需群体，但客观上在高地价起来之后，高端项目的外扩逐渐把刚需盘挤到了5.5环之外，挤到了六环沿线。

此前开发商在谈价值洼地的时候，提到比较多的案例是房山长阳、良乡板块，大兴天宫院板块，亦庄板块，以及顺义新城这些地方，但现在一谈价值洼地就会提到丰台、南四环沿线，这说明开发商对北京市场的定位已经变了，变成一个以改善、高端为主流的市场。

刚需购房者买房还能考虑哪儿？根据2014年至今的土地成交情况，未来昌平、顺义、房山、门头沟是主力供应区域，大兴、台湖会有一些供应可以淘一淘，要么就去申请自住房吧。

二、高端项目先涨价

成交量回暖之后，涨价就是个避不开的话题，但这波市场不同的是，先喊出涨价的是高端项目。

按照原先的预计，今年北京高端豪宅的供应量会达到2000套左右，供大于求，不具备涨价基础。但是豪宅的区域性特征比刚需盘更为明显，刚需客户可能会在中关村上班跑到通州买房，在国贸上班跑到天宫院买房，但高端改善、顶级豪宅客户对区域性的要求还是比较高的。

如果放到几年前，海淀的豪宅客户很少会去太阳宫买房，万柳项目的客户可能也就是方圆几公里以内的客户占主流，现在豪宅客户选择的区域也在扩大，中关村的客户会跑到西局买房，但不要指望他们会跑到亦庄去买房，做豪宅项目的都懂这个道理，所以东坝的项目会强调使馆区的价值，西局的项目会强调丽泽商务区的价值。

豪宅的区域性特征就决定了一些项目可以涨价，比如华润万橡府、红玺台、太阳公元这些项目，已经卖了很长时间，甚至是从两三万一平米逐步涨上来的，以往的成本已经收回来了，存货量也不是很多了，涨涨价提高点利润市场还是接受的，不过这个春天不要指望老项目推新会大涨。开发商也知道，客户已经被“惯”出脾气了。

豪宅可以涨价，刚需盘就未必。因为今年自住房的供应还是不少，未来一段时间也还有后续，自住房影响刚需项目一个是分流了客户，2014年市场不好的时候自住房也卖不出去，但2015年市场一回暖，4月份纯住宅成交前3名都是自住房项目；另外一个影响是自住房锁死了价格区间，刚需商品房稍微涨一点价格，就得看看客户是不是会跑掉，毕竟自住房兜底，同时也封顶，而且刚需客户的承受能力有限。

三、二手房主力也是改善客户

近期链家地产有一项调查，结果显示目前市场中70%是卖一买一的客户，22%是首次置业，4%是二套需求。这组数字背后有个很有意思的推测：70%的客户要卖掉自己的老房子买新，但是接盘的没那么多人。这是目前二手房市场上改善需求最尴尬的地方，想买又怕自己手里的房子卖不出去，卖不上价钱。

小易碰到一个案例，2013年的时候买卖双方以405万的价格签下望京一套住宅，还没过户就碰上大跌，买方毁约不买了，然后纠纷、打官司，买方赔偿了不到总房价10%的损失，现在这套房子卖方还在卖，挂360万还没卖出去，没法变现两年只算利息就损失不少。

二手房还能回到2013年高点时期的价格吗？我们不敢预测未来的房价如何走，毕竟土地是稀缺的，北京人口是要向外分流的，但是即使再次涨价，回到2013年最高时期的房价，对于整个市场来说这个过程也会是缓慢的。