售楼处的春天：豪宅喊涨价 刚需被挤到六环

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五一假期前后北京各项目售楼处的看房客多了起来。利好政策像催化剂一样注入楼市，那些在冬天里观望着的人，以及部分从股市中抽身的人重新涌入售楼处，加速了北京楼市的春天到来。成交温度的迅速回升让身处其中的人心态出现变化，有人想借机变现，有人想卖出高价；有的开发商计划通过加码装修涨价，有的开发商采取跟随定价策略，等待发生化学变化。

又见涨价呼声

项目数量激增、竞争加剧的豪宅市场，按照预计原本应该出现一场你争我夺的杀戮，楼市回暖反倒让一些项目预见了获取更大市场空间的可能。5月6日一场论坛上，嘉宾透露华润、保利、万科都存在涨价预期。

项目方的悲观预期有所缓解，把这波成交热潮归结成支撑涨价的需求推动因素。保利海德公园项目负责人袁野表示，“330新政”出台之后的半个月内，海德公园以一天一套的速度卖掉了15套房子，随后半月成交减速，但五一之后，需求又再次发酵成交重新加快。

华润万橡府营销总监秦江表示，“330新政”之后万橡府认筹33套，总价在3.5-4亿元之间，单价在6-6.2万元/平米。秦江表示，按照过往去化速度，豪宅月度销售额在2-3亿元区间是一个比较合适的速度，以此考虑4月份万橡府的销售速度就显得偏快，倒推项目价值则意味着售价偏低。

据亚豪机构统计数据显示， 4月份北京报价在6万元/平方米以上的公寓豪宅共成交242套，环比3月上涨28%，近半年入市的保利海德公园、万柳书院、中信国安府（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目都有成交；

但在供给端，公寓豪宅市场已经连续3个月没有均价超过6万元/平米的项目获得预售许可证。亚豪机构副总经理高姗表示，由于去年三季度开始豪宅市场出现了一波集中推盘高峰，保利海德公园、万柳书院、京投银泰·琨御府、泛海国际、中信国安府等9个项目相继入市，累计供应了920套城市公寓，后来者选择错峰入市。

据悉，万科的别墅项目、保利东坝别墅项目都将在今年二季度末、三季度初入市，龙湖西宸原著计划在今年五月份或六月份开盘。这些新一批入市的豪宅多会打破板块内的价格纪录，引发一轮表面上的“涨价潮”。

豪宅冲顶20万+

网易房产数据研究中心监测，不仅有保利海德公园、广渠金茂府等项目创出了区域新高价，万柳书院的最高成交价已经超过了14.8万元/平米，还有一套拟售价14.9万元/平米的住宅已经被预定，成为近两年价格仅次于钓鱼台七号院的项目。而去年12月份拿到预售许可证，拟售均价高达16.5万元/平米的融创农展馆项目尚未对外公开销售。

业内人士认为，豪宅的价格上限已经打开，2015-2016年北京将会出现单价超过20万元/平米的项目，打破之前的纪录。

在地价上涨的推动之下，豪宅版图正逐渐外扩，未来东坝、亦庄、丰台、石景山、门头沟、昌平北七家镇等地区均会出现区域标杆性项目，这些项目的价格会打破原有的价格上限。

北京市住建委信息显示，位于门头沟的西山艺境部分房源拟售价已经超过7万元/平米。记者获悉中海石景山五环外的项目售价超过4万元/平米，东坝高端住宅项目部分房源售价将在10万元/平米上下。

据网易房产统计，2014年成交地块中，门头沟永定镇地块楼面价约2.7万元/平米，顺义新城19街区地块楼面价约2.5万元/平米，丰台南苑乡地块楼面价超过2.8万元/平米，这意味着未来一年中这些区域将会出现单价5万元/平米以上的项目。此外大兴黄村、石景山板块也都出现了打破以往纪录的高楼面价地块。

2015年近城区板块豪宅化的趋势更加明显，丰台、海淀所出让住宅地块全部拍出高价。从土地市场来看，未来刚需客群的市场主要集中在昌平、房山、顺义，以及分流向自住房、二手房市场。

刚需被挤出五环

如果你是一位刚需客，会发现可选择的项目正在靠近六环，甚至被挤出六环外，2015年北京顶级豪宅的版图将快速外扩，五环沿线已经被豪宅项目占领。随着最后一批老项目清盘，一年之后首次置业群体可选择的项目只能在六环沿线，或者进入自住房市场。

网易房产数据研究中心统计数据，2015年4月1日至5月6日成交套数排名前20的项目中，只有国韵村位于五环以内，首开·常青藤位于五环沿线，两个项目的定位均为改善需求，成交价格在3.5万元/平米左右。领秀慧谷、国风美唐、K2·玉蘭湾、京投银泰·公园悦府、北京海航国兴城位于5.5环，其中前三者已经处于尾盘阶段。

成交回暖之后，大批刚需客户流向了自住房市场。在上述排名前20的项目中，有9个自住房项目，仅这9个自住房项目的成交量就占到同期北京楼市总成交量的29%。

由于自住房分流客户，并锁死了区域价格，刚需项目在区域库存尚有待消化之前对待涨价会比较谨慎。5月6日获得预售许可证的东亚新华台湖镇项目办公房源售价约1.6万元/平米，住宅售价约2.1万元/平米，相比之前并没有出现上涨。

不过一些需求较大、供给相对不足的板块还存在价格上涨的可能，比如南邵镇板块，麓鸣花园的预售价格已经接近3.1万元/平米，通州区合生滨江帝景的实际售价也比去年低点时有所提升。

二手房市场同样出现分化，据链家地产调查，4月份市场中换房需求（卖一买一）约占到总需求的70%，首套刚需占到22%。这说明置换需求是成交上涨的主要推动者，市场新增需求占比不高。虽然4月份整体市场成交价格恢复上涨，但卖方心态也有所不同，有人看到市场起势想卖出高价，有人恐怕再次被套求快速出手，价格能否回到2013年的高点仍待观察。