说起老北京城，老北京人会说“四九城”，内城四门以内，外城九门以里。北京“摊起大饼”之后，“城里”所指从二环扩大到三环，现在基本也就是指四环以内，加上北四环到五环。以面积计算，四环内的面积只占到北京全境的16.5%左右，却包括了西单、王府井、CBD、金融街、燕莎等多个核心商圈。
2014年北京卖地收入将近2000亿，房地产项目却跟“城里”渐行渐远，近年四环内入市新盘屈指可数，万柳书院、保利海德公园、京投银泰琨御府、广渠金茂府、钓鱼台七号院、北河沿甲柒拾柒号、合生霄云路8号等。
要说别墅，2013年至今内城没有出过一个。由于稀缺，龙湖地产、华润置地在内城购买的项目起了个霸气的名字：西宸原著、北平府，可是供应量十分有限。除此之外，西局西宸原著是3年来的唯一一个内城别墅，就凭一点足以让它从单价10万元+项目中胜出。
中原地产首席分析师张大伟说，北京整个五环以内可以买或者有可能买到别墅只有约330套，95%以上的新增供应位于五环外，四环以内别墅很少，四环以内的别墅购买者都是在“吃库存”。而未来有潜在出类别墅的土地，只有西局的地块可以出相对比较均衡的社区别墅的项目，地处西局的西宸原著这个三环别墅项目的稀缺度重要性不言而喻。
根据北京市规划要求，四环内原则上不再新增大型商业用地，住宅用地的容积率很难低于2.0，住宅小区高低配也被叫停。受此制约未来新进豪宅，将很难再打造内城墅产品。而在售如万柳书院、融创农展馆地块都是板楼或平层产品。成交均价在10万元+的项目，从之前的钓鱼台七号院，到今年的万柳书院都是如此。
据网易房产数据研究中心监控，2013年1月至2015年3月期间，成交均价在8万元/平米以上的项目有14个，其中只有碧海方舟是别墅项目，合景映月臺有部分叠拼产品，并且两者都在四环外。
由于稀缺，2013年时，四环内项目的“门槛”还停留在单价6万元+的阶段，2013年成交均价超过8万元/平米的项目只有7个，成交均价10万元/平米以上只有两个。到2015年，著名的钓鱼台七号院单价首席的位置已经被万柳书院取代，三环到四环之间的平层产品也可以卖到13万元/平米以上。
在930新政、330新政和新一轮的降息周期开始之后，2015年北京顶级豪宅的成交量将会迎来新高。据亚豪机构统计，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。
对于豪宅客群来说，好消息是可选择余地增加了。据不完全统计，2015年新入市顶豪项目和老项目新开售价能达到10万元/平米以上的项目合计能达到25个左右，预计供应量将近2000套，为顶级改善人群提供了非常多的选择。
但另一方面城市核心区的供应量又相对稀缺，位于四环内的项目只有西宸原著、泰禾西局项目、骏豪中央公园广场、佳兆业广场、香河园3号项目、合生霄云路8号等几个。在北京市别墅物业中，尽管也有中粮瑞府、保利东坝项目、融创紫禁壹号院等几个项目可选，但后者基本属于四环外别墅项目，满足城市核心区和别墅物业两个指标的只有西宸原著一个项目。
虽不能说没有对手，但效果在4月份开放售楼处之后开始显现。一位带有地缘情节的购房者看过海淀五环内的某位知名小区之后，又对比了西宸原著，成熟配套+带院子的内城产品这样的置业需求，让他对后者更加青睐。
北京龙湖西宸原著项目负责人李昂认为，豪宅市场竞争加剧之后，购房者选择的机会多了，豪宅营销的透明度增加，项目不能再像几年前一样玩神秘营销，产品本身就更加具有说服力，“打造的产品越稀缺，我们的成功率越大”。
对于龙湖本身，西宸原著的产品也是唯一的。资深媒体人新京报传媒集团副总裁张学冬表示，从当时的龙湖·滟澜山到再到龙湖·颐和原著，龙湖·双珑原著以及现在的西宸原著，在龙湖在不同的区域、不同的地段打造的别墅产品都是不一样的，在尊重土地价值的基础上，也使用不同的设计营造了不同的文化氛围。
如在颐和园旁，我们以盛世唐风建筑打造佛香阁下的大屋顶——龙湖·颐和原著，契合颐和园大开大合的皇家园林景观；在中央别墅区，打造龙湖·双珑原著，最终，在西三环，
龙湖在经过长期调研后，将恭王府的造园理念引进西宸原著项目的打造中。
当被问及为何有此举，西宸原著项目营销负责人李昂表示：“恭王府造园理念的引入，主要是基于西三环稀世地脉的基因，唯有府式规制方可表达我们对这片土地的敬畏，因此，我们打造了一所封藏于内城的府与园，将恭王府前府后园的规划演绎成西府东园的规制，这在市场上也是稀缺绝版之作，同时，在园林营造方面，采用恭王府规制造园。采用一山两园一脉五巷的规划，把恭王府的蝠池、福厅一同引进来，意欲在西三环打造一座万福之园；独门独院院墙式围合，也是静享内城生活的稀缺所在。同时，我们遵循府制礼序生活，打造了三进制的礼序空间，王府式的入园大堂；迎宾照壁；垂花门，配以铜制宫灯围合空间，营造温馨的庭院风格，同时玉石点缀，增添园区典雅尊贵之气，以此契合西边客户低调内敛的性格。”
西宸原著项目位于北京绿化隔离带唯一一处和三环交汇的绿地景观走廊之上，项目内部的景观营造和城市绿化带相呼应，内部园林布局和恭王府相似，堪称绝版。
清华大学建筑学院党委副书记、住宅与社区研究所所长邵磊表示，因为这一隔的绿化带的原因，在形态上结合自然呈现了一个不管是视觉感官、功能，还是从经济、环境效益上看，结合的比较好的设计，这种设计条件也不多见了。
因为和绿隔，和丽泽商务区的很好融合，西宸原著和丽泽商务区之间彼此充满期待。北京丽泽商务区控股股份有限公司总经理郝永昶介绍说，丽泽商务区本身在北京具有稀缺性，是北京二三环之间，唯一的一片成片开发区域，也是未来四环内唯一可以大规模开发的区域，区域内总建筑面积达到950万平米，园区建设吸取了国内外的产业园区规划方面很多的成功经验，建成以后会对南城、西部带来很大的变化，成为北京的金融第三极。
未来一段时间北京四环内的别墅置业机会少之又少，其中西宸原著将成为重要的部分，集数个“唯一”于一身。北京龙湖营销总监李亮说：我们有一个目标，让更多人享受别墅这样的低密的生活。
本文来源：网易房产
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