对话地产界：新政20天 北京楼市能否开启春天？

网易房产：各位网易房产的网友们大家好，欢迎收看今天的《对话地产界》，我是主持人刘乾超。楼市330新政已经落地超过20天了，这20天是北京楼市最迅猛变化的20天，我们看到房企进入了营销黄金期，也看到了购房人进入了看房买房黄金期，也看到了二手房市场迅速回暖的黄金期，今天我们就邀请两位专家来到网易与我们聊一聊这20天楼市的变化，也聊一聊未来一段时间北京楼市可能的走向，让我们欢迎两位嘉宾：亚豪机构市场研究部总监郭毅女士。

郭毅：网易的网友朋友们大家好。

网易房产：第二位嘉宾，我们隆重邀请到了伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹先生。

孔丹：网友朋友们大家好。

网易房产：非常欢迎两位嘉宾今天作客网易，我们能看到330新政主要说了两件事，一个就是贷款，一个就是5改2，贷款分为三点，一个是二套房首付变成了四成，公积金贷款首套改为两成，如果还清贷款再买房，最低变成三成。另外就是二手房5改2，最近市场很乱，购房人能看到、感受到市场在变化，但他并不能准确把脉，包括房企，大家都在激烈营销，我们也看到取得了一些成绩，但究竟现在市场呈现什么局面，想请二位先给我们简单梳理一下，郭总先说说新房吧

郭毅：新房市场其实从330新政之后还是保持相对稳定的成交势头，我们大概统计了330新政之后15天时间里北京新房市场成交量虽然上涨，但相比之前涨幅并不是很大，330新政之后15天时间相比之前的15天期房市场成交量涨幅大概11%左右，从成交价格来看更是保持相对平稳的状态，我们大概统计了一下330新政之后15天的时间里，北京成交量排行前50位的项目，这50个项目相比新政之前3月份市场成交的均价，基本上大部分都是保持一个相对平稳的状态，涨幅波动都在5%以内，涨幅超过5%的项目其实只有六个，所以我们看，从市场整体表现来看，330新政之后虽然给市场新的信心刺激和实际政策拉动，但是对于我们成交量的表现来看还处在相对稳定的状态，价格也并没有一个明显的上涨，我们觉得，出现这样的原因主要在两方面，一个可能是我们目前整体市场成交的客户结构发生了明显变化，之前的客户，在前几年，我们新房市场成交客户主要是刚需和投资型人群，这样的人群占比相对更高一些，随着330新政之后包括去年的930新政，都是对于二套房购房人群的购房需求起到一定的扶持和拉动，在这种情况之下，其实我们看到整个市场成交结构已经发生了明显的变化。

因为限购以来投资性需求本就在逐渐淡出北京市场，再加上政策的拉动给北京市场改善型需求形成了非常强大的刺激，新政之后15天时间里改善型市场北京总价200到500万总价的房源成交占市场总体成交占比比重提高了12个百分点，现在从北京整体新房市场成交结构来看，中低价位的，总价200万以下的刚需房源，它的成交占比和中端改善房源成交占比基本达到各占一半的比重，持平了。

所以我们看，因为整个市场成交结构由过去单纯的刚需为主体变成了刚需和改善型各占半壁天下的状况，也造成了现在市场虽然看起来很红火，各个项目之间客户量增加很明显，但实际认购和签约量并没有明显提升，也是因为改善型人群本身并不像刚需人群那样具备比较急迫的购房心理，他手里有房子，并不很急迫的需要换新房、买新房，现在他们考虑更多的是这个房子值不值得买，品质够不够好，配套够不够好，价格合理不合理，在这种前提之下他的购房决策周期反而会相对比较长一些，现在来看，对市场的拉动作用也并不是特别明显，新政策出来之后对市场总体成交拉动作用并不是特别明显。

第二方面的原因还是因为现在新房市场的库存量还处在相对比较高的状态下，现在新房市场商品房总体库存8.3万套左右，这么高的库存也是让房企现在阶段主要精力用在怎样把我手里的库存变成现金，把库存尽量加快区划，而不是借着政策利好涨价，大家清楚，只要房企一涨价，必然就会影响成交量，成交速度就会放缓，这时候市场需求正处在重新启动的状态下，为了培育这部分需求，其实房企在这个时候还不太敢于涨价。

网易房产：我记得我以前采访过一个前东亚新华地产营销总监，他跟我说，去年930之后他的想法是现在要呵护需求，不能一下用力过猛，要呵护着让它慢慢回到回暖态势，包括您刚才提到现在改善需求很多是卖一买一，卖二买一，正好我们聊一下二手房，孔丹你觉得现在二手房是什么情况？

孔丹：我们可以看到，330新政之后二手房市场比较明显的特点，第一个就是客户咨询量和客户到访量、看房量明显增加，大概增加10-20%左右，现在不光北京在增加，一二线城市二手房市场的看房量都是在增加的，但并没有大家想象那样一夜之间增加50%的到访量，没有，老百姓现在还是比较理性的，大部分消费者，现在基本10-20%左右的增加，客户量。

房源方面我们可以看到很大的改观，原来因为满五个一才能免税，5改2之后，免税房源比原来增加了五成左右，相当于原来你在一个小区买房，只关注免税房，可能只有一套，但现在旁边有五套房在等着我，都是免税的，原来只有一个选择，但现在我的选择空间更大了，五套房子都在等着我，现在对消费者来说还是非常不错的，可以慢慢发现，或者通过中介公司、通过私下打听，可以看到身边有很多免税的好房源在涌现，所以买房时也不必要那么着急，担心业主提价、房价大涨，这个没有出现，你反而观察到好房源越来越多，免税房越来越多，选择余地越来越大，你和业主之间的议价能力也越来越大，可以让更多业主过来比价，谁的房子更好，这是房源量方面。

再就是成交量方面我们可以看到，单从政府公布的网签量来看，网签量并没有出现大幅增加，反而比3月下旬有所回落，原因就是因为大家都知道，并不是签完合同接着就能看到网签，中间还有一个过程，虽起码得有一个政府资格审核期，10多个工作日，有的复杂一点，再长一点，一般都是签完合同大概20天才能从网签上反映出来，所以我们看到，虽然新政之后网签量这20天比较少，但实际背后的成交量还是比较火的，从我爱我家签订的合同量来看，比3月同期增加了20%多，将近30%，所以现在有说，是不是4月上半月的交易量达到万套了，虽然“万套”有点夸张，但六千到七八千套是没问题的，但这个量慢慢体现在网签量上有一个过程。

再就是大家很关注的房价这块，大家都看到好多报道，说房价要大涨，其实就我们来看，过去的4月这十多天，房价并没有大涨，个别社区的房价还有小幅回落，比如原来免税房上涨，现在免税房增加了，房价就小幅下调，但现在我们和业主议价有个很明显的感受，议价空间小了，原来议价三五万，甚至有的报价虚高的议价七八万都可以，但现在新政之后你可以看到业主的心态还是比较坚定的，一方面是对未来市场好转有坚定的心态，现在业主报价也更加实在了，房子值160万，不会虚报180、190，业主报价比较实在，基本比他的实际售价心理价位高两三万、三五万就了不得，虽然议价空间小了，但相对来说房价还是相对稳定，大家不要担心未来房价又出现大幅增加了，原因就是现在很根本的一条，现在北京并没有放开限购，仍然严格执行限购的，还是原来那些需求只不过提前释放，并没有涌进大量投资需求，或是原来没有购房资格大量涌进，所以房价未来还是看稳的。

网易房产：你刚才说的趋势我觉得在新房也看到一些端倪，虽然不是完全匹配，但有一些感觉，我上周去排湖（音）那边看了一个新房，虽然开发商没有说涨价，说一段时间内不涨价，但实际它的报价跟去年12月份已经有了十几万的上涨，之前九几折，现在从九七折变成九八折，和二手房报价是一样的，整体成交价格没有大涨，但其实在报价时已经有了一定回调，有这种情况吗？

郭毅：这可能是一种房企的手段，实际成交价格和之前相比并没有特别明显的调整，就是希望看到客户看到房屋升值，实际支付房款又没有明显上涨，客户就会从心理上觉得物有所值。

网易房产：最近房企开始晒清明节成绩单，我们每月会做新房监测，我记得清明节回来就会说第一周卖出多少亿，三天多少亿，但我发现他们的数字其实很小，至少在当时，在清明节期间，比如万科说，零点行动成交1.56亿，合生也是营销比较成功的企业，说三天区划7.6亿，这种个数和当年比起来简直凤毛麟角，当年一天就内区划小十亿，从这个数字剖析一下呢？

郭毅：其实市场并没有真正回暖，整体成交基础并不大，这些房企三天时间就多少亿，更多还是认购量，从认购转到签约过程中还会有一定的流失，我们看，清明三天，从网签量来说也就是六百多套房源的网签，虽然相比前几年的清明，今年的清明节确实市场行情比之前要好，但是建立在前两年清明节整体成交基数非常低的情况之下，但我们看，3600多套新房成交，其实一天才200多套，并不是特别大的数字，以前我们代理保利的项目，包括莫利公馆（音）、西三环的项目等，很多项目都是开盘一天要卖一千套房，少的也要五六百套房，当天的认购额基本是在二三十亿、四五十亿的时候都有，所以市场红火期它每天的认购签约量和现在市场低迷期，房企是在一个低点上看，对比周边其它房企，相比其它房企来说我的成交业绩已经算不错了，但相比市场的高点来说，现在其实还处在一个整体市场的低迷期。

网易房产：所以说我们也不能把这个称为“成功回暖”，只能说是在慢慢的复苏？

孔丹：怎么说呢，现在消费者大家应该可以感觉到，整个现在市场和08、09年完全不一样，现在整个世界经济还在下滑，可能未来就是……不能说“就是”，现在已经不提这个词了，不管是挽救实体经济还是房地产市场，未来还会有一些政策出台，马上降准降息还会出来，而且现在消费者应该能够感觉到市场上不可同日而语，房地产市场绝对不像08、09年那样一夜之间暴涨上去，这个时代已经过去了，我们现在盼的是整个房地产市场回暖，回暖多少才叫回暖？现在从二手房市场来看每个月能维持在一万三四千套，或站到一万两千套以上，我感觉这个市场就非常不错了，我们不希望市场两万多套，突然间有大的四五千套，这个市场是非常不健康的，对消费者来说不健康，该买还是不该买，天天提心吊胆，房价也不稳，导致很多毁约出现，也很麻烦，我希望市场不要太红火，就沿着现在的轨道健康发展，还是不错的，而且现在政府希望看到的也是交易量慢慢上来，需求慢慢进来，房价保持稳定上扬，一个平稳的过程，这是比较健康的，未来也是比较健康的趋势，如果大家想买房，也不用过分担心会不会像08、09年那样房价一涨，未来三四年又错过购房时机期，不会的，未来房价是缓涨，但随时都是比较好的入市时机。

网易房产：购房人现在数据并没有那么快地起来，也跟他们这种预判有关系？

郭毅：对，一方面是购房者的预期，可能基于目前的经济形势，对未来收入的预判，另外也很调控政策，和08、09年的措施，使用的方式有了根本性变化，08、09年的调控政策基本一步到位，一下就把市场迅猛拉动起来了，泡沫一下子就出来了，今年的调控政策虽然也在宽松，但它是一个缓释，一步步给劲，出来一点点宽松的政策，政府看一下市场的反应，如果反应不是很明显，成交量拉了一点，但房价还在跌，没有明显变化，那就再给点力，一点点给力，可以让购房者心态更稳定，看待市场未来的判断也会更理性。

网易房产：有人说，想买二套房，后来发现首付是五成，但 政策说的是四成，为什么到北京落地会有变化呢？

郭毅：银行毕竟是独立经营的机构，它会有风险预判，而且中央下来的政策，最低四成，究竟你是首付到几成，还是各个银行根据自己的风险管控机制确定的，现在北京招商银行首付四成，其它银行可能有首付五成的。

孔丹：这次调控很清楚，原来调控是中央下文件，全国各地必须执行，现在很明确了，就是分地分策，不光房地产市场，基本中国各个行业在下政策的时候、落地的时候都是各地因地制宜，根据各地的实际情况来制定实际的执行标准，北京这边因为特殊的环境，北京、上海这样的，市场比较特殊，如果太饥饿，而且现在整个银行那边我们也和它聊过，它对未来市场的预判还是感觉风险比较大的，所以它现在不会把首付放得特别低。

再就是现在改善嘛，有一定资金实力，其实你把首付调低四成，未必能把这个市场刺激起来，因为现在首付低了，后面背的房贷就高，而且低一成，对二手房市场改善型需求来说，这一两成，他们不是太敏感，还是该怎么改善怎么改善，而且政策出来，说实话，贷款首付对二手房市场几乎没什么影响，重点还是释放了大量改善需求，改善需求还是原来那些，并不是说又加进了好多购房人，不是，只不过是提前释放，而且买的是中大户型，还有一个好处就是这些改善的老百姓，当他去改善的时候，他自然又会释放出来城区或近郊区县很多中小户型，这给很多年轻置业群体带来好处，改善的老百姓发现房价有点上涨了，60%左右基本都是改善，而且不是简单的，都是三四个家庭、四五个家庭串联在一块儿的改善，所以现在反而是那些首次置业的年轻人是比较好的置业时机，因为有大量的改善，把中小户型释放出来了，和他议价比较简单，着急卖的话，他不会在乎那一两万、两三万，基本上卖出去回款他还等着钱买下一套房，所以现在还是不错的。

网易房产：你刚才提的连环单，三四五个家庭，是怎么回事？

孔丹：比如我需要改善，吴总需要改善，你也需要改善，可能我卖掉我的房子想买你的房子，她想卖她的房子，有点儿像换房的意思，但还要走二手房交易，也有可能我们三个人全都需要改善，我们都在卖，因为现在首次置业的刚性需求明显比例减少，所以接下来在力度上也有点减低，基本在改善之间，比如朝阳换到海淀，海淀换到朝阳，还有教育方面的政策，住房要在这个地方，纳税要在这个地方，这个政策，是不是和住建委商量的，未来的人口布局、产业布局肯定会受这两个政策影响大调换，不会像过去那样望京就是睡城，没教育、没产业，未来随着教育和各方面资源的调配，大家改善的方向也是很明确的，就是为了未来生活方便，如果在朝阳上班我就在朝阳就业，也在朝阳买房，孩子也在朝阳上学，都是一体的。

网易房产：您怎么看？

郭毅：说得非常有道理，可能确实是对未来人口重新的再分配、再组合的过程。

网易房产：是个良性的过程。

郭毅：是的良性的过程，而且是从实际需求去拉动形成的自主调节，市场自主的调节，这种方式挺合理的。

孔丹：未来房地产市场绝对不会出现靠着议价，拉着几个中介公司，拉着代理商，拉着开发商，绝对不是了，未来房地产应该是多个部门共同来把楼市搞好，现在也可以看到，现在房地产调控不只提新房、二手房，今年住建部重点提出来要把租赁市场搞好，北京就是非常明确的单位，未来要吸引更多年轻人到租赁市场租房，现在也不用引导，很多年轻人愿意租房，现在面临的问题是房源不够，还达不到年轻人的需求，未来可能你能看到精英公寓，成栋管理的公寓，现在都在萌芽，未来政府也会培植这块，把租赁市场搞起来，让更多人到租赁市场消化大量的需求，而且未来租房会赋予很高的法律地位，合法居所不一定是买房，租房照样能上学、能就医，都会落实。现在十二城区专门提到了，租房，备案过的都可以入学。

网易房产：现在有很多产业都会出来，大家都在这个背景下，会进入市场给人更多选择。

孔丹：因为现在“互联网+”，二手房交易和新房交易稍微难一点，毕竟交易流程比较长，法律风险、金融风险比较多，租赁市场是最容易实现“互联网+”的，而且现在一些机构已经开始研发，不用带客户看房，网上看房，锁住一串密码，你自己过去看，未来租赁市场“互联网+”的可能性还是比较大。

网易房产：从这个角度来看，市场还是在正向的，越来越正规？

郭毅：我觉得是提供的产品越来越丰富，给居住者的选择越来越多了，并不仅仅局限于花大量资金去购置一套固定资产，可能我能拿出钱来做更多的事儿，更有价值的事儿。

网易房产：现在购房人心中会有一些意向区域，两位觉得今年算来，北京哪个区域可能火起来，又有哪个区域可能遇到一些问题？

郭毅：其实对于北京的新房市场来说，因为新房市场整体供应主力区域都是在周边新城板块，五环以外，六环周边了，从整体来看，大致主力需求区域依然是这个，不会有太明显的改变，现在刚需人群的购买力对应区位也就是在五环外，六环周边了，但有一些同质化产品供应集中的区域，比如房山的长阳和良乡板块，住宅供应很集中，商住产品供应更集中，大概同期有十多个产品推向市场，同样的产品都在同样的小区位里厮杀竞争，整体价格都不会出现明显的提升，但对于我们购房者来说可能是个好事儿，因为在这个时候你能拿更合理的价格，去买相对品质更好一些的产品，开发商在竞争过程中会不断赋予自己这个项目更多附加值，这个附加值在房山板块来说，开发商更能把控的就是自己的项目，那么他可能给他加入一些，产品品质更提升，增加一些精装或其它配套的硬件，所以相对来说，我们说哪个区域市场会出现问题或出现小的缺口，可能对于购房者来说反而是个机会。

孔丹：二手房这边我们提了十多年了，朝阳海淀丰台，基本这个格局已经被打破了，朝阳海淀丰台是二手房交易最火的三个区域，但去年已经不是这个顺位了，朝阳还是朝阳，新房供应多，二手房交易也火，海淀现在第二名的位置已经不保了，丰台已经跌出前三了，因为大量的新房供应，一是昌平，一是大兴，供应了太多新房，一个大兴，再就是昌平，二手房交易已经排到了第二三位，所以海淀的交易量反而有点回落，不是回落，排名已经排不到前二或前三了，丰台更是跌出前三，基本朝阳还是第一，下面火的区域就是大兴、昌平这两个区域还是比较火的，因为这两个区域新房供应比较早，开发建设比较早，像二手房市场，房山，郭总说房山现在新房市场还不错，但二手房市场就差强人意，因为新房刚刚开始孕育，大量新房刚建起来，但现在轨道交通还不是非常便利，所以二手房市场还相对差一些。

网易房产：没必要跑到房山买二手房，而且那边新房也不是那么贵。

郭毅：一万八到两万，税费还低一些，在房山这样的区域来说，新房竞争力反而比二手房市场更高一些。

网易房产：一直都有一个观点，之前是新房成交为主，现在慢慢以后可能会往存量房成交为主过度？

郭毅：北京二手房市场成交早就已经超过新房了。

网易房产：大家一般第一套房都想买新房，但现在会更考虑上学、工作的方便，随着五改二的新政策出来，新房和二手房会越来越交织，就像刚才二位提的很多次，像你提的，新房对二手房会有影响，包括二手房反过来会对新房有影响，房价之间有关系吗？比如现在新政来了，我得卖掉二手房，买改善型新房，但这时候可能二手房市场的一些情况就阻碍了我往新房市场走的步伐，其实它不是很好讲的关系，比较复杂，但也想请二位今天给我们简单剖析一下。

郭毅：确实两个市场是联动发展的过程，因为现在咱们政府调控也比之前更智慧了，你看咱们这次330的政策，一方面释放了卖旧这部分的需求，另外一方面又释放了买新的需求，它也在看到整体改善型这部分客群他们的交易路径是什么，我要先卖掉旧房子才能买新房，毕竟每个家庭拿出三五百万买一套房子都是不太容易实现的事儿，通过旧房子变现之后再实现买新房的话，相对就会更简单直接一些，因为政策拉动也确实造成目前市场上存在这样的客户卖旧房子，一套或两套，再换成新房子，因为政策拉动导致的需求在前置，可能跟之前旧房子要过五年才能把它卖掉，现在过两年就可以换掉购置新房了，这部分需求对于改善型房屋的成交还是有明显拉动的，刚才我也说到新政之后15天北京改善型市场的成交占比相比之前上涨了12个百分点，从这点还是能看出来整个市场从930到330政府调控方向之下对于整体改善型市场其实还是有明显的刺激。

孔丹：二手房市场，现在330政策出来，释放大量的就是改善型需求，而且目标很明确，买中大弧形，改善型需求出来之后到新房市场肯定能刺激一些中大户型、有品质的楼盘，前段时间比较热的一些楼盘，都是大的、品质化楼盘，价格对改善型需求来说不是太敏感，他更看重楼盘的品质、未来的配套、生活的舒适度，更看重这个，所以改善二手房市场出来之后，去新房市场对中大弧形的刺激、消化还是有帮助，价格方面我们可以看到，新房开盘时我们经常会遇见开发商问我们要数据，这个大家应该有个基本理解，不会原来一直在城北入的，突然到大兴买新房，基本不太可能，基本新房盖好之后瞄准的就是比较靠近他们项目的这些，基本都会问，比如大兴起的盘，开发商会问我们大兴的二手房均价是多少，现在丰台南部的二手房均价大概是多少，知道价格之后再找我们了解一下现在二手房这边满五年的多少、满两年的多少，大概有多少人有置换需求，这都是他们调演的方式，给自己项目定价，比如二手房现在放假如果不太景气，不太好卖，改善比较有难度，开发商那边会有更多的折扣或更多的优惠，但现在二手房市场一好转，卖得比较快了，价格比较适度，可以很好出手的时候，开发商那边对房价的信心，对定价就会有一定的帮助。

网易房产：像这次之后最早暴出来火的是二手房，后来可能到了清明节，各大开发商也被激活了，大家对未来也有更好的信心了，刚才讲了“豪宅”，因为郭总是亚豪（音），专门代理高端销售的，您对顶豪会非常了解，顶豪是北京媒体封的专有的，好象外地没有吧？

郭毅：因为外地没有那么多顶级豪宅，更多客群还是在刚需和首改，可能一些三四线城市的主体，像北京这样的一线城市，包括上海，可能都会有顶级豪宅，我们定义就是总价在三千万以上的，包括各方面产品品质都达到一定水平的，这方面产品我们称之为“顶级豪宅”，这些房子从规划设计的角度都是请国外的设计大师做设计，室内装修基本都是国际一线品牌，相对来说，从硬件到软件，到开发商为社区植入的一些文化基因，包括社区周边的一些配套，包括这个项目的地段条件，可能在北京或一线城市来说都是处在顶级的状态，所以这个顶级的概念可能并不仅仅是价格，还包括它跟产品相关的一系列的硬件和软件设施，都是顶级的。

网易房产：还有它的圈层。

孔丹：居住人群。

网易房产：我的顶豪购买力，可能是非富即贵，10个项目中我会慢慢挑，并不着急买，但我一定要买到最合意的。现在顶豪415，有人说它是开发商营销互联网登陆日，最近确实有很多顶豪项目，包括它也确实需要入市了，3、4月份就开始正式对外发布自己的新产品，我们现在改善到的顶豪开发商，因为有个330新政，之前在春节前，在马年最后期，我对羊年有一个预判，他们当时的预判跟现在的预判有什么变化，他们的营销口径、定价方式又有什么变化？

郭毅：其实还真是没有太多的变化，因为毕竟现在调控政策更多着力于是改善型和刚需人群，对于顶豪高端人群并没有更多的支持和利好，特别是对于高端人群置业影响最大的限购政策，咱们春节前后副市长也说了，北京限购是永恒的，这一点上对于高端人群购房需求基数的扩大形成了非常严重的打击，所以从这点上来说，高端市场面临的市场环境、客户环境其实还是没有什么特别本质的改变，从一些营销的策略上来说，我觉得可能还是秉承着跟之前相类似的一些手法，更多的是做一些圈层，做一些渠道，因为我们也都知道顶豪面对的是金字塔尖这部分人群，怎样向他们传递客户价值，可能通过常规的推广手段并没有更好地实现，用什么方式能够更好地把自己项目的品牌价值、产品价值传递给他们，可能还是靠一些窄众的、小范围的，针对高端人群为他们定制的活动，才能更好地传递这个价值。

网易房产：我们能够把它理解为现在是刚需盘好卖、改善型比较好卖但金字塔尖顶豪难卖的时代？

郭毅：它也不算难卖，因为它一直很难卖，本身占到北京整体市场成交的比重每年基本都是在1-3%，它是一个很小圈层的产品，再加上今年可能顶豪的供应相对比较集中，因为前两年我们都知道出了很多高价地，今年北京会有10多个定价超过8万，单价超过8万，总价基本在两三千万以上的豪宅项目会集中入市，整体豪宅市场的供应规模可能会到两千套左右的的量级，但相比之下客户的购买需求因为限购政策的持续执行，使得这部分的量其实并没有明显变化，对于各个开发商来说，怎样去吸引这部分客户，其实更多的从价格上可能并没有太多弹性了，毕竟这个成本压力还是挺大的，无论是地价压力还是各方面的，比如税费的、人力成本，这些年都在一点点上涨，成本压力之下它的房价必须要定到这么高的位置上，开发商只能不遗余力地打造它的产品，产品一方面是固化的房子怎样做得更好，另一方面，现在开发商考虑更多的是怎么把软件服务做上去，因为对于高端人群来说，其实他不仅看重当前我的居住环境是不是够舒适，房子是不是能够给我带来名片效应，更看重它的软环境，未来高端开发商更多是想通过给这个项目注入一些其它的符合高端人群需求的特殊附加值，通过服务来为项目加分，比如一些顶级的教育设施，可能未必是国内的，是把业主子女能够直接连通海外的整体教育通道的打通，包括一些国际化的医疗机构，其实都是房企可以选择的方式，包括也有一些房企在考虑把一些海外知名的奢侈品品牌引入到北京来，都是在为这个项目不断塑造软环境、软价值，从这点上来塑造自己的项目，其它项目不同的差异化的部分的价值来吸引购房者。

网易房产：您也给科普一下，刚才提到今年有两千套，可能网友并不了解豪宅是怎么卖的，两千套一年内是无法消化的吗？

郭毅：一年北京成交总价在三千万以上的顶级豪宅每年的成交量基本都是在200套左右，那是因为往年顶级豪宅没有太多供应，更多的是卖库存积压下来的老牌豪宅，这些豪宅，因为它的销售周期比较长，很多项目都到了现房阶段，产品规划是在四五年前就定型了的，并不太符合我们当下高端人群对于产品需求以及服务的需求，所以今年虽然上市豪宅的房源量相比往年有比较明显的增加，但也并不意味着我们豪宅的需求量依然仅仅保持在每年200套左右的量，我觉得今年这种新的项目，包括开发商不仅注重前期产品，也注重后期服务，另外也给项目输入更多附加值，可能反而会拉动一部分新增的，处在犹豫当中的高端人群，在今年这个时间节点上出手购房，所以今年成交量可能还会有放大的趋势。

网易房产：可能还会抬头。

郭毅：对。

网易房产：我爱我家每周也会进行房价监测，你们觉得顶豪大规模成交，包括现在改善型成交量跟刚需持平了，对北京房价，你们的预测是什么？

孔丹：我们感觉北京未来的房价涨是肯定的，但不会涨得特别多，感觉今年全年涨幅10%以内应该差不多，不会像过去几年，一夜之间就暴涨，或者几个月、一个季度就涨百分之十几、二十几，这不可能，未来房价还是保持总体稳定，而且消费者现在买房也可以感受到这二十多天的变化，没有说业主一夜之间暴涨提价的，前段时间，开玩笑，说整个市场最冷静的还是消费者，最不冷静的就是媒体和机构，大家都在炒作好多好多东西，拍卖啦，200万拍到300万，要么有，可能很个别的现象，要么知道开始，不知道结果，这种现象还是很少见，现在整体来说放假还是比较稳定，而且我刚才说了，今年不可同日而语，整个市场的大环境就是这个样子，再指望房价，或者消费者说我买房子会不会跌，跌可能不用担心，你就想着我们买了这个房子未来会不会大涨，您也不要再奢求了，买一个自己住，踏踏实实的过日子，这是最主要的追求，不要希望像前年那样我邻居买个房子，三四年就翻番，这个在未来可能是很少会发生的事情。

网易房产：你们现在看到二手房购房人从真正看房，我是真正想买房的人，到最终网签，这个过程可能有多久？

孔丹：现在加速了，原来可能得一个月，有个客户一开始先沟通，再登记明确需求，再看房，到成交，我们说春节之前大概得一两个月，有的客户更难缠一点，但现在明显加快了，现在不少的都是，为什么现在加快了，首先是新政刺激，还有一个原因，这些看房需求并不是新增的，而是年前看了好多房子，心里已经有非常明确的目标，只不过现在新政下来，就差临门一脚，下午看看基本没问题，晚上就签约了，基本在一星期、半个月，速度还是很快的，但并不是说现在所有消费者都在抢房，这绝对不会再出现了，像一些刚刚开始入市准备买房的还是需要一个多月来看房，并不像大家想象的那样，大家都不顾一切地赶快抢房，大家还是非常理性地在观察，在评价怎么样，二手房毕竟六成都是改善型需求，这部分需求绝不是随便买套房子就完的，他们基本是35岁以上，买完这一套，可能未来再改善的可能性机率比较低了，所以这套房子他还是非常用心地去买的，他会考虑到好多好多问题，比如装修材质，有没有保姆间，房间的风水，他都会考虑，所以现在并不是特别着急，也是非常冷静地在看待这个市场。

网易房产：高端的二手房置业，他们这个人群的想法是什么？

孔丹：高端的，我们这边二手房市场，因为我们基本都是中端市场，特别高端的我们做得不是太多，高端市场对价格更加不敏感，他对区域位置可能要求更高，而且对小区的居住环境，周边居住人口比较混乱的不会选择，可能会选择非常成熟的社区，教育、医疗，配套比较齐全的高端人群，更多注重生活品位，和西方人一样，追求居住圈子，居住的人和我都差不多，高级白领或是公司骨干阶层，收入基本都是这种层次的，消费理念基本都差不多。

网易房产：郭总，我们的顶豪客户一般会更愿意选择新房，哪部分人愿意选择二手房里面的顶豪？

郭毅：其实也不一定，我觉得大家不管是买豪宅的人还是买改善型房的人，还是刚需的人都会综合判断这个房子究竟适合不适合我，无论是新房还是二手房，只要它的品质够好、价格合理，位置又符合购房人的需求，我觉得都是可以选择的产品。

孔丹：因为有钱人首先是生活半径大，不像有钱人必须依赖轨道交通，再就是他生活更加自由，不需要天天打卡，也不需要每天按点上班，大部分人生活相对来说是自由的，选房时，他不会像中低收入人群，必须要在四环边上，对有钱人来说，只要环境好，配套好，配套可能都在其次，主要是生活氛围，安静、舒适、绿化、空气，更看重生活品质的东西。

网易房产：说完顶豪我们也接接地气，说说自住房，好象话题落差有点大，但其实自住房，如果说顶豪是金字塔尖，自住房还是满足了大多数普通人的选择之一，虽然最后不一定买自住房，但自住房的价格一定会让刚需族稍微动心，至少我会研究一下看适不适合我自己，自住房这个东西存在两年了，今年这个市场情况认为自住房会有怎么样的意义呢？

郭毅：其实自住房也是商品房的一种，购房者选择自住房依然是综合判断，你的价格、你的位置、你的产品品质究竟合理不合理，是不是在我能接受的范围之内，我们看今年，包括去年，其实已经有一些自住房出现了申购人群不足以选完全部房源，剩余房源开发商要面向市场销售，也出现了前两天我们代理的项目，一套房260个人抢的现象，其实大家看重的还是你的综合性价比，性价比高的自住房大家可能都会去抢，性价比低的自住房自然而然就会被市场所淘汰、所抛弃，所以这可能还并不仅仅在于自住房单独的产品类型，而是整个房地产市场都出现了一种大家都在竞争、品质化的阶段，我觉得今年的自住房依然会面临这么严重的分化，而且今年自住房的供应量也会很大，自住房之前住建委定的指标是两年供应七万亩用地，但2013、2014年供应自住房的用地基本是能盖到5.5万套，去年自住房只签约了不到2万套，1.8万套左右，也就意味着今年还有已经供应了这部分地在今年肯定必须会上市的，将近4万套左右了。

再加上今年新拿地的自住房的地块，上半年拿地的下半年有可能推出，也就是说今年自住房的供应量应该是在4万套以上，相比去年就是一个翻倍的增长，自住房市场整体竞争压力在内部也是挺大的。

孔丹：自住房的确是好东西，毋庸置疑，自住房对整个楼群调控，对平衡市场结构是非常好的东西，虽然好，但也不要对它过于苛求，出了各种问题，第一年开始搞，它是好东西，现在慢慢也在调整，而且现在产品调整也越来越好了，好就好在它的确是面向刚需，不是有品质的改善需求，而是面向刚需的，首次置业的需求，所以还是非常好的，隔不住量大，未来还会继续供应，而且未来这是建委那边持之以恒要大量供应的一种产品，所以对这个市场的冲击，尤其是对中低端刚需产品的竞争力还是很强的，现在我们也可以看到更多消费者也在申购自住房，未来选择余地也会越来越多，轨道交通未来肯定会越来越发达，地面交通也是越来越发达，所以很多自住房项目未来还是非常吸引人眼球的。

网易房产：我们现在有时候看每周的成交榜，大部分还是自住房。

郭毅：对，价格低，而且它总价低，不仅单价低，总价控制得也低，像去年，因为自住房集中供应的时间是在去年，因为有了自住房，刚需整体商品房的价格基本没有涨上去，一些区域还在出现下滑，比如房山，就有明显的商品房价格被拉低的现象，这个功劳更多归功于自住房的供应对于市场的冲击。

网易房产：我记得去年3月份的万科城拖延了很久，终于决定了以什么产品入市，价格就定在两万二，当年的两万二是大家非常敏感的自住房的价格，我印象非常深，那段时间就是一些商品房努力把需求抢回来，毕竟我的产品设计、最后交付的质量还是比较过硬的。

郭毅：对，我觉得今年看整体商品房市场，六环周边的商品房市场基本它的价格水平也就是在1.8万到2.2万的价格区间里，但房子的品质、户型设计，包括一些社区的园林，其实还是比自住房要有一定的优势了，所以今年可能自住房面临的竞争并不仅仅是自住房内部的各个项目之间竞争，还有跟刚需商品房之间的竞争，毕竟购房者也是会综合判断和对比究竟是买自住房还是买商品房的，如果商品房的位置条件虽然远，但就在近邻轨道交通，从时间成本来说并不是特别长，自住房位置在五环到六环之间，虽然可能看起来位置更近一些，但如果周边不临近轨道交通，那我觉得对于购房者来说还是会选择商品房。

孔丹：而且现在价格差别说实话也不是太大。

网易房产：我们说了顶豪，也说了自住房，您也预测一下今年房价吧，北京的。

郭毅：北京房价可能会出现结构性上涨，原因主要在于刚才咱们谈到的顶豪市场、高端项目的集中入市对整体市场均价的拉动，但从刚需市场来看，因为还是有这么多套自住房在上市，其实对于刚需市场自住房的上涨还是会形成掣肘的，所以依然会保持相对稳定，涨幅会略微放大的就是改善型市场，因为有了政策的拉动、需求的刺激，对于改善型房源价格拉动的作用会更大一些，从整体均价水平来看，我还是同意我爱我家的判断，还是相对平稳，稳中上涨的态势。

网易房产：包括我采访的一些专家普遍跟二位的观点差不多。

孔丹：全市的均价说实话没有参考意义，结构性变化太多了，我给一个建议，你最关注的要先选好在哪里买房，然后关注这个地方的均价就行了，不要关心海淀学区房30多一平，也不要关心一万多一平的，你就关注你这个区域有多少房源、多少可选余地，均价大概多少，朋友买的多少钱，其他人在卖多少钱，这是你主要关注的，我们作为机构来说，作为政府来说，大的宏观调控来说有一个均价，说实话对消费者买房来说，参考价值不大。

网易房产：您的建议呢？

郭毅：对想买新房的这部分人来说，还是要根据自己的需求，一个是位置的需求，一个是根据自己资金的需求，还是量力而为。

网易房产：330新政之后又有一种说法，现在中国，尤其北京楼市进入新常态调整时期，可能我们现在的情况跟前两年都不一样了，我们看待的眼光、思路、调控思路也都不一样了，我们从房企的营销策略也看出不一样，包括大家会更多运用互联网的一些思路，也会更呵护购房人的需求，在产品上作出改变，所以说也许在这个时候对于一些准备入市的购房人，是您选择最充沛的时候，政策的利好让你资金盘活更快，也是让你加快入市的过程，所以大家还是要看清大势，多出去看看，不要偏听偏信一些媒体的报道，还是要自己多感知一下市场，也可以多关注一下网易房产，多关注亚豪，因为亚豪是我们新房代理商，从顶豪到自住房，都有涉及，对所有产品类型都很了解。我爱我家深耕北京二手房多年，也是租赁市场的老大，包括在新房也有涉足，大家可以多听一听机构的意见，多看一些数据，自己多出去走走看看，能够选到自己最合适的房子。

今天非常感谢两位嘉宾，以后我们更多交流，给读者带来更多有意义的建议。