北京写字楼空置率保持低位 绿色建筑租金难绝尘

北京写字楼空置率仍处于低位。据世邦魏理仕统计，2015年第一季度北京写字楼空置率为5.8%，现有项目租金运行平稳。尽管雾霾污染已经深入人心，但在高出租率的背景下，绿色建筑在租金和招租方面并不具备绝对优势。

第一季度北京有两个写字楼加入市场，分别是光华路的SOHO二期、望京的浦项中心，合计增加供应15.5万平方米。由于新入市项目需要时间寻找租户，第一季度北京的写字楼空置率被拉升至5.8%，比去年第四季度上升1.4%。而且新增供应项目租金较低，拉低全市写字楼平均租金至每月每平方米421.7元。不过，剔除样本变动影响市场整体租金微涨0.1%。

租金成本上升依然成为影响企业租户在北京设立办公室的最大因素。据世邦魏理仕调查，最新的全球租金成本排名中，北京金融街和CBD商圈分别排名全球第三和第四，此外奥体、王府井、燕莎等商圈的租金自2000以来已经上涨数倍。

虽然2015年开始北京写字楼供应量将会增加，预计未来六个月将有六个项目落成，为市场提供约29.5万平方米写字楼面积。但是这不会从根本上改变北京写字楼市场供不应求的整体状态。上述六个落成项目的选址也较为分散，如新兴区域的望京、奥运村地区，及传统商务区的金融街、中关村地区，将会使租金涨势承压。

由于市场空置率一直居于低位，进行空气质量改造和绿色认证的写字楼项目在市场上并不因此一项而具有绝对优势。世邦魏理仕所做的一项调查显示，对目前所在办公楼在“室内环境和空气质量”表示满意/非常满意的比例只有37%，而14%选择不满意/非常不满意，在所有选项中的满意度排名倒数第2。

但从写字楼租金指数上看，有LEED认证的办公楼租金指数并不具有优势，目前进行空气质量优化的写字楼项目多是出于租户需求和品质提升，单纯看租金回报率并不明显。

世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟表示，在考察绿色建筑对租金回报的贡献方面，北京并不是一个理想的样本，北京写字楼空置率较低，在中国北部区域又没有能够分流需求的城市竞争，北京仍然是企业在北方设立总部的首选，尽管北京的空气污染备受关注，但企业的主要忧虑在于空气质量对员工健康产生的影响，及外籍高层员工在京工作意愿下降。近两年虽然办公楼市场成交活跃度受到抑制，但和空气质量的影响关联甚小。

陈仲伟同时认为，绿色建筑是未来大趋势。在北京核心商圈的甲级办公楼中，进行LEED认证的办公楼从2003年的22%上升至2014年的33%，并有望在2014年达到41%。与已建成办公楼进行空气净化系统改造相比，新建项目的投资成本要相对低，在前期就采取主动是一个更好的选择。