新政落地之前 北京新房二手房数据已经全面回暖

网易房产讯 每当政策利好密集袭来，中国楼市舆论场总会诞生一批新的唱涨派。3月最后一个星期一，央行、财政部联合发文救市，不仅地产股捕获风声一片大涨，著名业内人士、北京中原地产市场研究部总监张大伟也在第一时间撰文表示，“一二线城市二季度成交量将出现环比超过30%的幅度上涨”。

政府出手，后市如何发展？一切还需时间证明。已知的是，在新政落地之前，北京的新房、二手房成交量已经呈现明显回暖端倪。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受网易房产采访时表示，尽管力度很大，但两部委联合发文仍无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”或成为2015年楼市“新常态”。一定程度上，这代表了部分谨慎乐观人士的观点。

新房成交数据双增 单价超4万需求在出手

伟业我爱我家数据显示，新政颁布前一周，即3月第3周（3月23日-3月29日）北京新建商品住宅网签共1926套，环比增长15.61%，同比增长16.41%；成交面积17.77万平米，环比增长16.98%，同比增长8.29%。

随着淡季告一尾声，北京新房网签量正在抬头。这已经是新房网签量在之前一周1600套水平的基础上再度攀升至近2000套水平。

“楼市即时成交在去年四季度以来的利好作用下正在回暖，”伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉同时认为，进入月末，网签量在以周为口径的统计表格内还会继续上扬。

事实上，新房的网签价格正因成交加快而有所涨价。剔除保障房之后，3月第4周北京新建住宅成交价格达到27436元/平方米，较之前一周上涨了5.87%。

尽管这一数字比2014年同期回落了4.29%，但从成交结构上看，上周成交均价在40000元/平方米以上的高端项目成交占比上升了2.54%，改善型需求正在出手进入楼市。

胡景晖称，新政刺激改善型需求提前释放，有望在未来一段时间继续促进大户型、高价房的销售。“但新政不会创造新的需求：因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大，作用有限。”

与张大伟观点类似，胡景晖表示，本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，不过他谨慎预言，“量增价稳”或许将是最终的结局。

二手房周成交量大涨3成 “5改2”利好不均

个人住房营业税免征年限由5年缩短至2年，以及央行降低商业贷款和公积金贷款购买二套房的首付比例，能够承接新政最大利好的，无疑是二手房交易。

同策咨询研究部总监张宏伟就此预测，二手房市场或将得到盘活，并且2015年还将是改善型需求的春天。

其实，北京低迷已久的二手房成交量已经逐渐回到正常区间。根据链家地产市场研究部统计，3月第四周北京二手住宅成交来到春节前水平：总共网签3248套，环比大涨27.7%，价格方面则达到了34660元/平方米的高位。

多位人士公开评价，此次政府专救二手房，政策放松力度超出预期。张大伟更直接表示，这是系列政策的一个重要环节，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

一个共识是，当市场重新被盘活，“5改2”带来的房源大量涌入，将扩大盘子，供需关系影响下，二手房价格上涨态势或将停止。

思源兴融通担保有限公司总经理刘全波就表示，虽然目前是二手房入市良机，“但如果我是业主，我会重新考虑挂牌价格。对于那部分满五唯一的房源业主来说，他们或许会在定价时自我博弈，因为他们遇到了一批满二唯一房源的竞争。”

网易房产记者调查获悉，上周北京二手房新增房源挂牌价较之前一周下降了1.9%，成交房源议价空间略有增加，由于成交均价稳定，部分心理预期较高又着急出售的业主也不得不顺应市场趋势，合理报价。

另一个二手房价格或涨价乏力的论据则是，业主很难将免除的营业税转移到房价里。在胡景晖看来，当前的北京二手房供求关系表明，“业主没那个底气涨价”。