中资海外买大楼或蹈日本覆辙

原标题：[亦观察] No.414 中资买曼哈顿大楼蹈日本覆辙？

中国经济网2月22日转中国之声《全国新闻联播》报道，近日有消息称，一家中资银行斥资近6亿美元买下纽约在建的“布赖恩特公园7号”精品办公大楼。

沉浸在春节假日气氛中的一些人士看到这条消息后，联想起了上个世纪日本经济的情况，与中资买美国纽约曼哈顿大楼的情况如出一辙。正是从此开始，日本经济金融风险全面爆发。到底上个世纪80--90年代日本经济发生了什么呢？

上个世纪80年代至90年的日本是经济金融发展的所谓黄金时代。缺乏资源能源的日本凭借着民族的精细、韧性和毅力，以“来料加工”，即：引进来走出去方式，模仿加创造，使得本国精细加工等许多制造业迅速崛起，成为出口大国。随之而来的是，贸易顺差快速增长，外汇储备迅速增加，日元快速升值，国内流动性到了泛滥之地步，国家国民都似乎富得流油，到处都是有钱人，处处都能看到腰缠万贯的富翁。然而，经济泡沫像干旱季节里的热风，在干草地悄悄地吹起来了。这种泡沫率先在房地产领域被无限吹大了。

日本经济飞速发展过程中，存在着房地产泡沫经济的巨大隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（以1980年为基期100），但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986-1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。

由于日本的房地产价格非常高，使美国、欧洲等世界各国的不动产的价格在日本眼里显得非常便宜。于是，日本把大把大把的钱用于在美国和世界各国大量购买房地产。最典型的案例是，1989年，日本三菱土地公司花13.73亿美元的高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，当时，全球都惊叹日本要买下整个美国。

洛克菲勒中心，是由美国20世纪初最大的财团—洛克菲勒财团建造的，是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层是相通的。中心总占地22英亩，在1939年完成全部建筑。在曼哈顿的中城，东西向，从48街到51街，占了三个街区，南北向，从第五大道到第七大道，更占了三个纵向街区。其中主楼高260米，共有70层，楼顶上是著名的观景平台，可以鸟瞰曼哈顿全景。1933年，观景台首次开放后吸引了众多慕名而来的游客。然而上世纪70年代纽约世贸中心双塔建成后，抢走了洛克菲勒中心不少风头，其观景平台在80年代被迫关闭。最大的是奇异电器大楼，高259米，共69层。

这个建筑在1987年被美国政府定为“国家历史地标”，这是全世界最大的私人拥有的建筑群，也是标志着装饰艺术风格建筑、资本主义的地标物，其意义的重大，早就超过建筑本身了。

就这样一个标志性建筑，在被美国政府定为“国家历史地标”后两年时间，却被日本人买走了。美国人的失落感可想而知。

然而，日本三菱土地公司高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2188亿日元，成为拥有洛克菲勒中心80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38—40美元。如果再考虑这段时间内日元继续大幅度升值，如1995年顶峰时，1美元兑80日元，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。

事实确实如此，三菱买下洛克菲勒中心的14栋大楼后，连续亏损，苦不堪言，越来越负担不起财务压力。不久，三菱便将洛克菲勒中心以半价卖回给原主。

在当时，像三菱土地公司这样的收购案例随处可见。日本人依照日本国内房地产价格长期飞涨的经验，加上日元升值的效果，使日本人在美国、欧洲和其他国家购买房地产时显得非常乐观。房地产价格会下跌？这对日本人来说根本是无法想象的事情，看看日本国内的房地产市场吧，美国房地产怎么可能会下跌呢？日本的土地价格只涨不跌，世界上的土地价格也是只涨不跌，这就是当时日本人的看法。

美国政府从上个世纪90年代，对日本开始“警惕”。 一方面以安全审查等理由狙击大举涌入的日本投资，另一方面则竭力迫使日本向美国开放市场，促使日元升值。对日本投资有一种先圈进来，然后猎杀的味道。最终日本不仅没能买下美国，而且被美国“算计”了一把。

疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。

中国目前的房地产现状与日本上个世纪80年代末期的情况惊人相似，甚至有过之而不及。

中国内地与日本的宏观经济背景也相当一致。上个世纪80年代日本日元升值，外储激增，与当前中国的情况基本一样。1989年，房地产市场泡沫达到顶峰，日本人的财富随之大幅度增长。国内居民存款率高,货币升值,出口强劲,在上世纪80年代后期,国际社会普遍相信日本即将取代美国,成为全球头号经济体。这与现在经济学家们对中国的预期很相像。

最令人深思的是，中国国企、民企以及富豪投资欧洲、北美、澳大利亚、新西兰以及马来西亚等东南亚地区房地产情况与当时的日本如出一辙。

笔者必须提醒所有投资人，就流动性变现能力而言，房地产是最差的、持有成本是最大的。一旦房地产泡沫破灭，房价飞流直下，以投资为目的的房地产根本难以脱手，只有眼睁睁看着财富飞逝。

总之，中国必须汲取日本的教训，不能重蹈日本覆辙。

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作者为注册高级咨询师，著名专栏作家，知名网评人。