数位地产界资深人士判断2015年北京市纯商品住宅成交量不会超过5万套，在如此低位，去库存仍旧是主要任务。毛大庆对2015年楼市的看法偏向谨慎，他认为未来楼市面临的三个问题之一就是“社会总存量的去化”，政府采取信贷支持，以及鼓励开发商将库存转为租赁用房消化库存的做法是恰当的。
一线城市成交量回升，去库存还很难吗？
在“930”政策和上一次降息的支持下，一线城市的成交量率先在全国范围内回升。据国家统计局18日的数据，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上；价格方面，一线城市整体环比平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%，二、三线城市房价仍然下降。
市场已经出现回升迹象，对于开发企业还需要大力度去库存吗？
北京万科CEO毛大庆认为，目前全国房产户均套数约为1.03套，作为一线城市的代表北京市这一数据在0.85-0.9之间，而且“批了没建的（项目）量也挺大”，开发商在一线城市的拿地积极性仍然很高，但“拿的时候是胜利，回去就出汗”，因为地价高企，增量房市场容量却有限，而且在北京这样的城市自住房、保障房又分走了相当部分需求，项目操盘难度猛然上升。
毛大庆判断未来放在房地产市场面前的一个主要问题就是“社会总存量的去化”，这个问题“谁也逃不过去”。
上述结论的判断基于房地产行业面临的另外两个问题，其一是人口拐点的到来。毛大庆近期多次表示房地产市场2007—2013年的市场疯狂上升期跟人口结构是息息相关的，中国历史上两次人口高峰分别出现在1964—1970年、1985—1990年，在前一波生育高峰出生的人构成了之前数年的改善性需求的主体，但目前他们“已经改善了”，而后一波生育高峰对应着近几年楼市的刚需客户，他们已经“提前入市了”，所以未来的绝对需求量存在下降趋势。
房地产面临的另一个问题是城镇化速度的下降。官方公布的最新数据中中国城镇化率达到53.7%，距离70%的城镇化率目前只剩下16.3个百分点，越往后难度越大。
一些学者一直在质疑官方的城镇化率数据，缘由是在城市常驻人口中有相当部分并没有解决户口以及社会保障问题，但毛大庆认为从房地产市场的角度来看，相当部分的常驻人口，甚至是不在常驻人口统计范围内的流动人口也通过买或租的方式解决了住的问题，未来增量有限。
为了解决部分中低收入群体买不起房的问题，大量的公租房被计划或已经推入市场，然而对于政府来说这部分房源累积起来也存在相当问题，最头疼的就是积累起来的巨量资产无法盘活。“公租房没人管，政府收了也没什么用”，毛大庆语。
在北京市场，近年来的公租房多采取在公开出让地块中由开发商配建、政府低价回收的方式建成，不过公租房进入政府手里的时候，目前还缺乏有效的管理者，如何提高使用效率，降低日渐累积的负担？对于政府来说也需要“去库存”。
谁都怕房子砸到自己手里！
谁都怕房子砸到自己手里！
因此有的企业在加速去库存，推出各种促销方式，不管那些优惠是不是够实在，完不成销售任务的营销总监被去职却是真实的。
在北京市场，合生宵云路8号的去化速度不快，但他们却采取了另外一种方式：将部分房源转为高端服务式公寓，寻求竞争压力相对弱的市场领域，间接退出。
另一方面，因为被动或主动的原因，大批开发商加大了在商用物业方面的投入。不过据RET睿意德统计，截至去年几大开发企业中，商业物业租金收入占比数据全部在10%以内，万科不足1%，龙湖不足5%，即使是最大的商用地产开发商万达的这一数据也不足20%。
新近上任的万科商用物业负责人丁长峰表示，在国内环境下，重资产没法解决资产回报率的问题，因此万达、万科、SOHO都在向轻资产方面发展，同时尽可能开拓在国外的融资渠道，通过其他途径安全退出。
对于住宅开发商来说，房子砸自己手里则意味着资金链的危险，滚动开发难以为继，资金成本迅速累积，开发周期变长。在地价高升之后，这个风险更大。
因此，万科一方面在寻找他们未来的蓝海——养老地产。北京万科刘肖表示，他在任时期的一个主要任务就是推动万科养老板块的独立上市。
但是养老地产的盈利模式仍不清晰，资产回报周期极其漫长。据毛大庆推算，回报周期在20年以上的情况都很正常。但现在不进去这个板块，未来进入的门槛就会升高。
另一方面，万科还在深化合伙人机制。其在项目层面的终极目标就是寻找有计划创业的人合伙，万科以入股的方式进入，像极了一个投资人的角色。
本文来源：网易房产
作者：房涛
责任编辑：
王晓易_NE0011
